ЖК «Триумф-парк»: Эко-комплекс

Инфраструктура

Оценка проекта ЖК "Триумф-парк"

ЖК «Триумф-парк» строится по концепции комфортной и безопасной жизни человека. Это подразумевает размещение на первых этажах коммерческих помещений, которые обеспечат жильцов всем необходимым. Новоселы смогут посещать кафе, магазины, медицинские и детские центры не покидая жилой квартал. Разная этажность жилого комплекса от 8-24 этажей спроектирована для того, чтобы как можно больше света попадало во дворы и квартиры. Автором архитектурной концепции жилого комплекса «Триумф-парк» выступила известная израильская компания Yashar Architects.

Жилой комплекс строится по кирпично-монолитной технологии: несущие стены монолит, а наружные кирпич. В домах использованы навесные вентилируемые фасады, которые позволяют создавать микроклимат в квартирах, а также обеспечивают шумоизоляцию. Срок их службы составляет до 50 лет, фасады оборудованы алюминиевой системой, а верхний слой состоит из керамогранита.

Строительство ЖК «Триумф-парк» проходит в 4 очереди, три из них сданы, четвертая строится. Строительство всего объекта начато в августе 2011 года, завершение планируется в 3 кв. 2017 г. Срок сдачи третьей очереди был перенесен с 2 на 3 кв. 2016 г.

Внутренняя инфраструктура комплекса

В жилом комплексе есть отдельный подземный паркинг, а также открытые парковочные места на улице, но машин очень много и припарковаться проблематично. Автолюбители жалуются на узкую проезжую часть, на которой достаточно сложно маневрировать. 

В третьей очереди на 1346 квартир приходится 302 машиноместа в подземном паркинге и 500 в наземном, обеспеченность машиноместами составляет 60 %. В четвертой же очереди на 1244 квартиры приходится 301 место в паркинге и 680 на гостевой парковке, обеспеченность 79%. По нормативам градостроения Санкт-Петербурга количество мест для парковки должно составлять не менее 70% от общего числа автомобилей жильцов. Таким образом, если в каждой семье будет по одному авто, то машиномест вполне достаточно.

В ЖК «Триумф-парк» между прочим действует уникальная акция, которая позволяет взять тест-драйв паркинга на 11 месяцев по цене 3500 руб. в месяц + коммунальные расходы, а затем принять решение о приобретении.

Дома расположены достаточно близко друг к другу. Дворовая территория оборудована детскими игровыми площадками с безопасным покрытием, разбиты клумбы и высажен газон. Во дворе уже сданного дома есть уличные тренажёры шведской фирмы HAGS. Также эксплуатируются велопарковки и площадки для собак со специальными снарядами и урнами. 

На генплане Санкт-Петербурга жилой комплекс и ближайшие соседние территории относятся к зоне среднеэтажной и многоэтажной застройки. Это и есть еще не облагороженные территории сразу за домом. С востока от пятна застройки находится территория для зон общественно-деловых объектов. Поэтому никаких промышленных объектов рядом с жилым комплексом не появится, но и рекреационные зоны тоже пока не предусмотрены. Также жилой комплекс находится по соседству с другими недавно сданными домами – ЖК «Летний» от Ленспецсму и ЖК «Пулковский» от ЦДС. В дальнейшем локация будет еще активнее застраиваться, т.к. в Московском районе осталось не так много свободных мест для строительства.

Развитая торгово-развлекательная инфраструктура

Жилой комплекс расположен в оживленном Московском районе с развитой инфраструктурой. В шаговой доступности от комплекса я увидела множество сетевых и частных продуктовых магазинов, среди которых «Дикси», «Верный», «Магнит». Через дорогу – гипермаркеты «Лента», «Метро», «Ашан», «Окей», а также строительные магазины: «ОБИ», «Касторама».  Помимо этого первые этажи в жилом комплексе отданы под коммерческие помещения: детский центр «Багира», кафе «Булково», ресторан «Рамка», продуктовый магазин «Фасоль», пекарня, а также медицинский центр по полисам ОМС.

