ЖК «Граффити»: концептуальный квартал рядом с Коломягами

Инфраструктура

Общая информация

Монолитный ЖК «Граффити» комфорт-класса строится в 2 очереди, однако фактически, по срокам реализации, их 4: корпуса 1.1-1.3 и 1.5 были сданы в декабре 2015-ого и 2016-ого годов; корпуса 2.1-2.4 введут в эксплуатацию в конце 2017-ого года; корпус 1.7 в декабре 2018-ого, а дома 1.8-1.10 еще через год, в конце 2019-ого года.

Полное окончание строительства запланировано на декабрь 2019-ого года. У застройщика имеется вся необходимая документация. Темпы возведения хорошие. Задержки или переносы отсутствуют.

Рендеры проекта

О застройщике

ИСК «Ойкумена» была основана в 1998-ом году. Объекты застройщика находятся в 8 регионах России и в Сербии. На данный момент в портфеле девелопера 9 жилых проектов, сданных в срок. Компания неоднократно становилась победителем в различных номинациях («Добросовестный застройщик», «Лучший реализованный объект строительства» и т.д.).

Архитектура и концепция

Разновысотные (от 10 до 24 этажей) прямоугольные здания (из каждой очереди) расположены относительно друг друга в виде буквы «П», что формирует более комфортную внутреннюю среду комплекса. Оригинальные фасады с большой площадью остекления оформлены с использованием ярких цветов. Внутренняя отделка мест общего пользования также очень красочная и жизнерадостная. Дома расположены на приемлемом расстоянии друг от друга. Всего в комплексе запроектировано 16 корпусов.

Фото со стройки

Внутренняя инфраструктура

Территория

Территория ЖК «Граффити» будет открытой для пешеходов, так как на ней строятся социальные объекты (школа, детские сады). Однако дворы освободят от стихийной парковки, поставив на въезде шлагбаум. В холлах есть места для хранения велосипедов и колясок. Отдельного внимания заслуживает «душевая» для домашних животных – в небольшом помещении (есть не во всех домах) можно будет помыть лапы своим питомцам после прогулки. Помимо этого, на 1-ых этажах некоторых корпусов оборудованы общественные туалеты. Правда, уже заселившиеся собственники из 1-ой очереди рассказали, что помещения пока закрыты.

Фото мест общего пользования

Социальные объекты

Застройщик своими силами возводит 2 детских сада на 110 и 140 мест. На фотографиях видно, что «коробка» первого детсада уже есть. Ввести в эксплуатацию, как мне сообщили в отделе продаж, его планируют в июне 2017-ого года. В корпусе 2.1 на первом этаже расположится частный детский сад на 50 дошколят. Кроме того, в проект входит строительство общеобразовательной школы на 975 мест. Ориентировочно она начнет свою работу в 2019-ом году.

Коммерческие помещения

На первых и вторых этажах отдельных корпусов предусмотрены коммерческие помещения офисного и торгового назначения.

Парковка

«Ойкумена» построит три 5-ярусных наземных и подземные паркинги под каждым из корпусов. Количество парковочных мест спроектировано в соотношении 1/1, что означает максимально комфортные условия для автомобилистов. На данный момент практически все места в сданной подземной парковке на 109 мест распроданы. Несмотря на то, что мест будет достаточно для всех, в офисе продаж оставляют возможность того, что некоторые владельцы будут оставлять машины за пределами территории «Граффити».

Места отдыха

Компанией предусмотрено максимальное благоустройство территории, в которое, помимо детских и спортивных площадок, входит особая зона отдыха с небольшой искусственной речкой и оформлением пространства в стиле «Алисы в стране чудес». Во дворах комплекса планируется свободная раздача Wi-Fi. Застройщик реализует концепцию user-friendly среды.

Окружающая инфраструктура

Социальные объекты

В 5-20 мин ходьбы работает несколько общеобразовательных школ: №688, №595, №578, №657 и №580. В пешей доступности также находится несколько государственных и частных детских садов. В 5 мин ходьбы есть городская поликлиника №115 и детская поликлиника №75.

