Разумные инвестиции: как быстро окупится студия в апарт-отеле?

В Санкт-Петербурге набирает обороты рынок апарт-отелей. Пока для нашего города это новое и не всем понятное веяние. В интернете можно найти много разной информации об апартаментах. До сих пор нет однозначного мнения, подходят ли апартаменты для собственного проживания. В большей степени, они все же интересны инвесторам, которые хотят заработать либо на последующей перепродаже, либо на сдаче юнита. В последнем случае оптимальным вариантом выглядят именно апарт-отели.

Преимущества апарт-отелей

---

Апарт-отель – это гостиница, только номера принадлежат не одному владельцу, а разным собственникам. Кто-то может выкупить весь этаж, а кто-то – одну студию или даже долю в апартаменте или коммерческом помещении.

Основные преимущества апартаментов:

• Полностью готовое жилье 

Юниты застройщики чаще всего передают владельцам с чистовой отделкой, реже – с предчистовой. Покупатель может приобрести дополнительный «пакет арендатора» стоимостью около 500 тыс. рублей и получить номер с мебелью, бытовой техникой, текстилем и даже посудой. То есть инвестор получает юнит, полностью готовый к сдаче в аренду. 

• Дополнительные услуги, предоставляемые клиентам 

Современные апарт-отели – это не просто дома, а настоящие многофункциональные комплексы. Гость может обратиться за помощью на ресепшн, заказывать еду, пользоваться фитнес-залами, проводить встречи и конференции в специальных помещениях, сдавать одежду в прачечную и многое другое.

• Наличие управляющей компании (УК) 

Владелец юнита в апартах имеет право самостоятельно заниматься сдачей своего номера и получать полную прибыль за вычетом налогов и коммунальных платежей. А может переложить всю работу по поиску, размещению и обслуживанию клиентов на УК. В случае посуточной аренды номера этот вариант довольно интересен для инвестора даже с учетом комиссии управляющей компании, которая может составить 10-25% от ежемесячной прибыли. При выборе апарт-отеля надо обращать внимание на то, какая в нем УК, и что входит в ее комиссию за обслуживание. У некоторых компаний в счет входит не только обслуживание клиентов, поддержание номера в порядке, но и размер коммунальных платежей. Другие же выставят отдельный счет за пользование услугами операторов бронирования, например, Booking, а коммуналку и налоги придется платить самостоятельно из полученного дохода.

Популярные апарт-отели Санкт-Петербурга

На сегодняшний момент в Петербурге реализуется около 30 проектов апарт-отелей разной степени готовности. Нередко встречаются смешанные типы апартаментов, когда часть апартаментов выделяется под отель, а часть – для собственного проживания владельцев.

