ЖК «Галактика»: новый микрорайон в центре Петербурга
ЖК “Галактика” строится “ЛенСпецСМУ” сразу в двух районах: Адмиралтейском и Московском. Квартал, возводимый на бывшей промышленной территории, станет крупнейшим проектом компании «Эталон».
На проверку этого жилого комплекса отправился наш Тайный покупатель
Транспортная доступность
ЖК “Галактика” строится компанией «ЛенСпецСМУ» по адресу: улица Красуцкого, участок 15, на месте бывшего Императорского вокзала (Варшавской железной дороги).
У жилого квартала очень хорошая транспортная доступность. Ближайшие станции метро: «Балтийская» (0,9 км), «Фрунзенская» (1,2 км). До Невского проспекта всего 4,5 км, удобный выезд на ЗСД в 10 минут езды без пробок, а оттуда можно попасть и на КАД. Близость к ЗСД позволит добраться домой даже при разведенных мостах в период навигации. Рядом с кварталом проходят крупные магистрали: Московский проспект, Митрофаньевское шоссе и набережная Обводного канала. В центре пробки частое явление, к этому нужно быть просто готовым.
В пешей доступности Балтийский вокзал, с которого отправляются поезда по пригородным направлениям, а также в Псков.
Неподалеку, вдоль набережной реки Фонтанки протянется велодорожка длиной 5,5 км.
Инфраструктура
Оценка ЖК "Галактика"
ЖК “Галактика” застройщик называет уникальным объектом, в рамках которого предусмотрено строительство 32 корпусов, более десяти тысяч квартир и нескольких объектов инфраструктуры: школы, детские сады, бизнес-центры. Для согласования данного проекта застройщику пришлось пройти через многие административные барьеры, в т.ч. и по увеличению высоты объекта с 35 до 40 м.
Проект был разработан по концепции Etalon NEXT со следующими целями: комплекс с улучшенными характеристиками без удорожания себестоимости строительства. Современные технологии позволяют создать комфортное пространство для проживания (школы, магазины, спортивные объекты, общественные зоны). Именно так, по мнению «ЛенСпецСМУ», нужно заниматься редевелопментом промышленных зон. Архитектором проекта выступила «Студия 44»: 32 кирпично-монолитных корпуса высотой 9-19 этажей. По планам строительной компании будет построен новый городской район.
Рендеры проекта
Строительство ведется в 5 очередей, окончание в 2022 году. В первую очередь входит 2 корпуса высотой 15 этажей, рассчитанных на 390 квартир. Срок ввода в эксплуатацию намечен на 2 квартал 2019 года. В настоящий момент ведется ограждение площадки, устройству бытового городка и свайного поля. Уже получены разрешения на строительство по участкам: 15, 20, 21, 23, 25 и 30. Ведется прокладка магистральной тепловой сети и высоковольтных проводов.
Фото со стройки
«Галактика» относится к классу комфорт. В домах будет организовано круглосуточное видеонаблюдение. В квартале предусмотрен подземный паркинг. В первой очереди обеспеченность машино-местами приемлемая (57%, на 390 квартир 223 м/м).
Внутренняя инфраструктура квартала
В жилом квартале «Галактика» будет построено 3 школы, 9 детских садов и 2 бизнес-центра. На развитие социальной инфраструктуры застройщик «ЛенСпецСМУ» потратит значительную сумму: примерно десятую часть (6 млрд рублей) от инвестиций на возведение комплекса. Известно, что в Каннах в 2016 году между ГК «Эталон» и Комитетом по инвестициям Санкт-Петербурга состоялось подписание меморандума по поводу строительства соц. объектов. В нем определены базовые принципы постройки и дальнейшая передача городу школ и садов. Таким образом, все объекты будут построены на основе государственного частного партнерства.
В центре квартала будет расположен парк, площадью 5 га, его очертания будут повторять изгибы железной дороги.
В 2017 году планируется открытие заново построенного музея Октябрьской железной дороги.
Первые этажи традиционно будут переданы под коммерческие помещения: кафе, салоны красоты, отделения банков, магазины, кабинеты врачей общей практики.
В квартале “Галактика” будет закрытая дворовая территория и «двор без машин».
Дворовая территория будет благоустроена: высадят газон и кустарники, установят скамейки, клумбы и малые архитектурные формы. Во дворе разместятся площадки для игр и отдыха. Концепция квартала заключается в том, чтобы жители могли пользоваться всем необходимым, практически не покидая его.
