ЖК «Светлый мир «Я-романтик»: перспективный объект на намыве

Инфраструктура

Оценка проекта «Светлый мир «Я - романтик...»

ЖК «Светлый мир «Я - Романтик...» строится на намывных территориях Васильевского острова. Выбор места для строительства и его целесообразность, законность постройки и ее будущее очень активно муссировались в СМИ после объявления старта продаж. У потенциальных покупателей было очень стойкое недоверие к новому застройщику и его технологиям строительства. Сейчас страсти уже утихли, у жилого комплекса появились соседи, а первая очередь «Романтика» была успешна сдана в эксплуатацию в сентябре 2016 года, без задержек. Инженерные системы на намыве были возведены за счет средств застройщиков, а Seven Suns выступил в роли инициатора.

Концепцией архитектурных решений «Романтика» в 2013 году занималось бюро «А.Лен» во главе с Сергеем Орешкиным. Эта же компания была выбрана в дальнейшем и для другого объекта застройщика ЖК «Светлый мир «О’Юность».

При строительстве использована современная архитектура, фасады оформлены в ярких цветах. Цветовые решения для каждого дома индивидуальны, на фасадах нет лишних деталей. Корпуса расположены по лучевой схеме, которая обеспечивает защиту от сильного ветра с Финского залива. Все же уверена, что эта мера не является панацеей. Несмотря на то, что проект первоначально был недооценен, в сентябре 2016 года ЖК «Светлый мир «Я - Романтик...» стал номинантом федеральной премии Urban Awards среди объектов комфорт-класса.

Дома в жилом комплексе «Светлый мир «Я - Романтик...» строятся по монолитной технологии с вентилируемыми фасадами. Корпуса расположены на достаточно близком расстоянии друг от друга. Дома строятся в муниципальном округе «Морской».

Застройщиком является ООО «Вымпел», созданное в 2013 году, единственным учредителем которого является Рыжков Петр, как впрочем и компании Seven Suns Development. Земельный участок находится у застройщика на правах собственности, но обременен ипотекой в пользу Промсвязьбанка. Всего по плану запланировано строительство 11 корпусов. Строительство проходит в 3 очереди, первая сдана в 3 кв. 2016 г., сдача второй планируется в 3 кв. 2017 г., а третьей ориентировочно 2 кв. 2018 г. Высота домов составит от 6 до 19 этажей. Темпы строительства высокие, первая очередь сдана в срок. Жилье относится к классу комфорт, и сдается с чистовой отделкой (6 вариантов) и мебелью.

Внутренняя инфраструктура комплекса

В квартале «Светлый мир «Я - Романтик...» планируется закрытая дворовая территория как от автомобилей, так и от посторонних лиц. В обустройстве будет применен ландшафтный дизайн.

Также со слов отдела продаж в жилом квартале расположатся кинотеатр, детский и музыкальный клубы, театр, баня и даже панорамный ресторан. В «Романтике» разместится СПА-комплекс, спортивные площадки, места для прогулок, соседские центры и обсерватория.

Звучит фантастически в случае реализации всего обещанного застройщиком. Также предусмотрена зона для коммерческих и офисных помещений на первом этаже в 10 корпусе.

Стоит также отметить, что построенная инфраструктура в собственность жильцам не передается, а только будет эксплуатироваться ими. На практике инициативная группа жителей будет отвечать за их эксплуатацию, а содержание объектов потребует дополнительных расходов жильцов.

В жилом комплексе застройщиком запланировано строительство наземной автостоянки на 1225 мест, а также подземной автостоянки на 108 машино-мест. Всего в жилом комплексе на текущую дату известно о строительстве 5951 квартиры, обеспеченность парковочными местами крайне низкая и составляет 22%. С парковкой в жилом комплексе однозначно будут проблемы. Те же проблемы присутствуют и в другом объекте застройщика «Юность». Разумеется не все жильцы смогут позволить себе купить место в паркинге, особенно те, кто берут квартиру в ипотеку. Стоимость одного машиноместа в паркинге - от 400 до 500 тыс. руб. в зависимости от этажа (чем выше, тем дешевле). Плюс ко всему, дворовая территория жилого комплекса будет закрыта для проезда авто, парковаться там будет нельзя, с одной стороны это несомненный плюс - можно будет свободно гулять с детьми, однако при такой ситуации с парковкой, это станет настоящей проблемой для владельцев авто.

