ЖК «КудроВО!»: экономный комфорт или дешево и сердито?

Инфраструктура

Общая информация

ЖК «Кудрово» - проект эконом-класса в южной части Кудрово. Планируется 4 очереди проекта. Первые две уже строятся на ул. Пражская. Вторые две только в проекте, участки под застройку расположены южнее. 

Первая очередь – 6-секционный 15-этажный дом. Вторая состоит из одного корпуса переменной высотности – от 13 до 15 этажей. Его возведение разделено на два этапа. Продажи открыты в доме первой очереди и в одном из домов второй очереди. Строительство ведется на уровне третьего этажа первого дома и на уровне котлована второго дома. 

Сдача первой очереди – III кв. 2018 г. Сдача второй – IV кв. 2019 г. 

Участок под застройку находится на праве аренды у МО «Всеволожский муниципальный район». 

Фото строительства

Архитектура и концепция

Проект застройки разработала компания ООО «ВМПроект». Все корпуса монолитные, с навесными вентилируемыми фасадами, несмотря на то, что такая технология не свойственна для эконом-класса. 

«Экономный комфорт» – так застройщик называет концепцию своих домов. В квартале сочетаются черты как эконом-, так и комфорт-класса.  

Рендеры жилого комплекса

Внутренняя инфраструктура 

---

Территория

Территория дома открытая. Проектные декларации не содержат даже упоминания о благоустройстве двора, хотя на рендерах нам представлены ухоженные газоны и взрослые деревья. В отделе продаж сообщили мне, Тайному покупателю «Патриот-Нева», что озеленение и детские площадки все же будут. 

Социальные объекты

Застройщик не планирует возводить никакую социальную инфраструктуру. 

Коммерческие помещения

Первые два этажа зданий отданы под коммерческие помещения, в частности, под офисы и магазины.

Парковка

Проектная документация не содержит сведений о строительстве паркингов и даже об устройстве парковочных мест. А значит около домов и во дворах образуются стихийные парковки, как это часто бывает в Кудрово. Мест хватит далеко не всем. Менеджер отдела продаж рассказал мне, Тайному покупателю «Патриот-Нева», что будет самое минимальное количество парковочных мест. 

Окружающая инфраструктура

---

Социальные объекты

Сейчас в деревне Кудрово работает 5 детсадов, но, как и во многих районах Санкт-Петербурга, люди годами стоят в очереди, чтобы в них попасть. Часть жильцов возит детей в сады Невского района. 

Работают 2 школы, но в перспективе должно появиться еще несколько. 

Полноценной поликлиники в Кудрово нет. Есть только амбулатория с несколькими врачами в 15-20 минутах ходьбы от дома. Но новоселы всегда смогут воспользоваться услугами поликлиник Невского района. Как было заявлено местными властями, начнется проектирование поликлиники в 2018 году.  

Магазины и коммерческий сервис

Относительно неплохо в Кудрово развита коммерция. Напротив дома пара супермаркетов, фитнес-клуб, аптеки, мелкие магазины и кафе. Около метро крупные торговые центры. МЕГА-Дыбенко в двух километрах, до нее от дома ходит маршрутка. В пешей доступности каток и гипермаркет «Лента». 

Ближайшее окружение новостройки 

Природа и места для отдыха

Рядом с жилым комплексом «Кудрово» парк Оккервиль с одноименной рекой. Ближе к МЕГЕ-Дыбенко – МегаПарк. 

Промышленные объекты

В Кудрово нет крупной промышленности, поэтому экология относительно неплохая. Правда, недалеко в 600 метрах проходят ж/д пути, а в 900 метрах от дома – КАД. 

Перспективы развития района

Район молодой, строительство новостроек ведется активно. В ближайшие 3-4 года население Кудрово серьезно возрастет, поскольку будут сданы новые дома. К сожалению, внутри жилых кварталов не хватает общественных пространств, поэтому дома тут напоминают муравейник. Планы по строительству социальных объектов отстают от темпов строительства домов, что вызывает недовольство у кудровцев. 

Планировка и отделка квартир

Количество квартир

В первом корпусе – 442 квартиры. Во втором – 687 штук. Запроектированы лоты от студий до трехкомнатных. Студий и «однушек» большинство, что типично для эконом-класса. Площадь от 26 до 73 кв.м. Высота потолков – 2,68 м. В первой очереди по 5-6 квартир на этаже. Во второй – по 3-5. 