Торгово-развлекательной инфраструктурой и сферой услуг данная локация обеспечена в полной мере. В пределах 5-10 мин на транспорте можно добраться до ТРК «ЛЕТО» (рестораны, магазины, кинотеатр, каток, детский парк развлечений), ТРК «Континент» (магазины, рестораны, фитнес-центр), ТК «Масштаб», Outlet Village Pulkovo – центр распродаж и прочих. 

Дефицит социальных учреждений

Несмотря на то, что в районе много школ и детских садов в пешей доступности, их катастрофически не хватает на всех желающих. Местные жильцы шутят, что хороший детский сад, тот, куда удалось попасть. Особенно это актуально для скопления новостроек, в котором как раз и находится ЖК «Триумф-парк». В жилом квартале в 2016 году запланировано ввести в эксплуатацию детский сад на 140 мест. Проходя мимо я убедилась, что он почти достроен, находится совсем рядом с ЖК. Ситуацию конечно это не спасет. Итого по проекту предусмотрено 2 школы и 3 детских сада. Медицинские государственные учреждения также в дефиците, ближайшая поликлиника находится на Костюшко 6. Что касается других объектов – банки, салоны красоты, аптеки, кафе и фитнес-центры, то всего этого в районе предостаточно.

Места для прогулок и отдыха

Из живописных мест для прогулок я заметила только Пулковский парк, который не слишком облагорожен и подходит в основном для пробежек или прогулок с собаками. В нем мало деревьев, совсем нет скамеек и почти нет урн. Местные жители облюбовали его как место для шашлыков, поэтому видно много мусора, который не успевают своевременно убирать. Зато в парке есть три церкви -  Церковь св. Георгия Победоносца, Церковь Рождества Христова, Церковь преп. Сергия Радонежского. Недалеко от объекта расположено несколько скверов, мимо них я проходила по дороге до комплекса. Ближайшее озеро Безымянное, пригодное для купания, находится в Красном Селе.

Рядом с ЖК «Триумф-парк» я не увидела промышленных предприятий или свалок. Недалеко от КАД находится завод «ORBIT», иногда от него доносится запах жевательной резинки. Но, согласитесь, это не самый ужасный запах!=).
Возвращаясь к статусу эко-комплекса объекта, в окружении я лично не заметила ничего, чтобы подчеркнуло его. Если только отсутствие промышленных предприятий, но и зеленых насаждений вокруг не столь много – единственный Пулковский парк.

Планировка и отделка квартир

Оценка планировочных решений

При покупке квартиры в жилом комплексе немаловажную роль играет оценка планировочных решений. Так в третьей очереди ЖК «Триумф-парк» представлены разнообразные секции, где на одном этаже могут быть три типа квартир (например, 1-комнатные, студии, 3-комнатные), а на другом 2 вида 3-комнатные и 4-комнатные, либо представлены только двухкомнатные квартиры. Количество квартир на этаже также колеблется от 4 до 14 в зависимости от площади,  поэтому, кто будет вашим соседом зависит от выбора секции и этажа.

Планировки в жилом комплексе прямоугольные, лишь несколько квартир представлено со скошенными углами. Площади кухонь от 10,46 м2 до 16,52 м2 (в европланировке). Трех- и четырехкомнатных квартир немного, в каждой предусмотрено по 2 санузла,  но кухни не очень большие 12-14 м2. Санузлы есть как совмещенные, так и раздельные. В каждой квартире предусмотрены лоджии и гардеробные. Планировки очень разнообразные, и в принципе есть из чего выбрать.
В отделке холлов на первых этажах использован керамогранит. В доме установлены бесшумные лифты фирмы KONE. В местах общего пользования - энергосберегающие лампы и датчики движения. В жилом комплексе есть места для хранения колясок и велосипедов.