Окружающая инфраструктура

Развитая инфраструктура острова

Васильевский остров в Санкт-Петербурге развит в плане инфраструктуры, но сама локация застройки пока не богата различными объектами. Окружающая территория сейчас выглядит как песчаный пустырь со множеством огромных луж, собирающих гигантские скопления чаек.

Поэтому стоит воспользоваться авто и отправиться в соседние кварталы. На острове много супермаркетов, ресторанов, кафе и салонов красоты. В районе расположено несколько театров – музыкальный, драматический, кукол и детский, также музеи - Кунсткамера, Зоологический, Военно-морской, галерея современного искусства «Эрарта» и другие. Недалеко от жилого массива находится один из трех аквапарков в городе - Piterland-2.

На шоппинг лучше всего отправиться в центр города, т.к. на острове не хватает крупных ТРК. Всего один кинотеатр на Васильевском острове находится на Большом проспекте В.О.

Ближайший фитнес-клуб World Class находится в гостинице Park Inn, но есть и другие разбросанные по всему острову. А если верить планам застройщика, то спортом жители смогут заниматься на территории ЖК в спортивном кластере. Ситуация с инфраструктурой на намывных территориях скорее всего изменится при дальнейшем развитии локации застройки.

Социальная инфраструктура в соседних кварталах

Рядом с жилым комплексом «Светлый мир «Я - Романтик...» находятся 4 школы, в т. ч. одна с углубленным изучением английского языка, а также порядка 5 детских садов. Все учреждения в транспортной доступности.

Кроме того застройщик планирует строительство 2 детсадов на 255 мест и школы на 825 учеников в жилом квартале.

Рядом с метро «Приморская» находится 3 взрослых поликлиники и 3 детские, кстати они расположены ближе к жилому комплексу. Также на острове находится несколько престижных вузов: Санкт-Петербургский Горный Университет, РГПУ им. А. И. Герцена, СПБГУ и другие.

Хорошая экология, мало парков

На внутренней территории будет создан ландшафтный дизайн, посвященный морской тематике. Также запланировано масштабное озеленение. Во дворе будут размещены фонтанные композиции и высажены хвойные и лиственные деревья. Планируется, что они отгородят территорию внутреннего двора от ветров с залива. Поэтому в квартале будет все необходимое для прогулок всей семьей, учитывая наличие ресторана, беседок, спортивной зоны и даже планетария. Крупных парков в локации, как впрочем и на всем Васильевском острове, нет. Из ближайших зеленых участков – сквер Малые Гаванцы, Опочинский и Шкиперский сады. 

В окружении полностью отсутствуют промышленные предприятия, и ветер с залива разряжает загазованный воздух. Поэтому в случае озеленения территории, экологическая обстановка будет очень благоприятной.

Планировка и отделка квартир

Оценка планировочных решений

Рассматривая 5 сданных корпусов в первой очереди жилого комплекса, можно заметить следующее. Из 2609 квартир однокомнатные и студии составляют 86%, двухкомнатные 12 %, а «трешки» лишь 2%.

Кроме стандартных типов квартир в жилом квартале в 10 корпусе продаются апартаменты. Жильцам, купившим квартиры в этом доме будут доступна доставка еды из ресторана, клининг и вся инфраструктура – клубы, рестораны, детские сады и пр. Помимо этого на крыше расположится ресторан, на нижних этажах химчистка и фитнес-центр, салоны красоты.

Площадь студий в продаже колеблется от 21,85 до 31,1 м2. Студий достаточный выбор, все планировки правильной геометрической формы – есть квадратные и вытянутые. В каждой предусмотрены балкон или лоджия, и планировки можно назвать эргономичными.

