ЖК «Живи! В Рыбацком»: перспективный объект по доступным ценам

Инфраструктура

Оценка проекта ЖК "Живи! В Рыбацком"

Архитектурная концепция будущего квартала разработана шведским архитектурным бюро Tovatt Architects and Planners, и первоначально объект назывался «Гутенборг».

Строительство ЖК «Живи! В Рыбацком» носит масштабный характер. Оно началось в 2015 г. и завершится в 2022 г., будет построено 6 очередей и 700 тыс. м2 жилья. В первой очереди строится 3 корпуса по кирпично-монолитной технологии, они расположены достаточно близко друг к другу на расстоянии 20-50 м. Этажность домов составляет от 2-25 этажей в зависимости от корпуса.

На генплане Санкт-Петербурга жилой комплекс и ближайшие соседние территории относятся к зоне среднеэтажной и многоэтажной застройки. Это и есть еще не облагороженные территории вокруг 1 очереди ЖК «Живи! В Рыбацком», в последствии там появятся новые очереди объекта. По берегам рек расположены рекреационные зоны.

В проектных декларациях, выложенных на сайте застройщика, по всем трем участкам строительства первой очереди 11 ноября 2015 г. перенесены сроки ввода объектов в эксплуатацию с 2017 года на 2018 год. Тем не менее застройщик на сайте и в ДДУ указывает сентябрь или декабрь 2017 года. На щите с паспортом объекта обозначен 2 кв . 2018 года. Таким образом, у застройщика уже 3 варианта сроков сдачи. Тем не менее, покупателю следует ориентироваться на сроки, указанные в ДДУ.

Компания «СПб Реновация» уже известна задержками по двум объектам ЖК «Стереос» и ЖК «Сандэй». А также тем, что совместно с «Воин-В» провалила программу по расселению хрущевок в Санкт-Петербурге. К моменту завершения программы в январе 2019 года эксперты прогнозируют, что будет выполнено лишь 10% от обещанного объема новых квартир. В июне 2016 года депутаты даже предлагали ввести мораторий на продажу новых квартир у застройщика, если он не выполнит свои обязательства по развитию 22 кварталов.

Внутренняя инфраструктура комплекса

В ЖК «Живи! В Рыбацком» в каждом доме предусмотрен подземный паркинг, но обеспеченность машиноместами крайне низкая, объясню почему. В настоящий момент в продаже находятся 3 корпуса в первой очереди объекта. На 2328 квартир приходится в общей сложности 135 парковочных мест в подземном паркинге и на открытой парковке, включая места для маломобильных групп населения. Даже несмотря на то, что есть возможность парковаться во дворе, и так понятно, что проблемы с парковкой будут головной болью жильцов. В отделе продаж объясняют это тем, что застройщик предпочитает строить дома, а не паркинги, и все в руках жильцов – если будет спрос, кто-нибудь да построит стоянку или паркинг. Сдача домов намечена на конец 2017 года, ситуация с парковками остается открытой.

Первые этажи отданы под коммерцию, в домах разместятся офисы и различные магазины. Все дома оборудуются бесшумными лифтами, мусоросборными камерами. Круглосуточное видеонаблюдение ведется за всей территорией, но территория двора открытая. Во дворе разместятся спортивные площадки для детей и взрослых, будет высажен газон и кустарники. Дома в ЖК «Живи! В Рыбацком» оборудованы пандусами для людей с ограниченными возможностями.

Окружающая инфраструктура

Все объекты инфраструктуры сосредоточены в районе станции метро «Рыбацкое». Неподалеку есть продуктовые магазины Пятерочка (1,5 км), Магнит (1 км).

Ближайшие школы расположены на расстоянии 1,3 км и 1,6 км от ЖК, детский сад в 1,5 км. По плану в последующих трех очередях строительства запланировано строительство детского сада и школы. Всего же по проекту к 2022 году будет построено 4 детских сада, 2 общеобразовательные школы на 1650 мест, поликлиника на 600 посещений в день. Уже ясно, что этого количества будет недостаточно для жителей 6 очередей проекта.