Название апарт-отеля, адрес	Квартирография	Основные особенности	Доходность	Управляющая компания
VALO ул. Салова, д. 61А	Апартаменты от студий до двухкомнатных площадью 19-50,72 м2. Стоимость - от 3,1 млн. руб.	- лобби - бассейн и фитнес-центр - рестораны - коворкинг - помещения для конференций	От 9% годовых при долгосрочной аренде От 14% годовых при краткосрочной аренде	VALO Service, 2017 Комиссия от 15 до 20%
Docklands пр. КИМа, д. 19	Апартаменты от студий до трехкомнатных площадью 20-95 м2. Стоимость - от 4 млн. руб.	- закрытая охраняемая территория - фитнес-студия - бассейн - развивающая «Школа Бенуа» - ресторан - панорамные окна - видовые апартаменты	До 12% при смешанной системе аренды	MTL, 2007 Комиссия от 10%
IN2IT Витебский пр.	Апартаменты от студий до двухкомнатных площадью 23-114,8 м2. Стоимость - от 2,6 млн. руб.	- лобби - ресторан - коворкинг - лекторий - кинотеатр для проведения презентаций - территория для отдыха	От 9% годовых гарантированного дохода До 19% годовых негарантированного дохода 30 тыс руб ежемесячного гарантированного дохода со сдачи студии	PLG, 2009 Комиссия 25% включает стоимость коммунальных платежей и оплату операторов бронирования
NEXT Средний пр. В.О., д. 87	Апартаменты от студий до двухкомнатных площадью 26 – 51,4 м2. Стоимость - от 5,8 млн. руб.	- коворкинг - арт-пространство - панорамные окна - спортивный клуб	От 10,3% при долгосрочной аренде, от 14,2% - при краткосрочной	MTL, 2004 Комиссия от 10%
Studio Moskovsky Заозерная ул., д.1, лит.Г	Апартаменты от студий до однокомнатных площадью 22,9 – 55,9 м2. Стоимость - от 4,8 млн.	- лобби - ресторан - мини-маркет - подземный паркинг   - закрытая охраняемая территория	От 7,7% до 10,7%	RBI PM, 2018 Комиссия от 10 до 20% в зависимости от программы доходности
ПРО.Молодость пр. Большевиков	Апартаменты от студий до двухкомнатных площадью 21,2 – 68,2 м2. Стоимость - от 1.8 млн. руб.	- фитнес-зал с бассейном - лекторий, коворкинг - зона для вечеринок - веложорожки и велопарковки - паркинг	От 9% годовых гарантированного дохода До 19% годовых негарантированного дохода 30 тыс руб ежемесячного гарантированного дохода со сдачи студии	PLG, 2009 Комиссия 25% включает стоимость коммунальных платежей и оплату операторов бронирования
Wings на Крыленко  ул. Крыленко, д.14	Апартаменты от студий до двухкомнатных площадью 26,3 – 53.2 м2. Стоимость - от 3,1 млн. руб.	- ресепшн - магазины - кафе и рестораны	От 7,2% годовых при долгосрочной аренде в первый год работы апарт-отеля.	MTL, 2004 Комиссия 20%
START пр. Энгельса, д. 174	Апартаменты от студий до однокомнатных площадью 18 – 62 м2.  Стоимость - от 1,5 млн. руб.	- закрытая охраняемая территория - ресепшн	До 17% годовых	MTL, 2004 Комиссия 15% включает стоимость коммунальных платежей и оплату операторов бронирования

Расчет окупаемости апарт-отелей

---

SPbHomes изучил ряд предложений на рынке апарт-отелей Санкт-Петербурга и попытался рассчитать окупаемость объектов. Мы предлагаем рассмотреть два варианта: окупаемость самого дешевого юнита, приобретенного за полную стоимость и с использованием ипотечных средств.

Что стоит иметь в виду:

• Расчет велся по юнитам с минимальной стоимостью на февраль 2020 года.
• На приобретение дополнительного «пакета арендатора», включающего мебель и прочее, заключается отдельный договор, и на него ипотеку взять нельзя.
• Среднегодовая загруженность взята одинаковой для всех апарт-отелей – 68%, что составляет 248 дней в году. Это операционные показатели отелей Петербурга за 2018 год по данным Hotel Advisor.
• При расчетах суточной стоимости номера мы пользовались данными, размещенными на официальных сайтах апарт-отелей.
• При расчете окупаемости апарта с использованием ипотечных средств, взята минимальная процентная ставка из тех, что предлагают банки по каждому конкретному объекту.
• При расчете расходов на выплату налогов мы опирались на размер подоходного налога – 13% (как для физического лица). Однако, если оформить ИП, то размер выплат сократится до 6%. Важно помнить, что ИП сложнее взять ипотеку – потребуются предоставить налоговые декларации и внутренние отчеты.

🏠 VALO

---

Апарт-отель VALO от застройщика «ГАЛС» расположился на улице Салова прямо напротив метро «Бухарестская». Один корпус на четыре секции уже сдан и эксплуатируется; 2,3,4,5 корпуса сдадут в 3 квартале 2022 года.

VALO интересен дифференцированным подходом. Каждый корпус и секция имеют свое назначение: под долгосрочную, краткосрочную аренду или для собственного проживания. В соответствии с этим покупателям предлагают разные варианты доходных программ.

Цены на апартаменты начинаются от 3,1 млн рублей. Купить можно по договору долевого участия.

В комиссию УК не входят подоходный налог и плата операторам бронирования.