Окружающая инфраструктура
Стоит ли говорить, что Центральный район Санкт-Петербурга развит в плане инфраструктуры. Для жителей ЖК «Галактика», несмотря на отсутствие зеленых зон поблизости, есть возможность быстро добраться в самый центр города, в котором количество памятников, мостов и музеев просто не счесть.
Рядом с местом застройки расположен ТРК «Варшавский экспресс» и гипермаркет «Лента».
Объектов социальной инфраструктуры тоже хватает, тем более что застройщик планирует возвести своими силами школы и детские сады. Ближайший Смоленский сквер находится рядом с метро Фрунзенская.
К минусам стоит отнести промышленное окружение квартала, как впрочем и само место возведения комплекса. Вдоль Обводного канала расположено множество промышленных предприятий.
Планировка и отделка квартир
Оценка планировочных решений
В настоящий момент в ЖК «Галактика» в продаже имеется 390 квартир:
- студии площадью 29,5-30 м2 (26 шт., 6%);
- 1 к. кв. площадью 33,7-47,9 м2 (208 шт., 53%);
- 2 к. кв. площадью 52-68,5 м2 (91 шт., 23%);
- 3 к. кв. площадью 69,7-86,3 м2 (65 шт., 17%).
Таким образом, подавляющее большинство квартир (60%) в двух корпусах малогабаритные.
Студий в комплексе немного и планировки достаточно однообразны: небольшие совмещенные санузлы от 4-4,5 кв. м, а в каждой студии есть балкон. Жилая площадь составляет 20 м2.
Планировки «однушек» также стандартные и похожие между собой. В 1-комнатных квартирах площадь кухонь начинается от 9,1 кв. м, а жилая площадь от 12,2 кв. м. В комплексе представлено несколько вариантов «евродвушек» с кухней 22-23 кв.м. В каждой квартире есть балкон, санузлы совмещенные, а в некоторых предусмотрены гардеробные около 3 кв.м.
Вариантов планировок двухкомнатных квартир представлено не так много. В каждой квартире есть лоджия, санузлы раздельные или совместные. Есть возможность выбрать всего из двух вариантов: с маленькой кухней в 9 м2, либо «евротрешку» с площадью кухни 21,6 м2. Кстати «евротрешку» можно купить только в корпусе 4.5. Жилая площадь у «двушек» варьируется от 27,2 до 33,6 м2.
Планировок у трехкомнатных квартир в комплексе также представлено немного: с жилой площадью около 45 м2 и кухней от 10 до 16,7 м2. В корпусе 4.5 трёхкомнатные квартиры представлены с большей площадью, чем в другом корпусе. В некоторых «трешках» есть гардеробные. Также представлены двусторонние квартиры.
Высота потолков в квартирах составит 2,75-3 м.
В целом планировки представлены правильной геометрической формы, и их можно назвать эргономичными, но все они довольно однообразные и типовые.
Планировки
Отделка в ЖК
Помещения в ЖК «Галактика» сдаются с черновой отделкой, которая ничем не отличается от той, что проводится в других жилых комплексах комфорт-класса и даже эконом:
- выполнена стяжка пола;
- остеклен балкон;
- разводка труб отсутствует;
- поверхности не выравнены;
- есть электросчетчик и счетчики на воду;
- установлены двухкамерные стеклопакеты.
Фото отделки (на примере ЖК "Летний")
Отделкой помещений за отдельную плату застройщик не занимается.
Цены и обзор конкурентов
Финансовый аспект
Стоимость квадратного метра в ЖК “Галактика” стартует от 91 тыс. руб. Квартиры продаются по 214-ФЗ. Ценовой диапазон квартир со сроком сдачи 2 кв. 2019 г. по состоянию на декабрь 2016 года:
| Тип квартиры | Метраж, м | Стоимость, руб |
|---|---|---|
| Студия | От 30,90 до 31,40 | От 3 310 000 |
| 1 к.кв. | От 35,20 до 49,30 | От 3 690 000 |
| 2 к.кв. | От 53,60 до 69,80 | От 5 540 000 |
| 3 к.кв. | От 70,30 до 87,40 | От 6 910 000 |
Жилой комплекс аккредитован несколькими банками, все детали лучше узнавать в банке напрямую, у застройщика своего специалиста по ипотеке нет.
| Название банка | Ставка,% | Срок, лет |
|---|---|---|
| ВТБ-24 | От 10,9 | До 20 |
| Банк Санкт-Петербург | От 11,25 | До 30 |
| Сбербанк | От 10,9 | До 30 |
| Сургутнефтегаз | От 10,9 | До 30 |
Застройщик предоставляет беспроцентную рассрочку до окончания строительства, т.е. до 2 квартала 2019 года, при первоначальном взносе от 20%. После ввода в эксплуатацию застройщик готов предоставить еще 2 года под 12% годовых на остаток.