Однокомнатные квартиры в ЖК «Светлый мир «Я - романтик…» представлены с площадью от 32,59 до 41,5 м2. При этом комнаты большие, их площадь варьируется от 14 до 16,7 м2, а кухонь от 9,4 до 10,9 м2. Во всех «однушках» совмещенный санузел.

«Евродвушки» представлены в большом количестве. Их площадь от 39,67 м2 до 52,7 м2. В некоторых планировках присутствует 2 санузла. Планировки «однушек» и «евродвушек» также эргономичны, и в каждой присутствует балкон/лоджия. Геометрическая форма – вытянутая или квадратная.

Двух- и трехкомнатных квартир в ЖК «Светлый мир «Я - Романтик...» осталось всего 3 шт.

Есть возможность выбрать «евротрешку» метражом от 64,35 до 67,7 м2.

В некоторых по два балкона и два санузла, представлено всего 2 варианта планировок. При этом площадь кухни-гостиной составляет 19 м2. Все планировки с правильной геометрической формой.

Площадь студий в апартаментах от 23,3 до 41,7 м2, однокомнатных квартир от 35,7 до 39,9 м2. Двухкомнатные квартиры представлены только в формате «евро» от 49,4 до 86,1 м2, трехкомнатные квартиры в продаже отсутствуют. При этом площади по типам квартир в апартаментах больше, чем в квартирах в жилом фонде комплекса.

На первых этажах можно купить квартиру с террасами. Большинство из них было построено по предзаказу и уже раскуплено. На террасу площадью 20 м2 жители попадают через балкон. Большая часть из них обращена во двор, оставшаяся на порт. Все оборудованы солнцезащитными конструкциями. Пока это выглядит совсем не так, как в проекте, фото вы можете посмотреть в разделе «Отделка».

В целом в ЖК «Светлый мир «Я - Романтик...» планировочные решения можно назвать удачными. Смущает лишь тот факт, что большинство квартир – это студии и однокомнатные. На последних этажах можно купить квартиру с видом на Финский залив, морской порт, стадион «Зенит» на Крестовском острове.

Отделка в ЖК 

В стоимость квартиры включена чистовая отделка с мебелью и бытовой техникой, однако обольщаться не стоит - по факту отделка идет отдельным договором дарения, так что обязательства застройщика по проведению отделочных работ не прописаны. На мой вопрос относительно возможности покупки квартиры без отделки ответили утвердительно. Однако стоимость меньше не станет, т.к. отделка идет в подарок, от которого можно отказаться. При этом для всех остается очевидным факт, что стоимость отделки даже по договору дарения заложена в прайс. В жилом комплексе ЖК «Светлый мир «Я - Романтик...» есть возможность посмотреть уже 5 вариантов отделки квартир, подробнее вы можете оценить на фото. Всего предусмотрено 6 концепций:

«Ванильное небо»,

«Новые горизонты», 

«Мудрость востока», 

«Морской бриз», 

«Вокруг света»,

«Простые радости».

Вот, что включено в чистовую отделку:

• стяжка пола – цементно-песчаная, толщиной 50 мм;
• покрытие – жилые помещения – ламинат; с/у – керамическая плитка;
• потолок натяжной;
• стены: жилые помещения – обои; с/у – покраска;
• окна двухкамерные с микропроветриванием - ПВХ профиль толщиной 70 мм, фирма – IVAPER, москитных сеток нет;
• дверь межкомнатная – деревянная с ламинированным покрытием, производство Россия;
• дверь входная – металлическая дверь, фирма Argus, производство Россия;
• розетки, электрощиток;
• лучевая (коллекторная) разводка, материал труб - полипропилен;
• наличие счетчиков - да;
• наличие шумоизоляции труб - нет;
• наличие точки подключения стиральной машины в ванной – нет (на кухне);
• система отопления горизонтальная, есть терморегулятор;
• балкон остеклен;
• домофон, также можно подключить видео-домофон;
• мебель российского производства. Кухня – кухонный гарнитур, стол, 2 стула; жилые помещения – шкаф, диван, тумба;
•  Электроплита Hansa.