Расчет окупаемости студии минимальной стоимостью, рубли
Стоимость студии 19 м2, срок сдачи – 3 квартал 2022 года	3 128 748
Стоимость пакета арендатора: мебель, бытовая техника, посуда, текстиль	500 000
Средняя стоимость номера в сутки*	4 000
Доход за год с учетом среднегодовой загрузки 68%	4 000 * 248 = 992 000
Доход за месяц	992 000 / 12 = 82 666
Комиссия УК (20%)	- 16 533,2
Подоходный налог (13%)	- 10 746,5
Комиссия операторам бронирования	- 7 000
Доход за месяц с вычетом налогов, сборов и платежей	48 386,6
Доход за год	48 386,6 * 12 = 580 640
Срок окупаемости, лет	(3 128 748 + 500 000) / 580 640 = 6,2

* Средняя стоимость проживания в номере в первом корпусе VALO по данным сайта Booking

Расчет окупаемости при покупке юнита в ипотеку, рубли
Стоимость студии 19 м2, срок сдачи – 3 квартал 2022 года	3 128 748
Стоимость пакета арендатора: мебель, бытовая техника, посуда, текстиль	500 000
Первоначальный взнос	1 000 000
Срок ипотеки, лет	15
Процентная ставка Альфа Банка	7,99%
Средняя стоимость номера в сутки	4 000
Доход за год с учетом среднегодовой загрузки 68%	4 000 * 248 = 992 000
Доход за месяц	992 000 / 12 = 82 666
Комиссия УК (20%)	- 16 533,2
Подоходный налог (13%)	- 10 746,5
Комиссия операторам бронирования	- 7 000
Ежемесячный платеж по ипотеке	- 20 331,1
Доход за месяц с вычетом налогов, сборов и платежей	28 055,5
Доход за год	28 055,5 * 12 = 336 555
Срок окупаемости, лет	(3 128 748 + 500 000) / 336 555 = 10,8

🏠 DOCKLANDS

---

Апарт-отель Docklands от застройщика Docklands Development расположился на Васильевском острове. Его отличает выгодная локация, стильный экстерьер и потрясающие виды из окон на Малую Неву.

Два корпуса уже сданы и заселены, строительство еще четверых должны завершить в конце 2020 года.

В жилом комплексе предусмотрена закрытая охраняемая территория, фитнес-студия, развивающая «Школа Бенуа» для детей и коммерческие помещения на первых этажах.

Застройщик позаботился об устройстве сложной системы тепло- и шумоизоляции, вентиляции с рекупацией, а также установке панорамных окон – большая часть апартаментов имеет видовые характеристики.

Цены на апартаменты начинаются от 4 млн рублей. Купить можно по договору долевого участия.

УК взимает комиссию в размере 10% от ежемесячного дохода, но в нее не входят стоимость коммунальных услуг, подоходный налог и оплата операторам бронирования.

Расчет окупаемости студии минимальной стоимостью в корпусе Docklands SmArt, рубли
Стоимость студии 20 м2, срок сдачи – 4 квартал 2020 года	4 033 520
Стоимость чистовой отделки	400 000
Стоимость пакета арендатора: мебель, бытовая техника, посуда, текстиль	600 000
Средняя стоимость номера в сутки*	3 666
Доход за год с учетом среднегодовой загрузки 68%	3 666 * 248 = 909 168
Доход за месяц	909 168 / 12 = 75 764
Комиссия УК (10%)	- 7 576,4
Подоходный налог (13%)	- 9 849,3
Комиссия операторам бронирования и стоимость коммунальных услуг (приблизительно 13%)	- 9 849,3
Доход за месяц с вычетом налогов, сборов и платежей	48 489
Доход за год	48 489 руб. * 12 мес. = 581 868
Срок окупаемости, лет	(4 033 520 + 400 000 + 600 000) / 581 868 = 8,7

