Ocoбeннocти cдeлoк c кoммepчecкoй нeдвижимocтью в новостройках

Одним из самых популярных способов вложения капитала считается покупка коммерческой недвижимости. С ее помощью можно зарабатывать за счет аренды, перепродажи помещений или развития малого бизнеса. Но для того чтобы бизнес-проект оказался выгодным с экономической точки зрения, вам нужно знать обо всех тонкостях сделок с коммерческими объектами.

Мы расскажем вам, как правильно приобрести коммерческую недвижимость и не допустить типичных ошибок.

Какой бывает коммерческая недвижимость?

К коммерческому типу относят все нежилые площади, которые можно использовать для развития предпринимательской деятельности. В эту группу входят:

• апартаменты, которые сдают в аренду;
• участки под промышленность;
• офисы и бизнес-центры;
• индустриальные помещения;
• объекты:

– свободного назначения – нежилые площади, в которых создают магазины, кафе, склады и пр.;
– социальные – спортивные центры, детские клубы и пр.;
– торговые – магазины, ТРЦ, аптеки и т. д.

Любое частное лицо или организация может купить подобную недвижимость и начать в ней продвижение своего дела.

Особенности нежилых помещений в новостройках

Перед покупкой любой недвижимости вы должны иметь полное представление о ее свойствах. Начнем с особенностей коммерческих площадей:

• Аналитики отмечают достаточно высокий уровень спроса на коммерческие объекты в новостройках, которые выкупаются до начала строительства.
• Инвесторов, вкладывающих деньги в такую недвижимость, можно разделить на две категории:

1. Первые предпочитают покупать ее на старте проекта, чтобы получать постоянный доход от аренды уже после ввода в эксплуатацию.
2. Вторые рассчитывают быстро получить максимальную прибыль. Для этого они чаще всего берут готовое помещение, сдают его в аренду, а потом продают как готовый бизнес.

• Планировки бывают зальными и комнатными. Первые считаются более ликвидными, так как имеют более свободную площадь и выгодные рекламные возможности.
• Меньше всего ценятся помещения в подвале и на цокольном этаже, так как в них бывает высокая влажность и неприятные запахи. К тому же больше всего покупателей обращает внимание именно на первые этажи.
• Цена коммерческого помещения гораздо выше жилого, несмотря на его небольшую площадь. Она зависит от местонахождения жилого комплекса, его класса, линии внутри ЖК, пропускной способности, наличия отдельного входа, а также от стадии готовности дома и площади самого нежилого помещения.

Теперь выделим основные плюсы приобретения коммерческой недвижимости:

• Более низкая цена при покупке на этапе строительства – можно сэкономить до 30 % от стоимости объекта при оформлении Договора долевого участия.
• Большая прозрачность сделок купли-продажи, чем во вторичном сегменте.
• Огромный выбор разных проектов.
• Возможность сразу получить посетителей, так как помещение находится в жилом комплексе.
• Низки й уровень риска.
• Рабочий способ вложения в будущем – пассивный источник дохода за счет роста стоимости имущества.

Минусы:

• Строительство жилого комплекса может затянуться на неопределенный срок.
• Купленный объект может оказаться экономически невыгодным, если сразу не продумать все нюансы: траты, доходы, обслуживание и пр.
• Если новостройка удалена от центра города, то потенциальных клиентов может быть намного меньше, чем ожидалось.
• Цена на нежилую недвижимость в конкретном районе может не вырасти.

Как выбрать локацию и когда лучше покупать?

Специалисты советуют выбирать коммерческие объекты на первых этажах ЖК с расчетом на конкретную компанию-арендатора. Таким способом можно согласовать сделку, которая будет выгодна обеим сторонам сразу. Если этот сценарий по каким-то причинам не получается воплотить, то во внимание нужно взять сразу несколько важных факторов:

1. Местоположение комплекса – район, в котором он строится, его развитость и востребованность.
2. Густонаселенность новостройки и покупательная способность.
3. Транспортная доступность – близость к метро, автобусные остановки и пр.
4. Окружение дома. Например, если рядом с новостройкой есть больница или поликлиника, то выгодно будет открыть здесь аптеку, частную клинику или лабораторию и т. д.

Отвечая на вопрос, в какое время лучше покупать коммерческую недвижимость, мы рекомендуем приступать к поиску уже на начальной стадии строительства дома. Тогда цена нежилых помещений будет расти вместе с самим объектом. При этом большое влияние здесь оказывает и выбор надежного застройщика: то, как он вкладывается в развитие своих проектов, сдает ли их вовремя и т. д. Если комплекс уже сдан в эксплуатацию, то стоит внимательно оценить его достоинства и недостатки с точки зрения инфраструктуры и заселенности.

Важно: Информируем вас о старте продаж коммерческих помещений в следующих жилых комплексах:

• «Новоорловский»;
• «Орловский парк»;
• «Дальневосточный, 15»;
• «Кантемировская, 11»;
• «Большой, 67»;
• «Малоохтинский, 68».