Также в отдалении находится Сбербанк (1,7 км), ТЦ Порт находка (2,3 км), Знаменская церковь (2,5 км).

Вокруг нет каких-либо свалок или полигонов и других источников запаха, есть лишь необлагороженные пустыри, на которых в дальнейшем будут построены следующие очереди жилого квартала. Места для прогулок отсутствуют, но по проекту в жилом квартале в последующих очередях предусмотрены зеленые бульвары и скверы.

Советский проспект, который проходит в непосредственной близости к жилому комплексу очень оживленный и шумный, поэтому жителям с окнами на дорогу нужно подумать о шумоизоляции.

В непосредственной близости от ЖК находится АЗС «ПТК» - на расстоянии 50 метров от 33 участка. Так же вблизи ЖК располагаются еще 4 АЗС (расстояние – 500 м и дальше). Стоит отметить наличие множества электросетей через дорогу от жилого комплекса, а так же вокруг него. На расстоянии 13 км от ЖК располагается солодовый завод «Невский берег», где идет производство пива. В районе метро «Рыбацкое» находится завод алюминиевых конструкций, который иногда незначительно задымляет окружающую среду.

Район активно застраивается, поэтому очевидно, что спустя лет 10 он будет полностью обеспечен всей необходимой инфраструктурой.

Планировка и отделка квартир

Оценка планировочных решений

Жилой комплекс действительно радует многообразием своих планировок. Большая часть планировок в ЖК «Живи! В Рыбацком» эргономична, квартиры прямоугольной формы, в которых отсутствуют острые углы или неиспользуемая площадь. Есть лишь несколько квартир со скошенными углами. Высота потолков приличная - 2,8 м2. Площадь квартир варьируется от 26 в студии до 86 м2 в трешке. Практически в каждой квартире есть ниша или гардеробная. Даже в студиях запроектированы лоджии, их площадь начинается от 2,2 до 6,3 м2 . Площадь кухонь начинается от 6,97 м2, максимальная составляет 18 м2. Вы можете выбрать квартиру как с раздельным, так и совмещенным санузлом, есть квартиры с двумя санузлами.

В ЖК «Живи! В Рыбацком» можно купить евродвушки с кухнями 16 и 18 м2 и евротрешки с кухней в 17 м2, но таких вариантов немного. Количество квартир на этаже в одной секции варьируется от 6 до 15 квартир. Верхняя граница может доставить дискомфорт жильцам, т.к. количество соседей слишком велико, и дом будет напоминать муравейник. Много планировок с окнами на две стороны света.

Анализируя проектную документацию, я заметила интересный факт, что в ноябре 2015 г. в изменениях к проектным декларациям резко возросло количество квартир по сравнению с первоначально опубликованными:

- участок 33 – с 732 до 1030 шт.

- участок 34 – с 495 до 792 шт.

- участок 35 – с 468 до 506 шт.

В общей сложности увеличение количества квартир составило 27%, т.к. застройщиком было принято решение увеличить количество студий и однокомнатных квартир в жилом комплексе. Сейчас соотношение квартир по типам следующее: преобладают однокомнатные – 69%, двухкомнатные – 18%, студии – 10% и трехкомнатные – 4%.

Отделка в ЖК 

«СПб Реновация» возводит объект по кирпично-монолитной технологии с полной отделкой. Согласно типовому договору долевого участия, предоставленному застройщиком, чистовая отделка включает в себя:

• Оклейка стен фактурными обоями;
• Укладка ламината и монтаж плинтусов ПВХ;
• В ванной на полу и стенах до уровня 1,80 м отделка кафелем, в санузле стены окрашены влагостойкой краской светлых тонов;
• Монтаж сантехники в санузле и на кухне – стальная ванная (РФ), стальная мойка с кухонным смесителем;
• Потолки (кроме балкона) окрашены белой водоэмульсионной краской;
• Холодное остекление балконов, двухкамерные стеклопакеты на окнах;
• Монтаж ламинированных межкомнатных дверей;
• Установка радиаторов (стальные белого цвета), счетчиков, розеток;
• Разводка электричества;
• Установка металлической входной двери;
• Не предусмотрена установка электрической плиты.