* Средняя стоимость номера по подсчетам застройщика

Расчет окупаемости при покупке юнита в ипотеку, рубли
Стоимость студии 20 м2, срок сдачи – 4 квартал 2020 года	4 033 520
Стоимость чистовой отделки	400 000
Стоимость пакета арендатора: мебель, бытовая техника, посуда, текстиль	600 000
Первоначальный взнос	3 000 000
Срок ипотеки, лет	15
Процентная ставка банка ДОМ.РФ	8,7%
Средняя стоимость номера в сутки	3 666
Доход за год с учетом среднегодовой загрузки 68%	3 666 * 248 = 909 168
Доход за месяц	909 168 / 12 = 75 764
Комиссия УК (10%)	- 7 576,4
Подоходный налог (13%)	- 9 849,3
Комиссия операторам бронирования и стоимость коммунальных услуг (приблизительно 13%)	- 9 849,3
Ежемесячный платеж по ипотеке	- 20 263,9
Доход за месяц с вычетом налогов, сборов и платежей	28 224,97
Доход за год	28 224,97 * 12 = 338 699,66
Срок окупаемости, лет	(4 033 520 + 400 000 + 600 000) / 338 699,66 = 14,9

🏠 IN2IT

---

Апарт-отель IN2IT от застройщика Plaza Lotus Group строится во Фрунзенском районе напротив метро «Купчино». ЖК будет состоять из двух корпусов. Первый планируют сдать в конце 2020 года, второй – во 2 квартале 2022 года.

IN2IT находится близко не только к станции метро, но и к аэропорту. На парковке будут предусмотрены места для машин службы каршеринг. Помимо коворкинга, лектория, фитнес-зала на территории апарт-отеля расположится пространство с объектами так называемого техно-арта: экран, который улавливает тепло человека и формирует силуэт, механизм, составляющий портрет человека на основе запахов, и так далее. Девелопер обещает проведение образовательных программ и интересных мероприятий.

Управляющая компания PLG предлагает несколько доходных программ. Те, у кого недостаточно средств для приобретения целой студии, могут купить долю и потом ее перепродать с приростом стоимости к окончанию строительства.

Цены на апартаменты начинаются от 2,6 млн рублей. Купить можно по договору долевого участия.

Комиссия УК составляет 25%, в нее входят и коммунальные платежи, и выплаты операторам бронирования.

Уже сейчас PLG ведет активную работу по поиску будущих клиентов: договаривается о размещении гостей с мероприятий Экспофорума, спортсменов Гатчинского марафона и т.д.

Расчет окупаемости студии минимальной стоимостью, рубли
Стоимость студии 23 м2, срок сдачи – 2 квартал 2022 года	2 590 345
Стоимость пакета арендатора: мебель, бытовая техника, посуда, текстиль	540 000
Средняя стоимость номера в сутки*	2 757,23
Доход за год с учетом среднегодовой загрузки 68%	2 757,23 * 248 = 683 793
Доход за месяц	683 793 / 12 = 56 982,75
Доход за месяц с вычетом комиссии УК (25%), коммунальных платежей и сборов	42 737
Доход за месяц с вычетом подоходного налога (13%)	37 181,19
Доход за год	37 181,19 * 12 = 446 174,28
Срок окупаемости, лет	(2 590 345 + 540 000) / 446 174,28 = 7

* Средняя стоимость номера по расчетам застройщика

Расчет окупаемости при покупке юнита в ипотеку, рубли
Стоимость студии 23 м2, срок сдачи – 2 квартал 2022 года	2 590 345
Стоимость пакета арендатора: мебель, бытовая техника, посуда, текстиль	540 000
Первоначальный взнос	1 000 000
Срок ипотеки, лет	15
Процентная ставка СМП Банка	7,99%
Средняя стоимость номера в сутки*	2 757,23
Доход за год с учетом среднегодовой загрузки 68%	2 757,23 * 248 = 683 793
Доход за месяц	683 793 / 12 = 56 982,75
Доход за месяц с вычетом комиссии УК (25%), коммунальных платежей и сборов	42 737
Доход за месяц с вычетом подоходного налога (13%)	37 181,19
Ежемесячный платеж по ипотеке	- 15 188,99
Доход за месяц с вычетом налогов, сборов и платежей	21 992,2
Доход за год	21 992,2 * 12 = 263 906,4
Срок окупаемости, лет	(2 590 345 + 540 000) /  263 906,4 = 11,9

🏠 NEXT

---

Апарт-отель NEXT возводит компания «Еврострой» на Среднем проспекте Васильевского острова. Три корпуса планируют сдать уже в 1 квартале 2020 года.

Корпуса 1 и 2 сдаются с полной чистовой отделкой. Корпус 3 будет передаваться дольщикам с предчистовой отделкой.

