ЖК «Черная речка»: в 15 минутах от центра, но в окружении промзон

Инфраструктура

Общая информация

ЖК «Черная речка» - первый проект бизнес-класса для «ЦДС». Застройщик уже успел зарекомендовать себя в сегменте доступного жилья, и теперь реализует более интересный проект.

Новый квартал станет результатом редевелопмента бывшего завода «Ильич». В нем 9 жилых корпусов с собственными дворами, которые объединены единой средой. Еще в проекте подземные паркинги, школа с двумя детсадами и коммерция на первых этажах.

Строят квартал в несколько очередей. Первая - корпуса №2 и №3, они ближе к Белоостровской улице. Документов на последующие очереди нет.

Строительство и продажи начались в июле 2018 года. Строительство в самом начале: на участке работает техника, но еще нет даже котлована. Старые здания завода почти разрушены. Срок сдачи двух первых домов - 3 квартал 2021 года.

Архитектура и концепция

Дома проекта будут иметь переменную высотность - от 10 до 14 этажей. Корпуса кирпично-монолитные, с вентилируемыми фасадами - эта технология сейчас самая популярная. По архитектуре ничего выдающегося - прямые линии, нейтральные цвета и современный стиль.

Застройщик подчеркивает приватность и уединенность, хотя по факту никаких особых технологий не используется. Основная «фишка» - выгодное расположение и масштаб квартала.

В проекте позаботились о безбарьерной среде - парадные и коридоры на уровне земли. Входные группы выглядят стильно на рендерах: в них много света, а в отделке дерево и камень.

Внутренняя инфраструктура

Территория

У каждого из домов проекта свой собственный двор, закрытый от машин. Видеонаблюдение, доступ по магнитному ключу, бесплатный Wi-Fi - привычный набор. Обещают ландшафтный дизайн, теневые навесы, нестандартные детские площадки, амфитеатры на крышах въезда в паркинг.

Из-за геометрии корпусов все дворы будут полузамкнутыми. Но общая территория открытая. Визуально квартал поделен на две части автомобильным проездом.

Между домами и Белоостровской улицей появится променад с газонами, кустарниками и деревьями. Таким образом застройщик хочет отгородить шумную улицу от жилой части, что очень кстати.

Социальные объекты

«ЦДС» построит в рамках квартала два детсада с бассейном на 530 малышей, а также школу на 1320 учеников. Как сказали в отделе продаж мне, Тайному покупателю «ЦДС», их начнут строить только в 2021-2022 году, а потом передадут на баланс города.

Документов на их строительство в открытом доступе нет.

Коммерческие помещения

Первые этажи займет коммерция. В каждый магазин будет отдельный вход со стороны прогулочной зоны.

Парковка

В проекте подземные паркинги и открытые парковки. В первой очереди - единый подземный теплый паркинг для двух корпусов суммарно на 710 машино-мест. То есть только 60% квартир будут обеспечены машино-местом. У каждого подъезда - велопарковка.

Количество открытых парковочных мест не указано в документах. В буклете сказано, что «запланировано большое количество парковочных мест». Однако в отделе продаж сообщили мне, Тайному покупателю ЖК «Черная речка», что их будет мало.

Продажи в паркинге пока не открыты.

Окружающая инфраструктура

Социальные объекты

В ближайшем окружении, как минимум, 5 детских садов, а еще несколько школ и гимназий. На всех будущих новоселов их не хватит, учитывая, что в локации строится еще несколько ЖК. Обнадеживают только планы «ЦДС» построить свои соцобъекты.

Магазины и коммерческий сервис

Один из серьезных недостатков микрорайона - мало магазинов, кафе и других точек притяжения. Парочка популярных супермаркетов есть по дороге до метро, но основная часть - непосредственно около станций метро. ТЦ «Европолис» с гипермаркетом Prisma в 2 км и 5 минутах езды на машине.

Природа и места для отдыха

Зелени в окружении немного, а до ближайших парков придется прогуляться. Пионерский сад, Строгановский парк, Полюстровский сад или парк Лесотехнического университета - все они в 20-25 минутах пешком.

Промышленные объекты

Через дорогу от дома электрическая подстанция №15 (вреда от нее на таком расстоянии не должно быть), а также пищевой завод компании «Саф-Нева». Их редевелопмент пока не планируется. Окружение новостройки, в основном, деловое. Это бизнес-центры, предприятия, есть автомастерские.

Атмосфера не очень уютная, но многое будет зависеть от того, каким будет сам ЖК «Черная речка».

Перспективы развития района

Выборгская сторона становится все более приятной для жизни. Напротив ЖК «Черная речка» компания «Базис-СПб» собирается построить жилой комплекс. Он может появиться на углу Белоостровской и Студенческой улиц, но разрешение на строительство пока не выдано.