Магазины и коммерческий сервис

Торговая индустрия в Приморском районе развита на хорошем уровне: поблизости от ЖК работает несколько супермаркетов «Пятерочка», «ДИКСИ», «СемьЯ», «Перекресток». Непосредственно в комплексе открыта «Лента». Гипермаркеты «О’КЕЙ», еще одна «Лента» и «К-Раута» в 15-20 мин ходьбы. В локации довольно много торговых центров, ближайший ТЦ «Лайнер» расположен на пересечении проспекта Королева и улицы Шаврова. Наиболее крупным является ТРК «Атмосфера» на Комендантской площади.

В 1,6 км от ЖК есть бассейн Политехнического колледжа для взрослых и детей. Кроме того, в районе достаточно спортивных клубов и секций.

Природа и места для отдыха

Рядом с ЖК «Граффити» находится Мартыновский сквер с водоемом, в получасе ходьбы начинается граница большого Юнтоловского лесопарка с Лахтинским разливом, а на севере Орловский и Шуваловский карьеры. Чуть дальше раскинулся Новоорловский заказник.

Промышленные объекты

ЖК «Граффити» строится в непосредственной близости от промышленной зоны «Коломяги» – ее территория начинается прямо через дорогу. Менее, чем в 1 км, действует несколько бетонных и асфальтобетонный заводы. Ликвидация «вредных» соседей и дальнейший редевелопмент маловероятен: вопрос многократно поднимался общественностью, но у города просто нет подходящего земельного участка, чтобы осуществить перенос без производственных потерь. Помимо этого, за КАДом находится полигон ТБО «Новоселки» (попросту свалка), с которого часто доносятся неприятные запахи. Вдоль Парашютной улицы расположено множество гаражей-коробок, снос которых не планируется.

Перспективы развития района

Вблизи ЖК «Граффити» строится множество других комплексов (ЖК «Шуваловский» от «ЛСР», ЖК «UP-квартал Комендантский» от ФСК «Лидер», ЖК YOGA от «Лидер Групп»), поэтому в ближайшие 2-3 года ожидается активный рост коммерческой инфраструктуры. В 22 мин езды строится крупнейший в Европе небоскреб «Лахта-Центр», который станет деловой Меккой Петербурга.

Планировка и отделка квартир

Количество квартир

Всего, по проектной декларации, в комплексе «Граффити» предусмотрено 4609 жилых помещений. В квартирографии представлены студии, 1-, 2- и 3-комнатные лоты площадью от 22,59 до 87,3 кв. м. В отдельных корпусах есть только 2- и 3-комнатные квартиры, что снижает процент сдаваемых помещений на этаже.

Количество квартир на этажах

Минусом ЖК «Граффити» является большое количество квартир на этаже – от 8 до 12.

В домах от 1 до 3 парадных. В каждой секции действует 2-3 лифта (1-2 пассажирских и 1 грузовой).

Эффективность планировок

В ЖК «Граффити» представлены студии, 1-, 2- и 3-комнатные квартиры от 22,59 до 87,3 кв. м. Форма комнат преимущественно прямоугольная. Площадь панорамных балконов достойная – от 3,76 кв. м в студиях; среди квартир с большим метражом можно выбрать лоты с 2-мя балконами (по 6,94 кв. м каждый). В ЖК запроектированы двусторонние «двушки» и «трешки». Кухни небольшие – от 9,77 кв. м. Интересно, что в них отсутствуют вентиляционные блоки, что препятствует распространению вредоносные насекомых, звуков и посторонних запахов. Начиная с 1-комнатных вариантов санузлы раздельные, однако площадь ванной не превышает 3,46 кв. м (в 3-комнатных квартирах). Коммуникации и воздуховоды имеют горизонтальную разводку. Высота потолков зависит от конкретного корпуса: в шоуруме 1-комнатной квартиры она составила 2,4 м, в 2-комнатной квартире – 3,2 м. Европланировки отсутствуют. Выделенные места под кладовые также не предусмотрены.