Цены на апартаменты начинаются от 5,8 млн рублей за студию 26 м². В проекте предусмотрено устройство лобби-зоны, фитнес зала и арт пространства. В корпусах будет установлена дополнительная система очистки воды, эксплуатируемая кровля с озеленением, а в помещениях – панорамные окна.

Комиссия УК, расходы на коммунальные платежи, оплата работы операторов бронирования составят приблизительно 30% от ежемесячного дохода.

Расчет окупаемости студии минимальной стоимостью, рубли
Стоимость студии 26,6 м2, срок сдачи – 1 квартал 2020 года	5 856 400
Стоимость пакета арендатора: мебель, бытовая техника, посуда, текстиль	490 000
Средняя стоимость номера в сутки*	4 436,15
Доход за год с учетом среднегодовой загрузки 68%	4 436,15 * 248 = 1 100 166
Доход за месяц	1 100 166 / 12  = 91 680,5
Доход за месяц с вычетом комиссии УК коммунальных платежей и сборов	69 300
Доход за месяц с вычетом подоходного налога (13%)	60 291
Доход за год	60 291 * 12 = 723 492
Срок окупаемости, лет	(5 856 400 + 490 000) / 723 492 = 8,8

* Средняя стоимость номера по расчетам застройщика

Расчет окупаемости при покупке юнита в ипотеку, рубли
Стоимость студии 26,6 м2, срок сдачи – 1 квартал 2020 года	5 856 400
Стоимость пакета арендатора: мебель, бытовая техника, посуда, текстиль	490 000
Первоначальный взнос	4 000 000
Срок ипотеки, лет	15
Процентная ставка СМП Банка	8,9%
Средняя стоимость номера в сутки	4 436,15
Доход за год с учетом среднегодовой загрузки 68%	4 436,15 * 248 = 1 100 166
Доход за месяц	1 100 166 / 12 = 91 680,5
Доход за месяц с вычетом комиссии УК коммунальных платежей и сборов	69 300
Доход за месяц с вычетом подоходного налога (13%)	60 291
Ежемесячный платеж по ипотеке	- 18 718,57
Доход за месяц с вычетом налогов, сборов и платежей	41 572,43
Доход за год	41 572,43 * 12 = 498 869,16
Срок окупаемости, лет	(5 856 400 + 490 000)  / 498 869,16 = 12,7

🏠 ПРО.Молодость

---

Инвест-отель ПРО.Молодость от застройщика Plaza Lotus Group появится в Невском районе на проспекте Большевиков. До метро от комплекса можно будет добраться за 20 минут пешком. Управляющая компания выбрала в качестве целевой аудитории молодежь – поблизости находится один из филиалов университета им. Бонч-Бруевича и несколько колледжей. В апарт-отеле появятся лекторий, коворкинг и зона для проведения вечеринок.

Цены на студии в ПРО.Молодость начинаются от 1,8 млн рублей. Купить можно по договору долевого участия.

Комиссия УК составляет 25%, в нее входят и коммунальные платежи, и выплаты операторам бронирования.

Расчет окупаемости студии минимальной стоимостью, рубли
Стоимость студии 21,29 м2, срок сдачи – 4 квартал 2022 года	1 809 650
Стоимость пакета арендатора: мебель, бытовая техника, посуда, текстиль	540 000
Средняя стоимость номера в сутки*	1 935,48
Доход за год с учетом среднегодовой загрузки 68%	1 935,48 * 248 = 480 000
Доход за месяц	480 000 / 12 = 40 000
Доход за месяц с вычетом комиссии УК (25%), коммунальных платежей и сборов	30 000
Доход за месяц с вычетом подоходного налога (13%)	26 100
Доход за год	26 100 * 12 = 313 200
Срок окупаемости, лет	(1 809 650 + 540 000) / 313 200 = 7,5