В жилом комплексе нет шоу-рума, поэтому судить о будущей отделке можно лишь по предыдущим объектам. Например, в январе 2016 года жители уже сданного дома в ЖК «Сандэй» в мороз оказались с полностью обледенелыми окнами, т.к. не выдержала «современная» система отопления в доме, за которую пришлось заплатить немалые деньги. Были и другие нарекания по поводу некачественно сделанной отделки в ЖК «Астрид».

Цены и обзор конкурентов

Финансовый аспект

Стоимость квадратного метра в ЖК «Живи! В Рыбацком» стартует от 63 тыс. руб. при покупке квартиры большого метража. Средняя цена в новостройках Невского района в июле 2016 года составила 83 тыс. руб., поэтому можно сказать, что квартиры продаются по выгодным ценам. Цены ежемесячно индексируются застройщиком, с сентября запланировано повышение цены за квадратный метр на 1000 руб. Ценовой диапазон квартир со сроком сдачи конец 2017 года по состоянию на август 2016 года:

Продажи ведутся в рамках 214-ФЗ, застройщик предлагает разнообразные варианты приобретения квартиры:

1. Единовременная стопроцентная оплата. Предоставляется скидка в размере 3% от стоимости квартиры.

2. «30%-70%». Первоначальный взнос составляет 30% от стоимости квартиры, оставшиеся 70% выплачиваются в течение 10 дней с момента заключения договора. Такой вариант оплаты приравнивается к единовременной, скидка в размере 3% сохраняется.

3. Рассрочка беспроцентная. Первый взнос от 50% вносится в течение 5 рабочих дней с даты подписания ДДУ, остаток нужно внести не позднее, чем через 4 месяца с даты подписания.

4. Рассрочка от застройщика. Первый взнос от 30% в течение 5 рабочих дней с даты подписания ДДУ, остаток равными ежемесячными/ежеквартальными платежами в течение 12 месяцев с момента подписания Договора под 2% на остаток за каждый месяц пользования рассрочкой.

5. Ипотечное кредитование. Ставки в сотрудничающих банках: ВТБ (от 11,65 %), Банк Санкт-Петербург (от 12%), ДельтаКредит (от 11,5%), Банк Возрождение (от 11,4%), Глобэкс банк (от 12%), Промсвязьбанк (11,4 %), Банк Открытие (от 11,7%), АК Барс (от 11,8%). Возможна ипотека в Сбербанке с господдержкой от 11,9 %. Также доступна военная ипотека от 12 %.

6. При 70% готовности объекта возможно приобретение квартиры с использованием субсидий и социальных выплат.

7. Также застройщик проводит различные акции и предоставляет скидки, например, скидка 10% на ряд квартир, располагающихся на 1 и 2 этажах.

Если вы захотите продать купленную квартиру по переуступке, то за поиск покупателя застройщик берет 4% от суммы сделки, а за услугу по подготовке документов на регистрацию – 50 тысяч рублей, правда последней услугой вы можете не пользоваться, если прибегнете к услугам нотариуса.

Обзор конкурентов

Ниже в таблице приведена информация по новостройкам, расположенным в ближайшем окружении ЖК «Живи! В Рыбацком», данные по состоянию на август 2016 года.

Конкурентов у ЖК «Живи! В Рыбацком» достаточно, поэтому дорого продать квартиру впоследствии вряд ли удастся. Средняя цена в СПб за кв. м. в студии или однушке в кирпично-монолитном доме по состоянию на июль 2016 – около 108 тысяч рублей.

