ЖК «Новый Оккервиль»: каково жить в первом масштабном проекте Кудрово?

Инфраструктура

Общая информация

«Новый Оккервиль» – масштабный проект в северной части Кудрово со своей инфраструктурой. Первые дома были сданы еще в 2010 году. На данный момент заселены первые 3 очереди строительства – это 7 домов. Еще 7 корпусов разделены на следующие 3 очереди, ближайшая сдается в 1 квартале 2018 года. В продажу выведены все корпуса.

4-ая очередь полностью завершена, на объекте работает приемочная комиссия.

5-ая очередь стоит под крышей, выполняются кровельные работы, кирпичная кладка на верхних этажах и монтаж внутренних систем.

6-ая очередь – под большинством корпусов идет разработка котлована и видны лишь несколько этажей корпуса №6.

Фото строительства

Архитектура и концепция

«Новый Оккервиль» не отличается изысканностью архитектурных решений. Все дома кирпично-монолитные, фасады выдержаны в одном стиле и цветовой гамме. Высотность переменная – от 8 до 25 этажей. Дома различаются по форме и количеству секций. Но самое печальное, что практически все они расположены очень близко друг к другу.

Наиболее приятный вариант – дом пятой очереди. Да и то, лучше брать этаж повыше.

Самая неудачная с архитектурной точки зрения 3 очередь. Высокие дома образуют 4 закрытых двора, в которые практически не попадает солнечный свет.

Каждая очередь имеет название:

1. Дом у Березовой аллеи;
2. Дом у Липовой аллеи;
3. Дом у Каштановой аллеи;
4. Дом у Сиреневой аллеи;
5. Дом у Рябиновой аллеи;
6. Дом у Кленовой аллеи.

Однако, насладиться природой в окружении деревьев у вас не получится. Названия – маркетинговый ход, и реальных аллей с деревьями тут нет.

Рендеры ЖК

Внутренняя инфраструктура

Территория

Территория домов открытая и уже сейчас представляет собой одну большую парковку из-за нехватки паркингов. Спасительных «зеленых зон» для отдыха немного. Местами можно встретить низкие молодые деревья.

Социальные объекты

В 2016 году в квартале открылась современная школа с бассейном на 1600 учеников. На ее базе работает детский сад на 100 мест. Частный детский сад «Лимпик» работает с 2012 года.

В процессе строительства еще один детский сад на 150 детей в шестой очереди. Проектная документация на него присутствует. Менеджер продаж не смог точно ответить мне, Тайному покупателю «Отделстроя», будет ли сад муниципальный или частный.

Территория домов

Коммерческие помещения

В уже сданных домах на первых этажах со стороны улицы Ленинградская работает множество торговых точек: кафе, пекарни, отделения банков, цветочные магазины и аптеки. На первых этажах строящихся домов также предусмотрена коммерция.

Парковка

Два подземных паркинга есть только в первой очереди, каждый около 60 мест. Для того, чтобы автомобилисты не парковались на тротуарах, около домов стоят ограничители. 

Окружающая инфраструктура

Социальные объекты

Одна из проблем Кудрово – нехватка детсадов. Сейчас их в деревне 5, но по факту они относятся либо к СОШ №1 на Центральной улице, либо к школе в квартале «Новый Оккервиль». Соответственно, школы две.

В пешей доступности есть ряд детсадов Невского района. Но получить места и в тех, и в других сложно.

В Кудрово работает амбулатория и отделение скорой помощи, которые расположены в 3 очереди «Нового Оккервиля». Детское отделение – в первой очереди комплекса. Ближайшая городская поликлиника №94 в 20 минутах пешком.

Полноценная поликлиника в локации начнет строиться в 2019 году. Она будет включать в себя круглосуточный травмпункт и дневной стационар. Здание возведут на углу улицы Строителей и Ленинградской.

Магазины и коммерческий сервис

Коммерция около «Нового Оккервиля» развита хорошо. На первых этажах многочисленные магазины и кафе, рядом небольшой торговый центр с фитнес-клубом, катком и супермаркетом. Пешком можно дойти до гипермаркета «Лента».

У метро «Улица Дыбенко» ТЦ «Невский» с кинотеатром и строительным гипермаркетом. МЕГА-Дыбенко в 2,5 км от дома, до нее можно доехать на маршрутке.

Во дворах соседнего ЖК «Капитал» и с западной стороны «Нового Оккервиля» есть две больших платных парковки на пару тысяч мест.

Природа и места для отдыха

Напротив квартала растянулся парк Оккервиль с одноименной рекой. У кудровцев он пользуется популярностью, особенно летом. Есть также парк у МЕГА-Дыбенко с площадками для детей.