* Средняя стоимость номера по расчетам застройщика

Расчет окупаемости при покупке юнита в ипотеку, рубли
Стоимость студии 21,29 м2, срок сдачи – 4 квартал 2022 года	1 809 650
Стоимость пакета арендатора: мебель, бытовая техника, посуда, текстиль	540 000
Первоначальный взнос	1 000 000
Срок ипотеки, лет	15
Процентная ставка СМП Банка	7,99%
Средняя стоимость номера в сутки	1 935,48
Доход за год с учетом среднегодовой загрузки 68%	1 935,48 * 248 = 480 000
Доход за месяц	480 000 / 12 = 40 000
Доход за месяц с вычетом комиссии УК (25%), коммунальных платежей и сборов	30 000
Доход за месяц с вычетом подоходного налога (13%)	26 100
Ежемесячный платеж по ипотеке	- 7 732,76
Доход за месяц с вычетом налогов, сборов и платежей	18 367,24
Доход за год	18 367,24 * 12 = 220 406,88
Срок окупаемости, лет	(1 809 650 + 540 000) / 220 406,88 = 10,7

Предсказуемо при ипотеке увеличивается срок окупаемости. Кроме того, в расчетах не учтен срок строительства и первый год работы апарт-отеля. Точно обозначить уровень заполняемости и рост стоимости аренды, невозможно. Никто не может сказать, насколько удачным и рентабельным станет проект. Всегда существует вероятность того, что апартаменты окупятся быстрее, так же, как и вероятность, что окупятся гораздо позже предполагаемых сроков.

Все апарт-отели предлагают несколько доходных программ, включающих и долгосрочную аренду, и гарантированные выплаты фиксированной ставки. На наш взгляд наиболее привлекательными кажутся инвестиции в апартаменты для сдачи в краткосрочную аренду через управляющую компанию. Во-первых, прибыль больше, во-вторых, все дела, включая ремонт и конфликтные ситуации, возьмет на себя УК, то есть участие владельца в данном случае минимально.

Сдачу апартаментов в долгосрочную аренду несложно организовать и своими силами, для этого УК не потребуется, а значит, не придется делиться прибылью.

Программы с гарантированным доходом хороши на старте работы апарт-отеля, когда проект только начинает развиваться, и не так много клиентов. На последующих этапах гарантированный доход может оказаться существенно ниже того, что можно заработать на краткосрочной аренде.

Будет ли сдаваться номер в апарт-отеле?

---

На руку инвесторам апарт-отелей сыграло законодательство Российской Федерации. С октября 2019 года владельцы хостелов обязаны перевести свои помещения в статус нежилых. Это сделать не так-то просто, поскольку есть ряд серьезных требований: во-первых, у хостела должен быть отдельный вход, во-вторых, если хостел находится выше первого этажа, то помещения под ним также должны быть нежилыми. Учитывая, что большинство хостелов в центре Петербурга занимают пространства в обычных жилых домах по соседству с квартирами, соблюсти закон для некоторых объектов просто невозможно, что повлекло за собой закрытие ряда хостелов. Зато апарт-отелям изменения в законодательстве дали зеленый свет, устранив часть конкурентов.

Практически все строящиеся апартаменты в Петербурге имеют хорошее расположение, что скажется на их успешной заполняемости. К тому же в нашем городе, привлекающим огромное количество туристов, не так много предложений, соответствующих статусу три-четыре звезды. Большая часть сдаваемого жилья в Петербурге вообще не имеет «звездности». И не стоит забывать о дополнительных услугах, предоставляемых в апарт-отелях и отсутствующих в частных квартирах, сдаваемых посуточно.

Если управляющая компания подключается к работе еще на стадии проектирования, то успех апарт-отеля неизбежен. В этом случае специалисты начинают заранее прорабатывать стратегию, определять целевую аудиторию, подсказывать застройщику, что и как улучшить. Также заранее разворачивается поиск потенциальных клиентов: подписываются договоры с организациями на размещение командированных специалистов, прорабатываются площадки для размещения рекламы и так далее. Поэтому при выборе апарт-отеля надо обращать самое пристальное внимание на управляющую компанию. От нее будет зависеть успех и будущий доход.

Оценить эффективности управляющей компании можно будет только через 3-5 лет работы апарт-отеля. Поскольку этот тип недвижимости появился в Петербурге не так давно, и пока каких-то конкретных результатов и цифр, подтверждающих доходность и быструю окупаемость, просто нет. Все, что обещают строительные и управляющие компании, является предположением.