ЖК «Весна-3»: бюджетный вариант в перспективном «спальнике»

Инфраструктура

Оценка проекта «Весна-3»

ЖК «Весна-3» строится по кирпично-монолитной технологии. В качестве цветового решения выбраны белый, коричневый, серый и желтый цвета . Жилой комплекс состоит из двух корпусов. Один корпус в рамках первой очереди находится в высокой степени готовности, срок ввода в эксплуатацию 3 кв. 2018 года. Второй корпус расположится рядом, строительство еще не начато. Этажность дома переменная: 14 (1 корпус) и 22 этажа (2 корпус).

ЖК «Весна-3», как и его предшественники: ЖК «Весна-1» и ЖК «Весна-2», относится к категории эконом-жилья.

Темпы строительства высокие. Земельный участок находится у застройщика на праве собственности.

Внутренняя инфраструктура комплекса

В комплексе «Весна-3» будет открытая дворовая территория. В первой очереди предусмотрен подземный паркинг на 70 машиномест. Учитывая то, что застройщиком запланировано строительство 742 квартир, обеспеченность машиноместами составляет около 10%. Это крайне низкий показатель. Жилой комплекс расположен в отдалении от метро, поэтому очень удобно добираться на машине. Также в комплексе предусмотрена наземная парковка, но думаю, ситуацию она не спасет.

Дворовая территория будет благоустроена: высадят газон и кустарники, установят клумбы и малые архитектурные формы. Во дворе разместятся детские и спортивные площадки для взрослых, оснащенные современным оборудованием. На эксплуатируемой кровле паркинга будет высажен газон. Строительство детских садов или школ не предусмотрено. На первых этажах разместятся коммерческие помещения.

Окружающая инфраструктура

Инфраструктура деревни Кудрово

В деревне Кудрово ведется комплексное освоение территории. При этом остро обстоит проблема с детскими садами и школами: пока в локации расположено 2 сада и 2 школы. Тем не менее Кудрово с областной пропиской находится на расстоянии 300 м от Невского района, в котором объектов инфраструктуры предостаточно.

Детские сады в Кудрово

Школы в Кудрово

Для Кудрово, находящегося во Всеволожском районе Ленинградской области действует программа «Светофор». Социальная инфраструктура развивается как застройщиками, так и администрацией области. Всего в районе планируется построить пять школ и девять детских садов. Пока этого недостаточно для полного обеспечения жильцов микрорайона объектами. А вот с медицинскими учреждениями ситуация обстоит еще хуже: если две поликлиники есть в районе, то обращаться в больницу нужно уже по области, либо переоформить полис ОМС в любое удобное вам медучреждение.

Формально по закону 273-ФЗ, жители Ленобласти не лишены права отдать ребенка не по месту регистрации, а в Санкт-Петербург. Но школа или садик будут обязаны принять вашего ребенка только при наличии свободных мест. Проще говоря: вы будете во второй волне. Вероятность попасть в престижную школу или хороший садик мала. А на практике жители часто сталкиваются с незаконным отказом образовательных учреждений в приеме ребенка без прописки. В данной ситуации вы можете обращаться с этим вопросом в орган исполнительной власти, который осуществляет управление в области образования.

Жители Кудрово сетуют на то, что им обещали городскую прописку и метро при покупке квартиры. Если о запуске метро пока ничего неизвестно, то голосования жителей по присоединению деревни к Санкт-Петербургу периодически проходят, пока безрезультатно. Девелоперам это крайне невыгодно, т.к. земля в городе будет стоить на порядок дороже. Да и политики в этом в целом не заинтересованы. Поэтому интересы жителей локации пока не в приоритете.

К плюсам областной прописки относят низкие коммунальные платежи и налоговые ставки. А квартиры в области стоят дешевле, чем в Санкт-Петербурге.

В целом в локации есть аптеки, рестораны, фитнес-клубы, банки, продуктовые магазины, гипермаркет «Лента», ледовая арена «Кудрово». Также на авто можно быстро доехать до ТРК «МЕГА-Дыбенко», в котором большое количество магазинов (в т.ч. IKEA), кафе, кинотеатр и других развлечений.

Экология в Кудрово

На территории Кудрово нет крупных вредных производств, вдобавок, это один из немногих микрорайонов в Петербурге, где раньше на месте застройки не было свалок. Застройщикам не пришлось рекультивировать земли для строительства.