Саму отделку можно оценить на 3 балла, так как качество ее выполнения оставляет желать лучшего. Даже в шоу-руме обои поклеены неаккуратно, стены в санузлах не выложены плиткой, а просто покрашены, трубы не изолированы, отверстия под трубы проделаны неаккуратно. Мебель и двери (как межкомнатные, так и входные) российского производства. Из мебели в отделку включен кухонный гарнитур, кухонный стол с двумя стульями, диван, шкаф и тумба, в прихожей - вешалка. В санузлах установлена ванна, раковина и унитаз. Из техники на кухне только плита. В месте установки стеклопакетов имеются трещины, а выключатели света в некоторых помещениях находятся за пределами комнаты, т.е. находясь в комнате невозможно будет включить или выключить свет. Межкомнатные двери в большинстве помещений закрывались с большим трудом. Все в целом выглядит малопрезентабельно, так что такой вариант отделки подойдет скорее тем, кто покупает квартиру под сдачу, или планирует в любом случае делать ремонт самостоятельно. Помимо недостаточно качественного выполнения отделки в шоу-рум, цветовые и дизайнерские решения также подойдут не каждому.

При этом отделка МОП довольно неплохая, керамогранит на полу и фактурная штукатурка на стенах. Будут установлены лифты OTIS GeN2 Premier зарубежного производства. В доме предусмотрена служба консьержей.

Цены и обзор конкурентов

Финансовый аспект

Стоимость квадратного метра в ЖК «Светлый мир «Я - Романтик...» стартует от 65 тыс. руб. при покупке квартиры большого метража. Ценовой диапазон квартир со сроком сдачи III-IV кв. 2017 г. по состоянию на октябрь 2016 года:

Из таблицы мы можем заметить, что площадь по одинаковым типам квартир в апартаментах выше, а цена ниже. Это связано прежде всего с тем, что апартаменты относятся к нежилым помещениям. Однако коммунальные услуги за них будут стоить покупателю дороже.

После подключения коммуникаций застройщик неоднократно поднимал цены, в скором времени уже не получится купить квартиру по низкой цене.

Жилой комплекс аккредитован несколькими банками, возможна ипотека с гос. поддержкой:

Также по корпусу 7 застройщик предлагает рассрочку до июня 2017 года, а по корпусу 10 с апартаментами до декабря 2017 года, при этом происходит удорожание на 18% годовых на остаток платежа. Первоначальный взнос при этом варьируется от 30-40%.

Поэтому просчитывайте все варианты перед покупкой, застройщик отлично консультирует по различным способам приобретения. Переуступку квартиры нужно согласовывать с застройщиком. При этом за сделку придется отдать застройщику 4% от стоимости сделки (в случае поиска покупателя застройщиком), а при самостоятельном поиске 50 тысяч рублей комиссию.

Обзор конкурентов

Жилой комплекс «Светлый мир «Я - Романтик...» как ранее уже было сказано возводится на намывных территориях. В данной локации находится несколько проектов, строительство которых пока еще не начато:

• 3 объекта от «Лидер Групп» - ЖК «Колумб», «Магеллан» и «Артур Грей», которые являются очередями квартала «Гавань Капитанов».

• ЖК Golden City от Glorax Development, который обещает стать сенсацией.

По соседству находится лишь один строящийся конкурент ЖК «Капитан Немо» от Лидер Групп. Ниже в таблице представлена информация по ЖК, данные по состоянию на октябрь 2016 года, цены от застройщика.

Из таблицы видим, что цены в ЖК «Капитан Немо» дороже, несмотря на то, что срок сдачи дома опять перенесен, и квартиры сдаются без отделки. Технология строительства дома также монолитная. В целом метраж квартир у «Лидер Групп» больше, плюс ко всему застройщик очень известный. 

Ниже на графике вы можете наглядно рассмотреть ценовой диапазон на квартиры в ЖК «Светлый мир «Я - Романтик...» и его конкурента.