Эффективность планировок

Есть европланировки, в классических планировках кухни среднего размера. 

Практически по всех юнитах есть балкон или лоджия, которая по размеру доходит до 5,5 кв.м. В большинстве случаев планировки привычные, но есть и варианты с многоугольными комнатами. Часть лотов с раздельными санузлами. 

Во второй очереди планировки немного удачнее: в некоторых прихожих есть ниши для шкафов и небольшие кладовые комнаты. 

Планировки квартир

Отделка

Квартиры в первой очереди доступны с предчистовой либо чистовой отделкой. Во второй очереди также и с черновой. Разница между черновой и чистовой около 200 тысяч рублей для «однушки».  

В предчистовую входит:

• стяжка пола;
• ошпатлеванные стены и потолки;
• входная металлическая дверь;
• остекление лоджий или балконов;
• стеклопакеты без подоконников;
• электроразводка, розетки, выключатели;
• радиаторы, полотенцесушитель.

В чистовую входит:

• ламинат в комнатах, керамическая плитка в санузлах;
• окрашенные потолки;
• обои в комнатах и кухне;
• межкомнатные двери;
• сантехника.

В новостройке нет шоу-рума, но можно найти фотографии полной отделки в схожем ЖК «Паркола». По ним мы можем увидеть, что качество отделки неплохое, но сантехника в санузле довольно простая. 

Фото отделки в ЖК «Паркола»

Цены и обзор конкурентов

Оценка объекта и сравнение

Для сравнения мы взяли 4 жилых комплекса класса «эконом» и «комфорт», которые располагаются рядом. Сроки сдачи примерно одинаковые. Отделка в ЖК «Кудрово» – предчистовая, ЖК «Весна 3» – предчистовая, ЖК «Гольфстрим» – чистовая, ЖК «Новый Оккервиль» – без отделки. 

Стоимость квартир в ЖК «Кудрово» ниже, чем в других домах, хотя цена студии немного отстает от ЖК «Гольфстрим» (если прибавить стоимость чистовой отделки), который выше по уровню. 

Сравним новостройки по цене квадратного метра. Для «Кудрово» стоимость метра в первой очереди – от 68 до 74 тысяч. У ЖК «Весна 3» – от 64 до 86 тысяч. ЖК «Гольфстрим» – от 77 до 90 тыс рублей. У ЖК «Новый Оккервиль» стоимость «квадрата» от 84 тысяч. Таким образом, стоимость метра действительно выгодная.

Ипотека

Новостройка аккредитована более, чем 10 крупными банками, в числе которых Сбербанк, ВТБ24, банк «Санкт-Петербург». 

Доступна ипотека без первого взноса от банка «Возрождение» и «Промсвязьбанка» по ставке 12% годовых. Самое интересное предложение у Сбербанка: от 15% первоначальный взнос, ставка 9,5%. 

Рассрочка и субсидии

Застройщик предлагает 7 различных программ рассрочки, три из которых беспроцентные. Сумма первого взноса от 20 % (для квартир стоимостью до 2,7 млн) до 80%. 

Принимается к оплате материнский капитал. 

Заключение сделки

Устный договор бронирования до 3х дней. Далее в Центральном офисе заключается договор резервирования, стоимостью 85 тыс рублей. Стоимость договора засчитывается в стоимость квартиры. Сумма не возвращается в случае одностороннего отказа покупателя от заключения сделки. 

Продажа квартир по ДДУ в соответствии с 214-ФЗ. Дополнительные траты: услуги нотариуса, госпошлина (суммарно 2-3 тыс рублей). Застройщик самостоятельно отвозит и забирает документы. 

Впечатление от объекта

ЖК «Кудрово» отличается довольно низкой стоимостью как квартир, так и отделки. При этом, технология строительства и планировки вполне достойные. Однако во всем остальном комплекс можно назвать полным «экономом». 

Сложная транспортная доступность из-за пробок, открытая территория, отсутствие паркинга и собственного детсада или школы - все это может обернуться серьезными проблемами. Деревня Кудрово уже имеет нехватку социальных объектов. 

«Кудрово» вполне подойдет тем, кто готов смириться с пробками либо собирается ездить в Санкт-Петербург не в часы пик. К тому же, ситуация улучшится после открытия станции метро.