Главным фактором негативно влияющим на экологическую обстановку является КАД. Она проходит в непосредственной близости к деревне, и при восточном ветре возможно появление выхлопов.

В районе находится знаменитый лесопарк «Оккервиль» на берегу одноименной реки с велодорожками, пешеходными зонами, пляжем и игровыми площадками. Река положительно влияет на состояние воздуха в районе, правда купаться в ней нельзя.

Во дворах девелоперы Кудрово облагораживают территории по мере завершения строительства жилых комплексов. А пока район активно застраивается на дорогах много грязи от строительной техники. Рядом с ТРК «МЕГА» в Кудрово появится новый «МЕГА-парк» общей площадью в 9 га. Он расположится между ТРК и новостройками. В нем разместятся детские площадки, велодорожки, кафе, будет высажено более 500 деревьев и 2000 кустарников. Ожидается, что парк станет излюбленным местом у жителей, даже предусмотрена площадка для проведения концертов и фестивалей.

Новый парк в Кудрово рядом с ТЦ "Мега"

Планировка и отделка квартир

Оценка планировочных решений

В жилом комплексе «Весна-3» будет представлено более 2000 квартир. Пока строится 1 корпус в первой очереди объекта. В доме находится 742 квартиры, из них студий 150 шт. (20%), однокомнатных 448 квартир (60%), двухкомнатных 128 квартир (17%), и 16 трехкомнатных (2%). Таким образом, 80% квартир малогабаритные. На этаже разместится от 5 до 12 квартир. Такие дома справедливо называют муравейниками.

Студии в ЖК «Весна-3» представлены площадью от 26,6 м2 до 28,81 м2. Балконы и лоджии небольшие и присутствуют не в каждой квартире. Жилая площадь варьируется от 26 до 29 м2.

Однокомнатные квартиры в ЖК «Весна-3» продаются площадью от 31,59 до 47,70. При этом комнаты не очень большие, их площадь варьируется от 12,7 до 18 м2, а кухонь от 8,45 до 15,48 м2. Можно выбрать квартиру с раздельным или совмещенным санузлом. «Евродвушки» представлены в небольшом количестве. Балконы есть не в каждой квартире, а планировку можно выбрать с правильной геометрической формой: прямоугольную или вытянутую.

«Двушки» в ЖК «Весна-3» продаются площадью от 38,81 до 65,30 м2. Жилая площадь варьируется от 21,87 до 29,8 м2, а кухонь от 7 до 16,3 м2. Есть возможность выбрать «евротрешку». Представлены квартиры как с раздельным, так и с совместным санузлом. Балконы присутствуют не во всех квартирах, а в некоторых есть по две лоджии. Планировки «двушек» представлены как правильной, так и неправильной геометрической формы.

Трехкомнатные квартиры продаются в ЖК площадью 84,67 и 83,78 м2. Есть возможность выбрать из двух видов планировок с неправильной геометрической формой. Жилая площадь составит 48,8 м2, а кухни порядка 17,5 м2. «Трешку» можно купить как с 2мя лоджиями, так и без них.

В целом в ЖК «Весна-3» представлено достаточно планировочных решений, и есть из чего выбрать. Большинство квартир в ЖК «Весна-3» малогабаритные, а в некоторых отсутствует балкон. Преобладающее число квартир правильной геометрической формы.

Отделка в ЖК 

Квартиры в ЖК «Весна-3» сдаются с предчистовой отделкой от «ЦДС», вот что она в себя включает:

• стяжка пола;
• потолок побеленный;
• выровненные стены;
• окна двухкамерные с микропроветриванием;
• шпонированная межкомнатная дверь;
• металлическая входная дверь;
• двухтарифный электросчетчик;
• система отопления горизонтальная;
• не остекленный балкон;
• домофон, возможность подключить видео-домофон отсутствует.

Шоу-рум можно посмотреть в ЖК «Весна-1», что находится неподалеку. В целом отделка выполняется качественно. К минусам отношу незастекленный балкон и отсутствие счетчиков на воду.

В настоящий момент у застройщика действует акция «Отделка в подарок», считаю это приятным бонусом. Вот как она выглядит:

Со слов застройщика отделка МОП будет выполнена по индивидуальному дизайн-проекту. В доме будут установлены бесшумные лифты. Служба консьержей в доме не предусмотрена.