В ЖК «Невские паруса» - ближайшего конкурента по срокам сдачи и ценам, видовые характеристики значительно лучше, но нет отделки. В ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» цены ниже, но сроки сдачи на 1,5 года позже и предчистовая отделка. Остальные три жилых комплекса находятся в другой ценовой категории нежели жилой комплекс «Живи! В Рыбацком», значительно дороже. Поэтому несомненно данный жилой комплекс привлекателен для покупателя прежде всего своими ценами и разнообразием выбора квартир.

Юридический вопрос

Продажи в ЖК «Живи! В Рыбацком» ведутся по ДДУ в рамках 214-ФЗ. Проанализировав типовой договор, предоставленный застройщиком, я обнаружила следующие нюансы:

• п. 4.6. Предусматривает перерасчет стоимости квартиры при изменении ее площади на 1 кв.м. На мой взгляд, отклонение от первоначального размера на 0,5 кв.м. - это существенное изменение площади квартиры. Даже при отклонении на 0,5 рационально сделан перерасчет.
• п. 5.1. Предусматривает использование аккредитива. Все расходы на его открытие и обслуживание возлагаются на Участника долевого строительства.
• п.5 .1.1. Предусматривает перечисление дольщиком денежных средств застройщику до момента регистрации договора, 214-ФЗ это не предусмотрено.
• п. 5.3. Предусматривает обязанность Участника долевого строительства продлить срок действия аккредитива в случае приостановки государственной регистрации договора. Однако приостановка регистрации договора может произойти, в том числе, и по вине Застройщика. В этом случае Участник долевого строительства будет нести дополнительные расходы по вине Застройщика.
• п. 6.1.2. Предусматривает получение письменного согласия Застройщика на заключение Участником долевого строительства договора уступки прав требования. В некоторых случаях получение такого согласия занимает определенное время и затрудняет процесс переуступки. Некоторые застройщики берут комиссию (не официально конечно) за составление договора переуступки и свое письменное согласие.
• п. 6.1.3. Предусматривает, что до момента государственной регистрации права собственности Участник долевого строительства не имеет права делать в квартире перепланировку и подобные ей работы. После подписания акта приема-передачи передаются ключи, и люди стремятся поскорей начать делать ремонт. Как правило начинают делать ремонт именно с перепланировки (если таковая запланирована). Однако п.8.3. предусматривает штраф в пользу Застройщика за нарушение п. 6.1.3.

Впечатление от объекта

ЖК «Живи! В Рыбацком» представляет собой перспективный объект для жизни, но в будущем. Сейчас же болевыми точками являются проблемы с паркингом и постоянные пробки и шум от Советского проспекта, которые принесут немало неудобств жителям первых очередей. Также после заселения первых жителей остро встанет вопрос с детскими садами и школами, которых сейчас явно не достаточно.

Пока территория вокруг жилого комплекса не облагорожена и мест для прогулок нет, но впоследствии там появятся новые очереди жилого квартала и объекты инфраструктуры, а также бульвары и скверы.

Со стороны застройщика было много обещаний по поводу урегулирования транспортной ситуации вокруг ЖК, а в Смольном уже находятся несколько проектов на согласовании. Дорожной обстановкой обеспокоены и другие застройщики. Учитывая активную застройку в Усть-Славянке, эти перемены неизбежны.

Застройщик «СПб Реновация» сдает квартиры с полной отделкой и предлагает большой выбор эргономичных планировок по выгодным ценам. Если сравнивать с соседними новостройками, то приобрести квартиру по похожей цене не удастся.

В жилом комплексе преобладают студии и однокомнатные квартиры. При текущем раскладе приобрести квартиру и сдать ее в аренду будем достаточно проблематично, т.к. район совсем не обжитой. Поэтому покупать квартиру в ЖК «Живи! В Рыбацком» целесообразно для собственного проживания и быть готовым, что еще несколько лет нужно будет терпеть неудобства.