При покупке квартиры в рассрочку базовая стоимость увеличивается на 13%.
ЗАО «ЛенСпецСМУ» предлагает скидку в размере 10% при 100% оплате квартиры, а также скидку 10% на первоначальный взнос. Студентам предоставляется дополнительная скидка в размере 1%.
Обзор конкурентов
Несмотря на разный класс новостроек и сроки сдачи, цена за квадратный метр у них довольно похожа.
| Название ЖК | Отделка | Технология строительства | Срок сдачи | Тип квартиры | Стоимость |
|---|---|---|---|---|---|
| ЖК «Галактика»
от «ЛенСпецСМУ», комфорт-класс | Черновая | Кирпично-монолитная | 2 кв. 2019 г. | Студия
1 к. кв. 2 к. кв. 3 к. кв. | От 3 310 000 От 3 690 000 От 5 540 000 От 6 910 000 |
| ЖК «Небо Москвы»
от «Лидер Групп»,
комфорт-класс | Черновая | Кирпично-монолитная | Сдан 2 кв. 2016 г. | Студия
1 к. кв. 2 к. кв. 3 к. кв. | От 3 729 600 От 5 510 000 От 5 876 000 От 10 185 600 |
| ЖК «Богемия»
от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»,
бизнес-класс | Чистовая | Кирпично-монолитная | 3 кв. 2018 г. | 1 к. кв.
2 к. кв. 3 к. кв. 4 к. кв. | От 6 505 600
От 7 134 000 От 12 324 000 От 24 024 000 |
| ЖК «Дом на Киевской» от Эльба,
комфорт-класс | Предчистовая | Кирпично-монолитная | 1кв. 2018 г. | Студия
1 к. кв. 2 к. кв. 3 к. кв. | От 5 000 000 От 6 400 000 От 8 200 000 От 11 300 000 |
| ЖК «Времена года» от ООО «Юнит», комфорт-класс | Предчистовая | Кирпично-монолитная | Сдан 3 кв. 2016 г. | Студия
1 к. кв. 2 к. кв. 3 к. кв. | От 4 051 249 От 5 271 557 От 7 431 559 От 9 734 480 |
В ЖК «Небо Москвы» осталось всего 20 квартир от застройщика, дома сданы во 2 квартале 2016 года, застройщик «Лидер Групп». Комплекс комфорт-класса находится рядом с метро, представлены не только квартиры, но и апартаменты.
Жилой комплекс бизнес-класса «Богемия» от «ЛСР» достроится к 3 кв. 2018 года. В некоторых квартирах есть выход на террасу, просторные планировки более 200 м2. Несмотря на то, что класс этого объекта выше, чем у рассматриваемых, в комплексе есть квартиры, сравнимые по цене с комфорт-классом.
Жилой комплекс «Дом на Киевской» от застройщика «Эльба» будет построен к 1 кварталу 2018 года. В отличие от масштабного ЖК «Галактика», данный дом относится к точечной застройке. Цена за квадратный метр там сейчас самая низкая по сравнению с конкурентами.
Еще в одной сданной новостройке «Времена года», которая находится в 300 м от метро «Фрунзенская» можно приобрести квартиры по более дешевой цене, чем даже у комплексов в стройке. Однако, стоимость квадратного метра там отнюдь не самая дешевая.
В настоящий момент в «Галактике» открыты продажи в двух корпусах, старт прошел в октябре 2016 г. А поскольку проект был заявлен довольно давно - интерес покупателей был высокий долгое время, причиной послужили имя застройщика и локация застройки. Из таблицы мы можем заметить, что цены в строящейся «Галактике» находятся на одном уровне с уже сданным ЖК «Небо Москвы».
| Название ЖК | Стоимость кв. м., руб. |
|---|---|
| ЖК «Галактика» | 91 458 |
| ЖК «Небо Москвы» | 96 000 |
| ЖК «Богемия» | 95 000 |
| ЖК «Дом на Киевской» | 87 000 |
| ЖК «Времена года» | 118 319 |
Ниже на графике вы можете наглядно рассмотреть ценовой диапазон на квартиры в ЖК “Галактика” и его конкурентов.