Отделка

Квартиры в ЖК «Граффити» сдаются с полной чистовой отделкой, в которую входит:

• Укладка ламината;
• Натяжные потолки;
• Флизелиновые обои с дальнейшей окраской водоэмульсинной краской;
• Кафельная плитка в санузлах;
• Шпонированные межкомнатные и металлические входные двери;
• Полный комплект сантехники отечественного производства;
• Двухкамерные стеклопакеты Rehau;
• Холодное панорамное остекление балконов.

Застройщик сотрудничает с IKEA – в шоурумах представлена полная обстановка шведского производства с указанием цен. Качество выполненных работ действительно достойное: мной не выявлено каких-либо «недоделок», несоответствий описанию или технических ошибок.

Цены и обзор конкурентов

Оценка объекта среди конкурентов

Основными конкурентами по цене ЖК «Граффити» стали 4 строящихся поблизости жилых комплекса.

Наиболее конкурентоспособным по цене, сроку сдачи и отделке является проект ФСК «Лидер» ЖК «UP-квартал Комендантский». Большинство объектов возводятся надежными застройщиками, успевшими зарекомендовать себя в регионе с лучшей стороны.

На фоне соседей ЖК «Граффити» выглядит весьма привлекательно: собственная инфраструктура и особая концепция внутреннего двора добавляют плюсов комплексу.

Ипотека

Жилой комплекс «Граффити» аккредитован 16 банками, среди которых Сбербанк, ВТБ24, банк «Уралсиб» и банк «Санкт-Петербург». Наиболее выгодные условия по ипотеке предлагает Сбербанк: минимальный первоначальный взнос составляет 15% от стоимости квартиры с 11,5% годовых. Максимальный срок выплат – 30 лет. Платежи аннуитетные (фиксированные).

Кроме того, «Ойкумена» предоставляет возможность приобретения жилья по программе «Военная ипотека» и использование материнского капитала.

Рассрочка и субсидии

Застройщик предоставляет процентную рассрочку сроком до окончания строительства (корпус 1.7 до конца 2017-ого года). Минимальный первоначальный взнос – 30%. Ежемесячное удорожание составит 1,4% на остаток суммы. Перерасчет можно произвести только один раз.

Как сообщили мне в офисе продаж, компания поддерживает все федеральные и региональные жилищные субсидии.

Дополнительные бонусы

Для иногородних клиентов (при условии покупки) застройщик оплачивает дорожные расходы и 2 ночи в отеле из стоимости выбранного лота.

Помимо этого, проводятся различные акции: к примеру, «Паркинг в подарок» или 5% скидка для покупателей или их членов семьи с именем «Алиса».

Заключение сделки

Компания работает по 214-ФЗ, при покупке заключается типовой ДДУ. Подписание документов проходит в офисе продаж (на объекте) по адресу ул. Королева, 59. Вся процедура занимает, в среднем, 1,5 часа. Затраты по аккредитиву несет клиент – за открытие счета в банке придется заплатить 2 тысячи рублей.

Впечатление от объекта

В целом, сам проект ЖК «Граффити» на меня, как на Тайного покупателя, производит хорошее впечатление: отлично продуманное пространство с собственными объектами социальной инфраструктуры, оригинальными местами отдыха на придомовой территории, достаточным количеством парковочных мест, необычным оформлением холлов и фасадов и качественной отделкой. Однако за всеми этими приятными деталями не стоит забывать о неудачном, с точки зрения экологии, расположении – выбросы с промышленных объектов отнимают «баллы» у комплекса.

Для автомобилистов будет немаловажно то, что Приморский район «славится» серьезными пробками. Для пешеходов обстановка более комфортная, к тому же планируется открытие новой станции метро неподалеку.

В офисе продаж «Ойкумены» мне сообщили, что процент выкупаемых площадей для инвестиций сейчас примерно такой же, как и для собственного проживания. Учитывая, что локация сейчас активно застраивается, вряд ли стоит рассчитывать на высокую окупаемость при переуступке.