Цены и обзор конкурентов

Финансовый аспект

Стоимость квадратного метра в ЖК «Весна-3» стартует от 55 тыс. руб. при покупке квартиры большого метража. Ценовой диапазон квартир со сроком сдачи 3 кв. 2018 г. по состоянию на декабрь 2016 года:

Жилой комплекс аккредитован 12 банками, возможна ипотека с гос. поддержкой, а также военная ипотека в «Сбербанке» и «ВТБ-24». По всем условиям может подсказать ипотечный специалист от застройщика.

Застройщик предоставляет рассрочку до 31.12.2017 года.

Обзор конкурентов

Жилой комплекс «Весна-3» в деревне Кудрово находится в активно застраиваемой локации. Район представляет из себя полноценный «спальник», полно вариантов для покупки жилья.

Ниже в таблице представлена информация по ЖК, данные по состоянию на декабрь 2016 года, цены от застройщика.

Из таблицы видим, самые дешевые студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры представлены в ЖК «Весна-3» и ЖК «Вернисаж» от «Полис Групп». Дома построены по кирпично-монолитной технологии, а покупателей ждет предчистовая отделка. Хотя сейчас у ЦДС действует акция «отделка в подарок», что будет приятным бонусом к покупке.

Трехкомнатные квартиры в «Весне-3» находятся в одном ценовом диапазоне с ЖК «Гольфстрим» от компании «Арсенал-Недвижимость», в котором квартиры сдаются с чистовой отделкой, срок ввода в эксплуатацию - 1 кв. 2019 года.

С чистовой отделкой также представлены квартиры в ЖК «Лондон» от застройщика Setl City, но цены там выше, чем у рассматриваемых конкурентов. Похожие цены, хоть и без отделки у ЖК «Новый Оккервиль», его преимуществом является близость к метро «Дыбенко» и пока единственному парку в Кудрово. Ниже на графике вы можете наглядно рассмотреть ценовой диапазон на квартиры в ЖК «Весна-3» и его конкурентов.

Юридический вопрос

Застройщиком ЖК «Весна-3» является ООО «Универсал Инвест». Строительство ведется в рамках 214-ФЗ. Проанализировав типовой договор участия в долевом строительстве (можно посмотреть в конце отчета), я увидела следующие нюансы:

1. п. 4.11. предусматривает, что стороны соглашаются, что если в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ Застройщик обязан зачислить денежные средства и (или) проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариусу, все расходы по оплате услуг нотариуса несет Участник долевого строительства. Расходы по оплате услуг нотариуса будут автоматически вычтены Застройщиком из подлежащих возврату Участнику долевого строительства сумм и перечислены нотариусу. Участник долевого строительства получит денежные средства в сумме за вычетом соответствующих расходов.

Участник долевого строительства может понести расходы по оплате услуг нотариуса. В соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ это может произойти, когда по требованию Участника долевого строительства договор расторгается в судебном порядке.

2. п. 6.1.3. предусматривает, что уступка Участником долевого строительства прав требований по Договору допускается с письменного согласия Застройщика, в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Для передачи прав по договору Участник долевого строительства должен в обязательном порядке получить предварительное письменное согласие Застройщика, что в свою очередь может затруднить и замедлить передачу прав по договору.

3. п. 6.1.8. предусматривает, что в целях осуществления Застройщиком всех необходимых действий, связанных с регистрацией настоящего Договора, его изменений в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к моменту подписания настоящего договора Участник долевого строительства предоставляет Застройщику требуемые действующим законодательством документы, в том числе: нотариально оформленную доверенность на представителя Застройщика, квитанцию об оплате государственной пошлины.

Участнику долевого строительства нужно быть готовым к дополнительным расходам по предоставлению нотариально оформленной доверенности.

4. п. 6.1.7. предусматривает, что до получения Квартиры по Акту приема-передачи, Участник долевого строительства обязуется не производить в Квартире работы, связанные с отступлением от проекта (перепланировка, переустройство, возведение межкомнатных (внутриквартирных) перегородок, пробивка ниш, проемов и т.д.), а также не производить в Квартире и в самом Многоквартирном доме работы, которые затрагивают фасад здания и его элементы. Указанные в настоящем пункте работы могут быть произведены Участником долевого строительства в порядке, установленном действующим законодательством РФ, после государственной регистрации права собственности на Квартиру.