Юридический вопрос
Застройщиком ЖК “Галактика” является АО ССМО "ЛенСпецСМУ", входящее в группу компаний "Эталон".
Строительство ведется в рамках 214-ФЗ. Проанализировав типовой договор участия в долевом строительстве (прикреплен в конце отчета), можно увидеть следующие нюансы.
Комментарии к договору
1. п.2.2. предусматривает, что цена договора, указанная в п.2.1. настоящего Договора, подлежит изменению при увеличении (уменьшении) планируемой площади Квартиры либо балкона (лоджии) по результатам инвентаризации. Стороны договорились, что в случае увеличения (уменьшения) общей площади Квартиры и (или) приведенной площади балкона (лоджии) менее чем на 0,1 кв.м., соответствующие доплаты (выплаты) не производятся.
При увеличении площади квартиры более чем на 0,1 кв.м. увеличится и ее цена. Участнику долевого строительства нужно быть готовым к дополнительным расходам.
2. п.2.3. предусматривает, что в случае безналичной формы расчетов обязательства Дольщика по оплате считаются исполненными с момента зачисления рублевых денежных средств на расчетный счет Застройщика.
При осуществлении платежей в безналичной форме Участнику долевого строительства нужно принимать во внимание сроки, устанавливаемые банком для перевода денежных средств со счета на счет.
3. п.2.4.1. предусматривает, что первый платеж по графику осуществляется Дольщиком с использованием безотзывного покрытого аккредитива, открываемого Дольщиком в банке, согласованном Застройщиком, в течение 7 календарных дней с момента подписания настоящего Договора на следующих условиях: срок действия аккредитива - 6 (шесть) месяцев с момента открытия; раскрытие аккредитива (платеж по представлению) осуществляется по представлению копии настоящего Договора, зарегистрированного органом, уполномоченным в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и реестра предоставленных документов в 3-х экземплярах.
Участнику долевого строительства нужно быть готовым к дополнительным расходам по открытию аккредитива.
4. п.3.1.4. предусматривает, что в день подписания Договора Дольщик должен выдать нотариальную доверенность на представителей Застройщика для регистрации Договора в уполномоченном регистрирующем органе, передать Застройщику квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию Договора в уполномоченном регистрирующем органе, а также передать иные документы (в том числе: нотариальное согласие супруга, нотариальное заявление об отсутствии брака и т.д.), необходимые для государственной регистрации настоящего Договора в уполномоченном регистрирующем органе.
Участнику долевого строительства нужно быть готовым к дополнительным расходам по предоставлению нотариально оформленной доверенности.
5. Раздел 6 Договора предусматривает заключение Соглашения о задатке, согласно которому Дольщик вносит Застройщику задаток с использованием безотзывного покрытого аккредитива.
- п. 6.4. предусматривает, что Стороны договорились, что задаток обеспечивает исполнение обязательств Дольщика, предусмотренных пунктами п. 3.1.1, 3.1.2., а также 3.1.6. до момента передачи Квартиры в порядке и сроки, указанные в разделе 5 настоящего Договора.
В случае неисполнения Дольщиком обеспеченных задатком обязательств, указанных в настоящем пункте, и повлекших расторжение настоящего Договора, Застройщик вправе оставить у себя сумму задатка в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского Кодекса РФ.
- п.6.6. предусматривает, что стороны договорились, что сумма задатка подлежит зачету в счет оплаты Цены договора Дольщиком в момент оформления акта приема-передачи квартиры в порядке и сроки, установленные разделом 5 настоящего Договора, в том числе в случае передачи Квартиры в одностороннем порядке в соответствии с п. 3.4.1 Договора. Стороны не расценивают сумму задатка как платеж по Договору до момента зачета суммы задатка в соответствии с правилами, указанными в настоящем пункте.
- п.7.6. предусматривает, что Договор может быть расторгнут Застройщиком в судебном порядке в следующих случаях:
Неисполнения Дольщиком обязанности, предусмотренной п. 2.5. настоящего Договора, на срок более 30 дней.
Неисполнения обязанности, предусмотренной п. 3.1.2. настоящего Договора.
Выполнения Дольщиком самовольного переустройства или перепланировки Квартиры.
В случае расторжения Договора Застройщик в течение трех месяцев с момента его расторжения передает Дольщику рублевые денежные средства, внесенные Дольщиком в счет исполнения обязательств по частичной оплате Цены договора в соответствии с п. 2.4.1. настоящего Договора.
В случае расторжения договора в соответствии с настоящим пунктом, сумма задатка возврату не подлежит.
