Что выгоднее покупать в 2023 году: квартиру или апартаменты

Сегодня рынок жилья включает массу предложений не только о покупке квартир, но и апартаментов. Однако не все хорошо понимают, чем отличаются эти два вида недвижимости и кому подходят. Поэтому мы решили разобраться в этом вопросе и объяснить, что выгоднее выбирать в 2023 году.

Апартаменты – что это такое

Сначала давайте уточним, что обозначает само понятие «апартаменты» и в чем их юридическое отличие от квартир:

• Во-первых, по российским законам апарты не относятся к жилому фонду, но позволяют создать все условия для проживания.
• Во-вторых, их приравнивают к коммерческим помещениям, так как для них предусмотрены одинаковые коммунальные тарифы.
• В-третьих, в наших ГОСТах указано, что апартаменты – это номера с одной или несколькими комнатами, в которых есть спальное место и кухонное оборудование.

На заметку: На протяжении многих лет власти разрабатывают и обсуждают новые нормативные акты, которые позволили бы установить четкий правовой статус апартаментов в России. Однако выяснилось, что признание этих помещений жилыми вызовет крупные затраты и снос построенных рядом с ними бизнес-центров. Поэтому решение этого вопроса в очередной раз откладывается в долгий ящик.

Сделаем вывод: Апартаменты от застройщиков – это помещения, которые по закону относятся к нежилой недвижимости, отчасти приравниваются к статусу коммерческих объектов, но могут быть оборудованы для постоянного проживания.

Какие виды апартаментов бывают?

Теперь перейдем к классификации апартаментов и краткому описанию каждого вида.

1)   Апарт-отель

Если говорить простым языком, то это гостиница, ориентированная как на длительное проживание, так и на суточное. От классического хостела она отличается:

• наличием кухни в номерах, а также стиральной машины или мини-прачечной;
• возможностью оформления временной регистрации;
• большим количеством разных владельцев – то есть стандартная гостиница имеет одного хозяина, а в апарт-отеле у каждого из номеров может быть свой собственник;
• многофункциональностью – это касается не только сервиса, но и развитой инфраструктуры.

2)   Доходный дом

Доходный или наемный дом – это многоквартирное здание, в котором все квартиры принадлежат одному лицу и сдаются на коммерческой основе. Сейчас такая недвижимость получила вторую жизнь и дала возможность девелоперам реализовать уникальные строительные проекты. Особенно это касается объектов, возведенных в конце 18 – начале 19 веков.

Виды доходных домов:

• гестхаусы (гостевые дома);
• мини-отели;
• МКД;
• таунхаусы;
• хостелы.

Такой формат жилья позволяет оформить длительную аренду по договору найма.

3)   Кондоминиум

Это комплекс недвижимости, включающий участок земли, расположенное на нем жилье и прочие объекты недвижимого имущества. В него может входить не только один дом, но и несколько построек.

В России под это определение попадает ТСЖ, выполняющее такие функции, как контроль над ресурсоснабжающими компаниями, ремонт и обслуживание дома, а также обустройство двора и других площадей общего пользования. То есть это объединение самостоятельно отвечает за свой объект и решает все важные вопросы.

4)   Многофункциональный комплекс

МФК – это объект (или несколько объектов) недвижимости, сочетающий несколько помещений с разным эксплуатационным назначением (магазины, офисы, развлекательные центры), но с одной ведущей коммерческой или жилой функцией.

Плюсы и минусы апартаментов в отличие от квартиры

Теперь перейдем к более подробному разбору преимуществ и недостатков апартаментов в отличие от квартиры:

Плюсы	Минусы
- Более доступная цена.	- Нельзя оформить прописку.
- Расположение в центре города.	- Нет возможности получить налоговый вычет за покупку или задействовать материнский капитал.
- Выгодное привлечение инвестиций.	- Высокие налоги на имущество.
- Возможность пользоваться гостиничным сервисом.	- Содержание помещений не контролируется санитарными нормами и нормами жилищного строительства.
- Отсутствие жестких ограничений в плане перепланировки.	- У застройщика нет обязанности возводить на территории комплекса объекты социальной инфраструктуры и благоустраивать придомовое пространство.
- Не нужно вносить ежемесячную плату за капитальный ремонт.	- У приставов есть право забрать апартаменты в качестве погашения долга, даже если это единственное жилье собственника.
- Подходит тем, кто не планирует длительное проживание на одном месте.	- Не относятся к жилым помещениям.
- Отсутствие строгих правил по режиму тишины и звукоизоляции, а также по организации досуга и коммерческой деятельности.	- Высокие коммунальные платежи.
	- Отсутствие возможности участия в льготных программах.

А теперь раскроем каждый пункт немного подробнее.

+ Более доступная цена

Апартаменты стоят на 15-30% дешевле, чем квартиры. Особенно, если они относятся к эконом-классу и передаются без отделки.

+ Расположение в центре города

Чаще всего апарт-комплексы возводят в центре, чтобы повысить спрос. Ведь основную часть покупателей/арендаторов такой недвижимости составляют туристы и компании, которым необходимы офисные помещения.