п. 7.2. предусматривает, что в случае нарушения Участником долевого строительства обязательств, предусмотренных п. 6.1.7. настоящего Договора, Участник долевого строительства оплачивает стоимость восстановительных работ и уплачивает штраф в размере 100% от стоимости этих работ в течение одного месяца с момента получения соответствующего требования. При этом согласие Участника долевого строительства на проведение Застройщиком восстановительных работ не требуется.

До государственной регистрации права собственности на квартиру Участник долевого строительства не вправе производить работы, связанные с отступлением от проекта. В противном случае Участник долевого строительства оплачивает стоимость восстановительных работ и штраф в размере 100% от стоимости этих работ.

5. п. 8.2. предусматривает, что Участник долевого строительства вправе обратиться к Застройщику с заявлением о досрочном внесудебном расторжении настоящего Договора по взаимному согласию сторон. В этом случае, настоящий Договор может быть расторгнут путем подписания Сторонами соответствующего Соглашения о расторжении. При этом, в случае расторжения Договора не в связи с нарушениями Застройщика, в качестве последствия расторжения стороны предусматривают право Застройщика осуществить возврат денежных средств, оплаченных Участником долевого строительства в счет Цены Договора, за вычетом суммы денежных средств в размере 15 % от Цены Договора. Данная сумма остается в распоряжении Застройщика в качестве компенсации расходов Застройщика, в том числе связанных с привлечением нового участника долевого строительства, изъятием средств из процесса строительства и других последствий расторжения Договора.

Участнику долевого строительства нужно быть готовым к дополнительным расходам по оплате неустойки в размере 15% при расторжении Договора не в связи с нарушениями Застройщика.

6. В Приложении №1 к Договору № ДДУ указано, что Участник долевого строительства производит оплату цены договора в частности посредством безотзывного, покрытого, безакцептного аккредитива, открытого Участником долевого строительства в пользу Застройщика.

Участнику долевого строительства нужно быть готовым к дополнительным расходам по открытию аккредитива.

7. П.2. Приложения №1 к Договору № ДДУ предусматривает, что датой выполнения Участником долевого строительства своих обязательств по внесению денежных средств в качестве оплаты Цены Договора, считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Застройщика, указанный в настоящем Договоре.

При осуществлении платежей в безналичной форме Участнику долевого строительства нужно принимать во внимание сроки, устанавливаемые банком для перевода денежных средств со счета на счет. Данные комментарии даны для того, чтобы дольщик понимал риски, на которые он идет при заключении ДДУ.

Впечатление от объекта

Жилой комплекс «Весна-3» возводится в спальном районе Ленобласти. Жителей ждет областная прописка. К плюсам можно отнести кирпично-монолитную технологию строительства и наличие подземного паркинга в комплексе эконом-класса. Но обеспеченность парковочными местами низкая, а до метро порядка 3 км.

Локация удобна для автомобилистов: близкий выезд на КАД. А вот тем, кто передвигается на общественном транспорте, придется тратить около получаса на дорогу до метро «Улица Дыбенко». Пробки на выезде из Кудрово станут неприятным моментом для проживающих.

Строительство домов ведется в рамках ФЗ-214. Застройщик «ЦДС» на рынке СПб присутствует уже больше 20 лет. Строительство ведется активными темпами, и нет причин сомневаться в сроках сдачи. В локации ведется активная комплексная застройка, очень большой выбор новостроек.

ЖК «Весна-3» можно рассматривать для собственного проживания тем, кто рассматривает локацию Кудрово и ограничен в бюджете, так как сейчас цены там одни из самых низких. Учитывайте тот факт, что с объектами инфраструктуры в локации пока напряженная ситуация, а транспортная ситуация разрешится лишь через несколько лет. В качестве инвестирования стоит рассмотреть 2 очередь ЖК «Весна-3» к моменту старта продаж. Выгодно же сдать квартиру в данной локации вряд ли удастся по причине высокой конкуренции.

По прогнозам экспертов население Кудрово к 2025 году составит более 100 тыс. человек. Но после строительства всей необходимой инфраструктуры, данный район станет одним из самых комфортных для жизни среди тех, что находятся на окраине Санкт-Петербурга.