Юридический вопрос

Застройщиком ЖК «Светлый мир «Я - Романтик...» является ООО «Вымпел». Строительство ведется в рамках 214-ФЗ. Проанализировав типовой договор участия в долевом строительстве (можно посмотреть в конце отчета), я увидела следующие нюансы:

1. Раздел договора «Термины и определения» предусматривает:

«Настоящим Участник долевого строительства дает свое согласие Застройщику на любое переформирование Земельного участка в период или после завершения строительства Многоквартирного дома с правом сформировать часть Земельного участка, на которой расположен Многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, как указано выше, в самостоятельный земельный участок путем раздела Земельного участка или выдела такого самостоятельного участка из его состава, исходя из границ такой части для эксплуатации Многоквартирного дома, установленных планом застройки Земельного участка и Проектной документацией, и исходя из требований законодательства к минимальному размеру земельного участка для размещения Многоквартирного дома. После формирования самостоятельного выделенного земельного участка для эксплуатации Многоквартирного дома, данный участок целиком признается Общим имуществом и поступает в долевую собственность собственников помещений в нем. При этом, ни участники долевого строительства, ни любые иные собственники помещений в Многоквартирном доме не имеют каких-либо прав в отношении всей оставшейся части Земельного участка, образованной после выдела самостоятельного земельного участка для эксплуатации Многоквартирного дома».

Исходя из представленных условий, Застройщик может выделить существенную часть земельного участка и использовать его по своему усмотрению. В результате участники долевого строительства смогут полноценно пользоваться только земельным участком минимального размера, установленного для размещения многоквартирного дома.

2. п. 1.4. предусматривает:

«Стороны признают, что отклонение Фактической площади Квартиры от проектной, указанной в п. 1.3.1 Договора, в пределах 10% от проектной площади Квартиры, не является нарушением Договора и не признается существенным изменением размера Квартиры. При этом будет производиться перерасчет цены Договора по правилам, указанным в п. 2.6. Договора».

Увеличение или уменьшение площади квартиры на 10% может оказаться для дольщика существенным. При увеличении площади увеличится и цена квартиры. Дольщику нужно быть готовым к дополнительным расходам.

3. п. 2.4. предусматривает:

«Оплата 1 (первого) взноса по Договору, указанного в графике платежей, производится Участником долевого строительства посредством безотзывного покрытого аккредитива».

На дольщика возлагаются дополнительные расходы по открытию аккредитива.

4. п. 3.1.5. предусматривает:

«После получения Разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию направить в Росреестр все необходимые документы, включая Разрешение на ввод в эксплуатацию, необходимые для оформления Участником долевого строительства права собственности на Квартиру».

В данном пункте не указан срок, в течение которого Застройщик обязан направить в Росреестр все необходимые документы. Застройщик может несвоевременно направить документы в Росреестр, тем самым затянув процесс оформления участником долевого строительства права собственности на квартиру.

5. п. 3.3.4. предусматривает, что участник долевого строительства обязуется не обеспечивать исполнение своих обязательств перед третьими лицами залогом принадлежащих ему по Договору прав, а также иным образом обременять указанные права без предварительного письменного согласия Застройщика до оформления в установленном законом порядке права собственности Участником долевого строительства на Квартиру.

В случае возникновения необходимости обременения прав участник долевого строительства должен получить письменное согласие застройщика, что в свою очередь может затруднить и замедлить возникновение обременения.

Данные замечания также касаются п. 3.3.9., предусматривающего, что участник долевого строительства вправе уступать право требования по Договору или по отдельным обязательствам, вытекающим из него только с письменного предварительного согласия Застройщика в порядке, установленном п. 3.4.2 Договора.