+ Выгодное привлечение инвестиций

Сегодня вложение средств в апартаменты – это возможность получать ежемесячный и фиксированный доход за счет сдачи номеров в аренду. Для наглядности обратимся к реальным цифрам:

• Годовой доход от долгосрочной аренды апартов составляет максимум 9%, а от квартиры – до 7%.
• Доходность от краткосрочной аренды апартаментов – до 10%, а от посуточно й сдачи квартиры – до 8%.

Примечание: О том, какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду читайте в нашем Путеводителе по рынку недвижимости.

Кроме того, застройщики заключают договор о сотрудничестве с управляющими компаниями, которые могут полностью взять на себя обязательства по сдаче номеров, их обслуживанию и поиску арендаторов. А владельцу предоставляется возможность участия в выгодной доходной программе, что является несомненным плюсом апартаментов в сравнении с квартирами. Примеры действующих предложений приведены в таблице:

Жилой комплекс	Ежемесячный доход – август 2023
«Avenue Apart на Малом»	от 50 до 70 000 рублей
«GloraX Заневский»	от 42 до 114 000 рублей
«IN2IT»	от 35 до 50 000 рублей
«Kirovsky Avenir»	от 31 000 рублей
«Ladozhsky Avenir»	40 000 рублей
«Putilov Avenir»	от 31 000 рублей
«UNO»	от 45 до 70 000 рублей
«Valo»	от 42 до 103 000 рублей
«VIDI»	80 000 рублей
«We&I Ramada by Vertical»	от 43 до 53 000 рублей
«We'll	60 000 рублей
«YE'S LEADER»	36 000 рублей
«You&Co living Vertical»	от 32 до 33 000 рублей
«Zoom на Неве»	от 45 до 50 000 рублей

Обратите внимание, что уровень дохода зависит от типа/метража апартамента и сроков действия программы.

+ Возможность пользоваться гостиничным сервисом

Проживая в квартире, вам никто не предложит воспользоваться химчисткой, прачечной или клинингом, а в апарт-комплексах эти услуги входят в основной пакет. Плюс к этому на первых этажах новостроек девелоперы открывают коммерческую зону, где обычно размещают магазины, салоны красоты, фитнес-клубы, коворкинги, аптеки, а также пункты выдачи интернет-заказов.

+ Отсутствие жестких ограничений в плане перепланировки

Многие покупатели квартир нередко сталкиваются с такой проблемой, как невозможность проведения перепланировки. Ведь для этого нужно оформить большое количество документов, получить разрешение от ответственных органов и успеть сделать ремонт в течение 1 года.

С апартаментами вопрос решается совершенно по-другому:

• Во-первых, по закону они относятся к нежилым помещениям, поэтому правила согласования капитального ремонта для них иные.
• Во-вторых, необходимо учесть, в каком именно комплексе они располагаются. То есть, если в здании находятся только апарты, то разрешение на перепланировку нужно получать в БТИ, если в нем есть еще и квартиры, то вопрос решается с Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга.
• В-третьих, если в новостройке квартиры размещаются вместе с апартаментами, то ремонт требуется проводить по тем же нормам, что и в обычном жилом помещении. А в апарт-комплексах разрешено реализовать практически любую перепланировку. То есть вы сами решаете, где разместить «мокрые» зоны, поставить перегородки или, наоборот, снести стены.

+ Не нужно вносить ежемесячную плату за капитальный ремонт

Жители многоквартирных домов вынуждены каждый месяц платить за капремонт по региональному тарифу. По России в 2023 году эта сумма может составлять от 1,67 до 24,09 рублей за 1 квадратный метр. А собственники апартаментов от этих трат избавлены.

+ Подходит тем, кто не планирует длительное проживание на одном месте

Если ваша работа предполагает постоянные командировки или вы просто любите путешествовать, то апартаменты – это явно ваш выбор.

+ Отсутствие строгих правил по режиму тишины и звукоизоляции, а также по организации досуга и коммерческой деятельности

Возможно, кто-то не согласится с тем, что мы причислили этот пункт к плюсам, но, если вы приобретаете апартаменты для реализации бизнес-идей или хобби, то поймете, как это важно. Например, организовать студию звукозаписи в квартире довольно затруднительно, так как вы будете ограничены во времени и точно столкнетесь с недовольными соседями. В апарт-комплексах же, наоборот, шуметь можно где угодно и сколько угодно, так как они не подчиняются стандартным правилам.

Переходим к минусам апартаментов:

- Нельзя оформить постоянную регистрацию

К сожалению, пока юридический статус такой недвижимости лишает ее собственников права оформления постоянной прописки. Но вместо этого можно оформить временную регистрацию и обновлять ее каждые 5 лет.

- Нет возможности получить налоговый вычет за покупку или задействовать материнский капитал

Еще один важный недостаток апартаментов состоит в том, что государство не компенсирует часть их стоимости. В то время как собственники квартир могут вернуть 13% от суммы по ипотеке и до 520 000 руб. налогового вычета. Внести маткапитал тоже можно только в счет оплаты стандартного жилья.