Участнику долевого строительства необходимо соблюдать условия настоящего Договора, касающиеся оплаты цены Договора, приемки квартиры и перепланировки в полном объеме. В противном случае сумма задатка останется у Застройщика.
6. п.7.4. предусматривает, что Дольщик вправе уступить свои права по настоящему Договору или обременить права на Квартиру только с письменного согласия Застройщика.
Для передачи прав по договору Участник долевого строительства должен в обязательном порядке получить предварительное письменное согласие Застройщика, что в свою очередь может затруднить и замедлить передачу прав по договору.
7. п.8.1. предусматривает, что в случае желания Дольщика осуществить отделочные работы в Квартире в период с момента ввода Объекта в эксплуатацию и до передачи Дольщику Квартиры по акту приема-передачи, Стороны могут заключить соглашение, регламентирующее проведение Дольщиком отделочных работ в Квартире.
Порядок и правила выполнения Дольщиком отделочных работ указаны в Приложении №3 к настоящему Договору. Переустройство и перепланировка не допускаются.
Приложение №3 к договору предъявляет достаточно жесткие требования к перечню и порядку проведения отделочных работ в квартире.
8. п.8.6. предусматривает, что Дольщик не вправе без письменного согласования с эксплуатационной (управляющей) организацией проводить работы по остеклению балконов и (или) лоджий Квартиры.
В некоторых случаях получение письменного согласования от эксплуатационной организации может затруднить и замедлить ход ремонтных работ.
9. п.8.9. предусматривает, что расходы, связанные с зачислением, в случае необходимости, денежных средств в депозит нотариуса и их хранением, несет Дольщик. В случае оплаты указанных расходов Застройщиком, Дольщик возмещает их Застройщику. При этом, Застройщик вправе удержать сумму указанных расходов из денежных средств, перечисляемых в депозит нотариуса.
Участник долевого строительства несет расходы по оплате услуг нотариуса. В соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ это может произойти, когда по требованию Участника долевого строительства договор расторгается в судебном порядке.
Данные комментарии даны для того, чтобы дольщик понимал риски, на которые он идет при заключении ДДУ.
Впечатление от объекта
В целом, жилой комплекс, по планировке и отделке, похож на другие проекты «ЛенСпецСМУ», в данном случае вы переплачиваете только за расположение объекта.
ЖК “Галактика” возводится в Центральном районе, вся инфраструктура под рукой. Транспортная доступность хорошая, если не брать во внимание частые пробки на дорогах. Только расположение на территории бывшей промзоны уменьшает привлекательность комплекса.
Для данной локации не характерны столь масштабные проекты как ЖК «Галактика», соседями являются в основном точечные дома комфорт- и бизнес-класса. Обычно покупая жилье по столь высокой цене, покупатели привыкли жить в менее населенных комплексах. Это будет первый крупный проект в Адмиралтейском районе, и пока цены там можно назвать доступными. Пока лишь ведутся начальные работы по подготовке свайного поля.
Данный комплекс стоит рассматривать в качестве инвестиции либо для собственного проживания. Объекты компании «ЛенСпецСМУ» всегда пользовались популярностью, нет причин сомневаться и в данном случае. Интерес к старту продаж был повышенный. Для сдачи в аренду данный комплекс также подойдет, так как расположен в пешей доступности от метро и неподалеку от Невского проспекта.
ЖК «Квартал Che»
ЖК Promenade («Променад»)
ЖК «Дом у Каретного»
ЖК «ID Moskovskiy» (Айди Московский)
ЖК «е.волюция»
Клубный дом «Троицкий»
ЖК «Дом на Прилукской»
Клубный дом «Идеалист»
ЖК «Лермонтовский 54»
Апарт-отель «ARTSTUDIO M103»
МФК «Варшавский экспресс-2»
Апарт-отель Moskovsky Avenir («Московский Авенир»)
ЖК «ЛСР. Измайловский»
ЖК «Витебский парк»
ЖК «GloraX Premium Курская»
ЖК «GloraX Балтийская» («Глоракс Балтийская»)
ЖК «На Киевской, 5»
«Коллекционный дом 1919»
Апарт-отель «На Большом Казачьем 10А»
ЖК «Аэронавт»
ЖК «Talento» («Таленто»)
Апарт-отель «We’ll»
ЖК «Куинджи»
Апарт-отель «Лиговский 127»
Апарт-комплекс «LOOK-apart»
Отзывы о ЖК “Галактика”: новый микрорайон в центре Петербурга (86)