Отделка в ЖК

В третьей очереди открыт шоу-рум, в который каждый день, кроме воскресенья в 13-00 по предварительной записи пускают на объект.

Я приступила к осмотру 3-х комнатной квартиры в 3 очереди строительства. Она представляет собой шоу-рум с чистовой отделкой, только туда есть возможность попасть на осмотр. Квартира расположена во второй секции на втором этаже, общая площадь 83 кв.м. Планировка квартиры в целом мне понравилась, квадратной формы, две лоджии и два санузла. Панорамных видов в комплексе нет.

Отмечу, что в «Триумф-парке» можно купить квартиру как с подготовкой под отделку, так и с чистовой. Подготовка под отделку включает в себя следующее:

• Стяжку на полу
• Оштукатуренные кирпичные стены
• Гидроизоляция пола в санузлах
• Полотенцесушитель
• Радиаторы отопления с терморегуляторами
• Индивидуальные приборы учета воды
• Электропроводка по проекту
• Электророзетки (за исключением розетки для электроплиты на кухне)
• Влагозащищенная розетка для подключения стиральной машины в ванной
• Двухтарифный счетчик электроэнергии
• Металлическая входная дверь
• Точка для подключения телевидения, радио, интернета, стационарного телефона

В нашем случае был представлен вид отделки «Ванильный триумф», помимо него застройщик предлагает еще «Шоколадный триумф» и «Лазурный триумф».

Вот, что входит в чистовую отделку «под ключ», изучила подробности:

• пол-ламинат высокого класса стойкости
• потолок, выравненный и покрашенный водоэмульсионной краской
• стены в комнатах и на кухне выравнены и оклеены обоями под покраску светлого тона
• двухкамерные стеклопакеты немецкой фирмы Rehau, с микропроветриванием типа Air-box, без москитных сеток
• межкомнатные двери МДФ
• установлены розетки и выключатели
• двух-тарифный электросчетчик в квартире
• система отопления с вертикальной разводкой труб
• батареи в каждой комнате, есть терморегулятор
• два санузла – совмещенный и гостевой
• установлены счетчики (закрыты в специальном люке в стене) и точка подключения для стиральной машины
• установлена мойка на кухне
• пластиковые трубы в ванной без шумоизоляции
• сантехника фирмы Jika, ванна закрыта экраном
• вентиляционная шахта проходит на кухне
• входная металлическая дверь производства Китай
• два остекленных балкона
• точка доступа к ТВ отсутствует
• есть возможность установить видео-домофон
• без мебели

В типовом ДДУ кстати довольно подробно прописаны стандарты отделки, но не указаны марки или страны-производители.

Об отделке хочется сказать следующее.

Чистовая отделка выполнена качественно в банальном дизайнерском и цветовом решении. Использованы недорогие материалы, никаких изысков. Застройщик делает акцент на современных технологиях, энергоэффективности и экологичности. При этом не использует современную систему отопления с горизонтальной разводкой, при которой трубы проходят под полом, их не видно и они визуально не портят ремонт в квартире. На трубах в ванной не установлена шумоизоляция, а в многоэтажном доме в 24 этажа это очень важно. Двери, керамическая плитка и сантехника изготовлены из дешевых материалов, далеко не класса комфорт. Количества установленных розеток в квартире, на мой взгляд, будет явно не достаточно для трехкомнатной квартиры. Входную дверь придется сразу поменять, т.к. она не внушает доверия.

Из положительных моментов стоит отметить наличие теплосчетчиков, двух-тарифного электросчетчика, зашитые трубы и счетчики в санузлах, качественные окна, наличие дополнительного санузла для гостей, а также качество выполнения ремонта. Визуально, к чему придраться по качеству сделанного ремонта, я не нашла. Конечно, не стоит забывать, что данная квартира – шоу-рум, лицо «Триумф-парка».

Также я узнала информацию, которую необходимо знать при покупке квартиры в данном ЖК.