- Высокие налоги на имущество

Налоговые ставки для жилых помещений отличаются от коммерческих. Владельцы квартир платят за них от 0,1 до 0,15% кадастровой стоимости. При этом из общей площади вычитают 20 кв. м, и сумма распространяется только на остаток.

Налог на имущество для апартаментов рассчитывается по назначению земли. Это в 5 раз выше самой низкой ставки по квартирам – от 0,5 до 2%.

Но не стоит забывать о том, что кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир в полтора раза. А это частично компенсирует разницу в налогах на имущество.

- Содержание помещений не контролируется нормами жилищного строительства и СанПиНом

Для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам. Качество строительства полностью лежит на совести застройщика. Поэтому защищать свои права или предъявлять претензии по содержанию помещений придется только двумя путями: мирным – через управляющую компанию или враждебным – через суд.

- У застройщика нет обязанности возводить на территории комплекса объекты социальной инфраструктуры и благоустраивать придомовое пространство

Этот пункт, по сути, вытекает из предыдущего. Все, что касается обустройства окружающей территории застройщик организовывает по своему желанию. Поэтому, если рядом с жилым домом необходимо в первую очередь строить школы, детские сады или поликлиники, то в случае с апарт-комплексом такой обязанности не предусмотрено.

- У приставов есть право забрать апартаменты в качестве погашения долга, даже если это единственное жилье собственника

Здесь все очевидно. В число должников попали гражданин N и гражданка K. У первого в качестве недвижимого имущества числится только однокомнатная квартира, а у второй – апартаменты в центре города. Но в соответствии со статьей 446 ГПК РФ судебные приставы не смогут отобрать у гражданина N его однушку, так как она является ЕДИНСТВЕННЫМ ЖИЛЬЕМ. А апарты, как мы помним, к жилью вообще не относятся, следовательно, таким иммунитетом не обладают.

- Не относятся к жилым помещениям

Этот минус даст о себе знать, если собственнику придется бороться за свои права в случае признания объекта долгостроем. Напоминаем, что в случае банкротства застройщика покупатели квартир либо получают денежную компенсацию от Фонда защиты прав дольщиков или жилье от другой строительной компании. А покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту, но вернуть деньги на деле получается не всегда.

- Высокие коммунальные платежи

Квартира считается жильем, поэтому все тарифы контролирует государство. Если платежи завышают, то собственники могут написать жалобы в Роспотребнадзор, прокуратуру или суд. Тогда эти инстанции заставят коммунальщиков сделать перерасчет.

Тарифы для апартаментов зависят от типа здания и аппетита коммунальщиков. Суммы в платежках обычно на 15-30% больше, чем за квартиры. К тому же считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд.

- Отсутствие возможности участия в льготных программах

Воспользоваться такими льготами, как семейная или, например, военная ипотека при покупке апартаментов тоже нельзя. Опять же потому, что они не относятся к категории жилых помещений.

Чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке

Если говорить об особенностях оформления сделки, то можно выделить следующие факты:

Сфера	Квартира	Апартаменты
Возврат денег в случае банкротства застройщика	Гарантирован	Есть риск потерять деньги
Господдержка	Есть	Нет
Ипотека	Доступна	Доступна
Налоговые вычеты	Есть	Нет
Оформление ДДУ	Требуется	Требуется

Дополнительно мы перечислим несколько важных рекомендаций для покупки апартаментов в отличие от квартир:

1)    Выбирайте только надежных застройщиков. Для этого можно воспользоваться ЕРЗ (крупной базой девелоперов России) и реальными отзывами о строительных компаниях вашего города и области.

2)    Запросите у девелопера документ о назначении земельного участка. Это может быть кадастровый паспорт, свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН, в котором будет указана следующая пометка «для зданий гостиничного типа/гостиницы» или «для объектов общественно-делового значения».

3) Не соглашайтесь на сделку, если компания не предлагает заключить ДДУ. Иначе вы не будете защищены законом в случае банкротства или долгостроя.

4) Оплату надежнее всего проводить через эскроу-счета.

Остальные этапы покупки квартиры и апартаментов практически идентичны.

Выводы

В качестве заключения ответим на главный вопрос нашей статьи: что выгоднее покупать в 2023 году – апартаменты или квартиру?

• Во-первых, все зависит от целей покупки недвижимости. Квартиру лучше брать для постоянного проживания, а апарты – для сдачи в аренду или реализации бизнес-идей.
• Во-вторых, соизмерьте уровень своего дохода, так как апартаменты помогут сэкономить около 15-30%. Однако приобретение квартиры позволит вам воспользоваться льготными программами, внести материнский капитал в качестве первоначального взноса и даже получить налоговый вычет. Поэтому стоит внимательно рассчитать разницу между двумя сделками.
• В-третьих, апарты принесут вам больше прибыли. Особенно, если они находятся в центре города и располагаются в жилом комплексе с развитой инфраструктурой. Но для этого нужно тщательно выбирать строительную компанию и быть уверенным в том, что она выполняет в срок все обязательства перед дольщиками.

Надеемся, что наш материал помог вам лучше разобраться в том, чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке, и определить, какой из этих вариантов недвижимости подходит вам больше всего.