Парк Оккервиль

Промышленные объекты

Промышленности в Кудрово нет, но близко от домов расположены крупные магистрали и ж/д пути. В южной части деревни, между ж/д путями и жилым массивом, расположены складские помещения.

Перспективы развития района

Население деревни с каждым годом увеличивается, а застройщики продолжают возводить новые объекты. Это касается в большей мере южной части Кудрово. Однако постоянные пробки и нехватка социальных объектов в любом случае становятся общей проблемой.

В северной части, за «Новым Оккервилем», жилой застройки не планируется. Там находятся земли для дальнейшего обслуживания Северной водопроводной станции, которая расположена в Заневке.

Планировка и отделка квартир

Количество квартир

Во всех шести очередях строительства 10 033 квартир. Основную часть составляют одно- и двухкомнатные квартиры. В трех строящихся очередях всего 7% студий, а в пятой их вообще нет. Комплекс ориентирован на семейное проживание.

Эффективность планировок

Планировки функциональными не назвать, они обычные, «экономные». Комнаты, в основном, правильных форм, без лишних углов.

Основная часть кухонь в строящихся очередях от 8 до 11 «квадратов». Коридоры, как правильно, маленькие, едва ли можно втиснуть шкаф. Небольшие гардеробные есть только в четвертой очереди. Только в ней присутствуют кухни-гостиные. Практически все квартиры с остекленными балконами или лоджиями.

Планировки 

Отделка

Все квартиры передаются покупателям без отделки. Внутри только:

• стяжка пола;
• стеклопакеты и холодное остекление лоджий/балконов;
• радиаторы, счетчики;
• розетки, выключатели;
• стояки и счетчики;
• входная дверь.

Дополнительно вы можете заказать предчистовую отделку (3000 рублей кв./м), базовую (7000 рублей кв/м) или полную (13000 рублей кв/м). 

Различные варианты отделки

Цены и обзор конкурентов

Оценка объекта и сравнение

Для оценки мы взяли четыре жилых комплекса с одинаковым или близким сроком сдачи. Они различаются по отделке: в «Новом Оккервиле» и «Кудрово» - черновая, в ЖК «Капитал» и «ПаркЛэнд» - предчистовая.

Как видно из сравнения, цены в «Новом Оккервиле» низкими не назвать. Студии, например, дороже, чем у остальных. Их площадь начинается от 28 «квадратов», в то время как в «ПаркЛэнде» от 20 кв.м. Размер студий в ЖК «Кудрово» всего на 1 кв.м. меньше, однако цена существенно ниже.

Двух- и трехкомнатные квартиры дороже только в ЖК «Капитал». Это объясняется комфорт-классом, предчистовой отделкой и кирпичной технологией строительства у «Капитала».

Но учтите, что расположение, инфраструктура внутри и вокруг квартала «Новый Оккервиль» в лучшую сторону отличаются от ЖК «Кудрово» или «ПаркЛэнда».

Ипотека

Строящиеся очереди аккредитованы в крупнейших банках, таких как Сбербанк, ВТБ, банк «Санкт-Петербург», «Газпромбанк», «Уралсиб», «ГЛОБЭКС» и других.

Действует военная ипотека от «Сбербанка», «Связь-банка» и банка «Открытие».

Рассрочка и субсидии

Рассрочка в пятой очереди до 30.11.2018, в шестой очереди - до 30.11.2019. Первый взнос от 30%.

Принимается материнский капитал и жилищные субсидии.

Заключение сделки

Застройщик работает по 214-ФЗ. Бесплатная устная бронь – 2-3 дня. Платная бронь – около 14 дней (на срок сбора документов, одобрения ипотеки). Стоимость – 25 000 рублей, которые не включаются в цену договора. В цену входит оформление договора и подача документов в Росреестр. Дополнительные расходы у нотариуса (оформление доверенности) – 2-3 тысячи рублей.

Впечатление от объекта

Впечатление от «Нового Оккервиля» двойственное. Радует, что вокруг строящихся очередей относительно развитая инфраструктура: школа и детсад, магазины, 15 минут до метро. Новоселам последних трех очередей повезет значительно больше, чем первым жильцам.

Однако за обжитой район нужно платить, отсюда относительно высокая цена за квартиры при черновой отделке.

При этом, при посещении новостроек невозможно игнорировать дворы, под завязку заставленные машинами, близкое расположение домов, и отсутствие солнечного света, а также пробки на выезде из локации. И если с последним явлением борьба продолжается, то с первыми двумя недостатками остается только смириться.