Трудный выбор: обзор спальных районов Петербурга и их перспективы

Для того, чтобы удачно купить квартиру в спальном районе, необходимо сформулировать важнейшие для Вас критерии поиска. SpbHomes.ru рассмотрел популярные микрорайоны и выделил самые важные критерии выбора и объекты.

Хорошие спальные районы

---

Как и в любом другом крупном городе, в Санкт-Петербурге существует множество микрорайонов, пользующихся особой популярностью у покупателей недвижимости:

• Девяткино;
• Парнас;
• Каменка;
• Кудрово;
• Шушары.

Отдельной строкой значится Красносельский район из-за его хорошей экологии и прекрасного зеленого окружения, а также близости к Финскому заливу.

Девяткино, Парнас и Каменка относятся к группе северных: Всеволожский, Выборгский и Приморский районы. Главной характеристикой является плотная многоэтажная застройка.

Каменка

Микрорайон «Каменка» находится в Приморском районе между Парашютной улицей и ЗСД; название получено от протекающей рядом речки Каменки.

Если рассматривать микрорайон Каменка, то стоит обратить внимание, например, на ЖК «Шуваловский» от «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад», ЖК «Граффити» от компании «Ойкумена» и ЖК Ultra City от «Северного города».

Цены в указанных жилых комплексах нельзя назвать низкими: в ЖК «Шуваловский» 1 кв.м стоит от 76 тыс. рублей, в ЖК «Граффити» от 77 тыс. рублей, а в ЖК Ultra City от 92 тыс. рублей.

Особый интерес вызывает ЖК «Legenda Комендантского» от LEGENDA Intelligent Development. Smart-проект отличается эргономичными планировками и пока непривычными для российского покупателя принципами деления пространства. Цены на «квадрат» начинаются от 102,8 тыс. рублей.

Цены в ЖК «Чистое небо» от Setl City начинаются от 86,4 тыс. рублей за 1 кв.м. Из плюсов – крупнейший застройщик Петербурга, удобные выезды на КАД и ЗСД, близость к Юнтоловскому лесопарку. Кроме того, запроектировано строительство объектов социальной инфраструктуры

ЖК YOGA от «Лидер Групп» является одним из наиболее дешевых вариантов - в среднем, это 61,6 тыс. рублей за 1 кв.м, и расположен в районе с приличной транспортной доступностью и коммерческой инфраструктурой.

В основном, в микрорайоне представлены комплексы класса «комфорт». Дома монолитные, кирпично-монолитные или панельные. Расположившись по обе стороны улицы Парашютная, комплексы занимают примерно одинаковое место в рейтинге по комфортабельности локации. Так как Каменка – один из активно застраиваемых районов, социальных объектов зачастую недостаточно, а коммерческая инфраструктура, по большей части, сосредоточена у станций метро «Комендантский проспект», «Старая деревня» и «Пионерская».

Одним большим минусом является близость к промышленной зоне «Коломяги». За ее перенос билось большинство жителей прилегающих территорий, однако перенести вредные производства так и не удалось. С мусорного полигона в п. Новоселки и отстойников ГУП «Водоканал» периодически доносятся неприятные запахи. В плюсы можно записать обширные зеленые зоны вокруг, парки с озерами.

Плюсы	Минусы
Один из наиболее перспективных районов	Нет метро поблизости
Рядом Финский залив и Юнтоловский заказник	Промзона «Коломяги»
Граничит с экологически чистым Курортным районом	Запах со свалки
Ближе остальных рассмотренных к центру города

Девяткино

Микрорайоны Девяткино и Парнас, по статистике, застраивается жильем эконом-класса. ЖК «Мой город» от «Полис-Групп», ЖК «Мурино 2017» от «Самолета ЛО» и ЖК «Три кита» от «Лидер Групп» в Девяткино строятся по монолитной или кирпично-монолитной технологиям. Основными преимуществами становятся же цена и близость к метро.