Следить за новыми предложениями можно в нашей ленте Новостей рынка недвижимости и новостроек Санкт-Петербурга, где регулярно появляется полезная информация.

Как правильно осуществить сделку?

Процедура приобретения коммерческого помещения состоит из 4 стандартных шагов:

1. Выбор недвижимости.
2. Проверка застройщика и анализ наиболее выгодных предложений.
3. Подписание договора.
4. Регистрация перехода прав собственности в Росреестре.

Поговорим подробнее о самых важных из этих этапов и о том, как правильно их провести.

Сначала вы должны определить цель покупки. Вариантов может быть два: вы берете помещение для открытия своего бизнеса или хотите просто получать от него фиксированный доход за счет сдачи в аренду или перепродажи.

Также стоит учесть и статус недвижимости. Она может быть куплена со свидетельством собственности или без него. В первом случае продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, а во втором – сделка оформляется договором соинвестирования, так как объект некапитального строительства еще не введен в эксплуатацию.

Как только вы найдете помещение, можно переходить непосредственно к самой сделке. Для этого в первую очередь требуется проверить документы на недвижимость: договор купли-продажи, кадастровый план, справки из БТИ о составе здания и его технических характеристиках и другие правоустанавливающие бумаги.

Если продавец – это организация, то для совершения сделки понадобятся:

• Бухгалтерский баланс за последний отчетный период – это поможет избежать сделки с банкротом.
• Выписка из ЕГРЮЛ – сначала ее нужно заказать в момент нахождения подходящей площади, а потом еще раз – перед подписанием договора.
• Нотариальная доверенность, если документы подписывает не директор компании, а его доверенное лицо.
• Паспорт директора и документ, подтверждающий его полномочия.
• Решение совета директоров о продаже недвижимости – если у организации несколько владельцев.
• Справка о крупности сделки – если цена объекта выше 25 % от общей стоимости активов компании.
• Устав организации.

Если продавец – это частное лицо, то он обязан показать вам свой паспорт и нотариально заверенное согласие других собственников недвижимости. Если помещение продает индивидуальный предприниматель, то дополнительно он предоставляет выписку из ЕГРИП.

То есть для полного владения информацией новый владелец коммерческой площади должен получить от продавца следующий пакет документов:

• Выписка из ЕГРН о праве собственности и отсутствии обременений.
• Квитанции об оплате коммунальных платежей за последние месяцы.
• Оценочный отчет.
• Разрешение на строительство новостройки и акт о вводе в эксплуатацию.
• Технический паспорт и кадастровый план помещения.
• Договоры с арендаторами, обсуживающими компаниями и работниками жилого комплекса.
• Документ, подтверждающий право собственности – договор купли-продажи, долевого участия и т. д.

Когда все бумаги проверены и никаких ошибок не найдено, можно приступать к подписанию договора в присутствии владельца коммерческой недвижимости или его заверенного лица. Учтите, что в документе должны быть обозначены условия передачи помещения новому собственнику, финансовые аспекты сделки, а также пункты ответственности обеих сторон в случае нарушений условия договора.

После оформления сделки и успешной оплаты нужно зарегистрировать коммерческий объект в Росреестре. Там после проверки документов и оплаты госпошлины сотрудники выдают готовое свидетельство права собственности, которое и делает вас полноправным владельцем нежилого помещения.

Обозначим еще несколько тонкостей сделки, которые помогут вам избежать ошибок при подписании договора:

• Если продают долю в праве собственности, сделка проводится только через нотариуса.
• Если продавец – это физическое лицо, то с ним можно расплатиться наличными или через банковскую ячейку, а организации деньги передаются безналичным переводом.
• Если участники сделки договариваются о рассрочке платежа, то этот пункт добавляется в договор с указанием сроков внесения выплат.
• Застройщик должен обладать зарегистрированным правом собственности, чтобы вся процедура была действительной.
• К договору всегда прилагается передаточный акт. Если он не составлялся сразу, то отдельным положением вносятся сведения о том, что сила договора включает юридическую силу передаточного акта.
• По соглашению сторон можно оформить предварительный договор купли-продажи. Тогда продавец сможет снять объект с торгов и зарезервировать его для передачи конкретному лицу после внесения задатка. Соглашение также заверяют у нотариуса и устанавливают сроки его действия.
• Проверить компанию на наличие банкротства можно в Едином федеральном реестре. Дополнительно нужно свериться с информацией о продавце по базе ФССП.

Делаем вывод, что при покупке любого коммерческого объекта в новостройке вы должны знать все о застройщике. Не бойтесь запрашивать у продавца как можно больше документов для проверки – так вам удастся избежать мошеннических операций. Также стоит объективно оценить все плюсы и минусы выбранной площади, а также ее экономическую целесообразность. Ведь если совершенная сделка не принесет вам никакой выгоды в будущем, то вы рискуете многое потерять.