6. п. 3.6. предусматривает:

«Участник долевого строительства не вправе до государственной регистрации права собственности на Квартиру производить в Квартире перепланировки, переоборудования, изменения в несущих конструкциях, иные переделки, в том числе в системах электро-, тепло-снабжения и на межквартирных стояках горячего, холодного водоснабжения и канализования, а также производить работы, которые затрагивают фасад Многоквартирного дома и его элементы. В случае нарушения указанного обязательства Застройщик взыскивает с Участника долевого строительства сумму денежных средств, необходимую для приведения Квартиры в состояние, предусмотренное проектом, при этом стоимость самовольно выполненных Участником долевого строительства неотделимых улучшений в Квартире возмещению не подлежит».

Таким образом, участник долевого строительства до государственной регистрации права собственности на квартиру не сможет начать ремонт, который включает в себя перепланировку. В результате сроки выполнения ремонта существенно затягиваются. При нарушении данного пункта участник долевого строительства понесет дополнительные расходы на устранение допущенных нарушений.

7. п. 4.12. предусматривает:

«Участник долевого строительства самостоятельно и за свой счет осуществляет действия, необходимые для государственной регистрации права собственности на Квартиру. Кадастровый (технический) паспорт Квартиры заказывается Участником долевого строительства самостоятельно и за свой счет. По соглашению Сторон кадастровый (технический) паспорт Квартиры может быть заказан Застройщиком, но за счет Участника долевого строительства».

Участник долевого строительства должен быть готов к дополнительным расходам на составление кадастрового (технического) паспорта и регистрации права собственности на квартиру.

8. п. 6.2. предусматривает:

«В случае нарушения срока внесения долевого взноса, установленного графиком платежей в Приложении № 3 к Договору, Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки».

Участник долевого строительства должен производить своевременную оплату в соответствии с графиком платежей. В противном случае он будет обязан уплатить неустойку.

Данные комментарии даны для того, чтобы дольщик понимал риски, на которые он идет при заключении ДДУ.

Впечатление от объекта

В целом «Светлый мир «Я - Романтик...» производит неоднозначное впечатление, в прочем как и все объекты застройщика. С одной стороны локацию застройки характеризует хорошая инфраструктура Васильевского острова, близость к центру и благоприятная экология. Планируемое завершение строительства Центрального участка ЗСД позволит разгрузить транспортные потоки. С другой стороны удаленность жилого комплекса от метро, пустыри вокруг и крайне низкая обеспеченность парковочными местами. По проекту всех жителей нового комплекса ждет дворовая территория с ландшафтным дизайном и спортивные и культурные объекты внутри. Однако сейчас это пока не реализовано и все объекты находятся в соседних кварталах.

Строительство домов ведется по монолитной технологии и в рамках ФЗ-214. Застройщик «Сэвен Санс» новый игрок на рынке новостроек в СПб. Seven Suns Development имеет Вологодские корни. Сданный объект есть в Вологде, со стороны жителей были нарекания по вопросу шумоизоляции в квартирах. Тот факт, что 5 корпусов первой очереди жилого комплекса были сданы в срок вызывает уважение. Ведь даже такой известный игрок как «Лидер Групп», строящий ЖК по соседству, не может похвастаться тем же.

В целом цены на квартиры в ЖК «Светлый мир «Я - Романтик...» у застройщика ниже рыночных по району. Квартиры сдаются с чистовой отделкой и мебелью, но при этом передаются по договору дарения. Выполненная чистовая отделка вряд ли устроит привередливого покупателя.

Вокруг ведется активная застройка, и новоселам придется долгое время жить в ее окружении. Часть земель только выкуплена, а строительство не начато. Учитывая масштабность некоторых проектов, строительство здесь завершится лет через 10 не раньше. 

ЖК «Светлый мир «Я - Романтик...» вполне можно рассматривать как для собственного проживания, так и в случае инвестирования. Так как подобных объектов по цене вы не найдете в данной локации. Эта ситуация изменится после реализации всех запланированных комплексов на намыве, особенно ЖК Golden City, только не скоро. Поэтому объект скорее относится к долгосрочному инвестированию. Однако стоит отметить, что репутация застройщика относительно качества строительства и надежности еще не сформирована в Санкт-Петербурге.