Основным приоритетом в выборе жилья в этих микрорайонах является относительно невысокая стоимость. Цены начинаются от 54,4 тыс. рублей в ЖК «Три кита», 63,6 тыс. рублей в ЖК «Мурино 2017» и 66 тыс. рублей в ЖК «Мой город».

ЖК «Квартал Солнечный» комфорт-класса от компании «Арсенал-Недвижимость» рассчитан на меньшее количество квартир, а минимальная стоимость «метра» - 70 тыс. рублей. C 1 сентября работает построенная компанией школа с углубленным изучением математики и физики на 1224 места и сдано 2 детских сада на 180 мест. Идет строительство еще 2-х дошкольных учреждений.

ЖК «Эланд» от шведского застройщика Bonava с улучшенными планировками и в непосредственной близости от метро стал одним из самых дорогих в микрорайоне – минимум 80 тыс. рублей за кв.м. Качество строительства во многом превосходит российское, а эргономичные планировки удобны для проживания.

Девяткино входит в зону активной застройки и активно «обживается». Однако огромное количество вводимых в эксплуатацию домов ведет к увеличению населения и, как следствие, к транспортному коллапсу и напряженной ситуации с социальными объектами. Из плюсов – новые коммуникации в микрорайоне, так как территория сравнительно «молодая», и низкие цены.

ЖК «Гамма» от «ПромСервиса» подойдет тем, кто хочет максимально сэкономить – цены начинаются от 41,2 тыс. за «квадрат». Чуть дороже ЖК «ТриДевяткино Царство» от «УНИСТО-Петросталь». Это масштабный комплекс эконом-класса, где минимальная цена за 1 кв.м – примерно 47 тыс. рублей.

Проект в этом районе от Setl City – ЖК GreenЛандия. Минимальная цена за кв.м составляет 75,7 тыс. рублей. Несмотря на заявленный комфорт-класс, квартиры в ЖК все-таки стоит отнести к классу «эконом». А из-за пролегающей рядом автомагистрали в квартирах будет довольно шумно и пыльно.

Девяткино, страдающее от транспортного коллапса, в перспективе должно разгрузиться – этому поспособствует проект платного объезда на дорогу «Санкт-Петербург – Матокса» к 2020 году. Улучшения же социальной инфраструктуры стоит ждать не раньше, чем через пару-тройку лет – тогда появятся первые результаты государственной и региональной поддержки застройщиков в сфере строительства социальных объектов.

Плюсы	Минусы
Низкая стоимость «квадрата»	Серьезные пробки
Близость к метро	Минимальная инфраструктура
	Областная прописка
	Далеко от центра

Парнас

Главным конкурентом Девяткино при выборе жилья в хорошем спальном районе становится Парнас. Новостройки делятся на эконом- и комфорт-класс. В ЖК «Северная долина» от компании «Главстрой-СПб» цены начинаются от 68 тыс. рублей, от 71,4 тыс. рублей в ЖК «Три апельсина» от Normann.

ЖК «На Заречной» от Normann эконом-класса со множеством студий в квартирографии можно приобрести примерно за 78 тыс. рублей за 1 кв.м.

Самым дешевым «метр» оказался в ЖК «Парголово» от «Дальпитерстроя» - 49,6 тыс. рублей.

Проблема транспортной загруженности микрорайоне тоже стоит довольно остро. Дисбаланс количества проживающих и мест в детских садах и школах налицо. Парнас все еще воспринимается многими как окраина города, но, на самом, деле микрорайон уже стал похож на мини-город. Близость промзоны «Парнас» сводит на нет преимущество расположения у Шуваловского парка.

Стоит сказать, что север города покупатели выбирают чаще всего либо по ценовому критерию, либо потому что привыкли жить именно там.