Рядом компания AAG также запланировала дом. С другой стороны от новостройки началось строительство ЖК «Ривьер Нуар» от «ЛСР».

В остальном, облик микрорайона серьезно не изменится.

Планировка и отделка квартир

Количество квартир

В двух домах первой очереди – 1158 квартир. Студий нет, доступны варианты от одно- до четырехкомнатых с европланировками, дома ориентированы на семейное проживание. Высота потолков – от 2,75 до 3,20 м в зависимости от этажа. В квартирах будет много света благодаря увеличенным окнам – они запроектированы на высоте 40 см от пола.

Эффективность планировок

Планировки разнообразные, что отличает квартал от прошлых проектов «ЦДС». Действительно можно подобрать квартиру на свой вкус, а не жить в стандартной «коробке».

Основные особенности:

• ванные с окном;
• мастер-спальни с отдельной гардеробной и ванной;
• продуманные места для хранения (ниши и кладовые);
• европланировки;
• видовые квартиры;
• собственные террасы;
• двусторонние варианты с двумя балконами или лоджиями.

Из недостатков можно назвать то, что часть кухонь являются проходными.

Отделка

Изначально все квартиры передаются с предчистовой отделкой. Она типичная для сегмента «бизнес»: стяжка пола, оштукатуренные стены, полностью разводка электрики, выключатели, розетки, счетчики, радиаторы, входная дверь и стеклопакеты.

За дополнительную плату (15 000 р. за «квадрат») можно заказать полную отделку «Престиж». Кстати, цена довольно выгодная. В нее входит:

• износостойкий ламинат, в том числе в кладовой и на кухне;
• теплый электрический пол в прихожей и санузле;
• окрашенные потолки;
• флизелиновые обои под покраску (окрашены матовой светлой краской);
• межкомнатные двери из МДФ;
• радиаторы с терморегулятором и разводкой в полу;
• комплект сантехники: акриловая ванная, раковина, полотенцесушитель.

Цветовую гамму самостоятельно выбрать нельзя. От застройщика она в молочных и белых тонах.

Цены и обзор конкурентов

Оценка объекта среди конкурентов

Для сравнения мы взяли 5 жилых комплексов бизнес-класса в микрорайоне рядом с Выборгской набережной. Кроме того, все они сдаются в течение 2021 года. При этом, ЖК TERRA, ЖК Riviere Noire, сдаются с черновой отделкой, ЖК «Черная речка» и ЖК «Новый Лесснер» с предчистовой, а ЖК «Притяжение» - с чистовой. 

Из сравнения видно, что ЖК «Черная речка» - уверенный «середнячок» по цене на квартиры. При этом, во всех вариантах представлены только европланировки. Дешевле всего квартиры в ЖК TERRA, но планировки в нем более стандартные и не такие функциональные, как в «Черной речке».

Дороже всего ЖК «Притяжение» и ЖК Riviere Noire. Отчасти это связано с хорошей репутацией и авторитетом их застройщиков – компаний «Сетл Сити» и «ЛСР». А в «Притяжении» квартиры сдаются еще и с полной отделкой.

Ипотека

Новостройка аккредитована крупнейшими банками, среди которых:

• «Сбербанк»; - банк «Санкт-Петербург»;
• банк «ВТБ»;
• «Россельхозбанк»;
• «Райффайзенбанк»;
• банк «Открытие»;
• банк «Ак Барс».

Доступна военная ипотека.

Рассрочка и субсидии

Рассрочка на срок до 3 лет с минимальным первым взносом в 10%.

Принимается материнский капитал, можно воспользоваться жилищными субсидиями.

Заключение сделки

Продажи квартир проходят стандартно, по 214-ФЗ и договору долевого участия. Бесплатная бронь квартиры на 1-4 дня, зависит от наличия квартир. Бронь для желающих взять ипотеку – 10 дней. При ней фиксируется стоимость. Цена бронирования - 30 000 рублей. Средства включаются в стоимость квартиры, но не возвращаются, если вы передумали покупать жилье.

Дополнительные средства могут понадобиться для оплаты госпошлины и услуг нотариуса.

Впечатление от объекта

ЖК «Черная речка» - жилой «оазис» в окружении промзон и бизнес-центров. Окружение довольно мрачное, а кафе, магазинов и общественных пространств мало. При этом, есть неоспоримые плюсы - рядом две станции метро и до центра города 15 минут на машине.

Если не считать окружения и небольшого количества парковочных мест, то дом во многом соответствует заявленному классу «бизнес».

Из атрибутов бизнес-класса можно назвать дизайнерские холлы, ландшафтный дизайн двора, высокие потолки, большие окна и нетиповые планировки. Простор сочетается с функциональностью. Студий нет, поэтому комплекс будут использовать для проживания.