Плюсы	Минусы
Низкая стоимость	Далеко от центра города
Близость метро	Транспортная загруженность
Городская прописка	Практически нет социальной инфраструктуры
	Плохая экология

Кудрово

Кудрово – еще один активно застраиваемый микрорайон. Пожалуй, это единственное место на востоке Петербурга с такой плотностью населения. Но пока новоселам придется довольствоваться областной пропиской.

В ЖК «Капитал» от «Строительного Треста» комфорт-класса рядом с парком «Оккервиль» цены начинаются от 78,5 тыс. рублей за 1 кв.м, в ЖК «Вернисаж», который сейчас в самом разгаре строительства, от надежного застройщика «Полис-Групп» от 73,6 тыс. рублей, а в ЖК «Весна 3» от ЦДС, этот же комплекс стал и самым дешевым в Кудрово – 58,7 тыс. рублей.

ЖК «Лондон» (Семь столиц) от Setl City – масштабный проект на несколько тысяч квартир. Половину комплекса займут квартиры-студии, поэтому на комфорт-класс застройка не вытягивает. Однако внутреннее пространство отличается продуманностью и удобством. Минимальная цена за 1 кв.м в ЖК составляет 78 тыс. рублей.

Дома строятся преимущественно по кирпично-монолитной технологии. Огромный недостаток деревни Кудрово – это практически отсутствующие объекты «социалки». Близость же развязки КАД не облегчает жизнь, а только усугубляет и без того постоянные дорожные проблемы. Соответственно, такое расположение портит и экологическую обстановку.

Кудрово застраивается в рамках комплексного освоения территорий, поэтому в скором можно ожидать появления большего количества детских садов, школ и роста числа коммерческих объектов. Зеленые зоны порадуют любителей отдыха на природе.

Деревня в скором времени может сменить статус на городской, о чем не так давно говорили в администрации города и области. Строительство части дорог же может быть переложено на застройщиков: уже сейчас компании вкладываются в проекты по транспортному развитию, у областного бюджета на это просто не хватает средств.

Метро «Дыбенко» располагается в пешей доступности, что становится явным плюсом. В планах города было открытие новой станции «Кудрово», однако строительство отложено на неопределенный срок. С социальными объектами ситуация схожа со всеми остальными районами – необходимо дождаться результатов субсидирования.

Плюсы	Минусы
Близость к метро	Минимальная социальная инфраструктура
Развитая коммерческая инфраструктура	Областная прописка
Большой парк «Оккервиль» рядом	Загруженность дорог

Шушары

Шушары – это южный спальный район, построенный на бывших совхозных землях. Плотность застройки не так велика, как в Девяткино или на Парнасе. Преобладают все те же многоэтажные кирпично-монолитные дома. С транспортной доступностью ситуация схожа с рассмотренными микрорайонами: въезды на КАД «стоят» в часы «пик». К концу 2018-го года планируется открыть новую станцию метро «Шушары», однако, судя по всему, она не сильно разгрузит пассажиропоток: ее расположение таково, что добираться до станции «Купчино» все равно будет быстрее.

Хотя в Шушарах ведется стройка, она все же не такая активная, как на севере. Многие дома уже сданы. Средняя цена в ЖК «Босфор» от «Лидер Групп» 61,8 тыс. рублей за 1 кв. м, в сданном ЖК Union от «Полис Групп» 102 тыс. рублей, а в проекте ЖК «UP-квартал Московский» от ФСК «Лидер» не следует ждать бюджетных вариантов.

Отметим, что перед жителями стоит все тот же вопрос о расширении социальной инфраструктуры. Коммерция хорошо развита в районе Московского проспекта и Пулковского шоссе. Экология усугубляется автомагистралями и отсутствием зеленых зон поблизости.

Шушары занимают большую и неоднородную по инфраструктуре территорию, поэтому о плановом развитии речь не идет. В зонах плотной застройки с увеличением числа жителей планируется строительство новых социальных объектов, но точные сроки вряд ли кто-то сможет назвать.

Самым дешевым 1 кв.м оказался в ЖК «Добрыня» от «СТ Плюс» - 43 тыс. рублей. Однако комплекс находится далеко от основного района застройки, и остается актуальным вопрос добросовестности застройщика - с ним связано несколько скандалов.

Плюсы	Минусы
Строительство новой станции метро	Слаборазвитая социальная инфраструктура
Близость к аэропорту	Загруженность дорог
Городская прописка	Поблизости нет парков

Лидер среди «спальников»

---

Одним из наиболее благоприятных и комфортных для проживания спальных районов в Санкт-Петербурге стал Красносельский район. Юго-Запад города – это преимущественно зеленая зона с относительно небольшой плотностью застройки. В районе нет промышленных производств. Выходы к пляжам Финского залива делают локацию довольно престижной, поэтому цены на квартиры соответствующие.

Застройщик «Балтийская Жемчужина» активно осваивает Красносельский, продолжая застраивать новый микрорайон. В кирпично-монолитном ЖК «Жемчужный берег» цены за 1 кв.м начинаются от 85 тыс. рублей. Отличительной особенностью является то, что компания включает в новые проекты строительство социальных объектов. Поэтому, по сравнению с более бюджетным севером и востоком, острой нехватки мест в школах и детсадах возникнуть не должно. В крупные торговые центры тоже не придется долго ехать – все под рукой.

Минусом расположения является его удаленность от метро и КАД и периодические пробки на Ленинском проспекте. К 2022-му году планируется открытие 2-ух новых станций метро «Путиловская» и «Юго-Западная».

ЖК «Солнечный город» от Setl City в микрорайоне Ново-Сергиево тоже обладает всеми необходимыми для проживания социальными и коммерческими объектами. Стрельна, Петергоф, берег залива совсем рядом. Выезд на КАД и ЗСД будет удобнее, чем в других районах, но ближайшая станция метро все-таки далековато.Цены в кирпично-монолитном ЖК начинаются от 71,5 тыс. рублей за 1 кв.м.

Объекты в северной части района и у залива значительно дороже, чем те, что располагаются за шоссе.

ЖК «Огни залива» от компании «БФА-Девелопмент» имеет такое же выгодное расположение на первой линии Финского залива. Прекрасная экологическая обстановка повышает цены на квартиры в монолитном комплексе: от 85,4 тыс. рублей за 1 кв.м.

ЖК «Паруса» и ЖК «Южная акватория» от застройщика «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» находятся практически на берегу Финского залива. ЖК «Паруса» интересен прежде всего наличием видовых квартир. А ЖК «Южная акватория» его ближайший сосед. Надежность застройщика обнадеживает, однако существует много нареканий на качество внутренней отделки помещений. Минимальная цена 1 кв.м в видовом доме составит 84,9 тыс. рублей.

Большой проблемой Красносельского района стали постоянные пробки.

Самым бюджетным вариантом в Красносельском районе станет покупка в сданном ЖК «Красное село» от застройщика «Таймс» - минимальная цена за 1 кв.м 53 тыс. рублей.

Юг Красносельского района и прилегающие к нему районы ЛО в ближайшие 3 года будет активно развиваться в связи со строительством нового магазина IKEA. Ожидается не только улучшение транспортной доступности, но и развитие коммерческой и социальной инфраструктур.

Плюсы	Минусы
Хорошая экология	Транспортная доступность
Близость Финского залива и парков	Недостаток социальных объектов
Активное развитие инфраструктуры в перспективе	Более высокая стоимость

---

Все комплексы характеризует масштабность: проекты рассчитаны в среднем на 2 тыс. квартир, а то и больше. Выбор же конкретного района и ЖК обусловлен привычками, приоритетами и, главное, бюджетом. Все-таки, срабатывает принцип «чем дальше, тем дешевле», хотя есть и исключения.

В перспективе рассмотренные районы будут только расти.

Характеристику спальных районов составляет SpbHomes.ru. Лучшие спальные районы Санкт-Петербурга определяются самим покупателем.