При ремонте квартиры нельзя изменять фасад, к примеру установить кондиционер или сделать панорамные окна. В доме есть мусоропровод, но он не функционирует, в домах предусмотрены разделительные системы мусора. Отсутствие системы консьержей и двор, открытый для посторонних лиц также удивляет в доме комфорт-класса. Застройщик использует трехступенчатую системы очистки воды, а также индивидуальный тепловой пункт DANFOSS. Используемые материалы и конструктивные решения позволяют достичь снижения энергопотребления на 20%, а водопотребления до 40%. Объект имеет экологический зеленый международный сертификат BREEAM. При строительстве в бетоне не используются присадки и добавки. Этот и другие сертификаты можно посмотреть на сайте застройщика.

Цены и обзор конкурентов

Финансовый аспект

Жилье относится к классу комфорт, цены приемлемы не для каждого покупателя. Стоимость квадратного метра от стартует от 89, 6 тыс. руб. при покупке квартиры большого метража. Ценовой диапазон квартир со сроком сдачи 4 кв. 2017 г. или уже сданных по состоянию на август 2016 года:

В жилом комплексе предусмотрены следующие варианты и условия приобретения квартиры:

1. При единовременной оплате (ипотека в т.ч.) предоставляется скидка в размере от 15-20%.

Предусмотрены бесплатные услуги ипотечного консультанта. Ставки банков, аккредитовавших ЖК «Триумф-парк»:

В жилом комплексе доступна ипотека с господдержкой со сроком сдачи 4 кв. 2017г.

2. Рассрочка до 25.03.2017 г.

• «Классическая» - Первый взнос от 20%, остаток равными платежами до конца строительства. 
• 50/50 – Первый взнос 50%, оставшиеся 50% перед заселением. 
• 20-50-30 – Первый взнос 20%, далее 50% равными платежами в период строительства, остаток перед заселением 30%. 
• "Оплати отделку перед заселением": 93% сразу, 7% перед заселением. Действует скидка 15%, при покупке квартиры с полной чистовой отделкой.

3. При оплате квартиры за счет «Материнского капитала» стоимость квартиры приравнивается к 100% оплате.

Обзор конкурентов

Ниже в таблице приведена информация по новостройкам, расположенным в ближайшем окружении ЖК «Триумф-парк», данные по состоянию на август 2016 года.

Как видно из таблицы, конкурентов у ЖК «Триумф-парк» предостаточно. Но также очевидно, что жилой комплекс практически самый дорогой в локации.

Студии в «Триумф-парке» стоят дороже, чем у ЖК «Сириус» от Лидер Групп, хотя сроки сдачи примерно одинаковые и расположены они совсем близко. Отмечу, что компания Лидер Групп известна переносом сроков сдачи своих объектов.

И даже в давно сданных домах можно купить однокомнатную квартиру дешевле, чем в строящейся очереди (например ЖК «Вива» от ЛСР с чистовой отделкой). Только отличие в том, что в «Вива» использовалась бесшовная технология строительства, и дома панельные, а не кирпич-монолит как в Триумф-парке.

Двухкомнатную и трехкомнатную квартиру также можно найти дешевле, например у соседа ЖК «Пулковский» от ЦДС, но отделка тут не предусмотрена.

Четырехкомнатные квартиры из всех конкурентов остались только у ЖК «Летний» по баснословной цене.

Самые недорогие квартиры в локации в Апарт-отеле «Салют», но они не являются жилыми помещениями и там нельзя прописаться (подробнее про апарт-отели читайте в нашей статье), а также в ЖК «4 YOU» от нового на рынке СПб архангельского застройщика Аквилон-Инвест с предчистовой отделкой.

Застройщик обосновывает дорогую цену жилого комплекса статусом эко-объекта (сертификат BREEAM), продуманным концептом, наличию дизайнерского проекта и высоким качеством строительства по сравнению с конкурентами. Цены конкурентов ЖК «Триумф-парк» по разным типам квартир наглядно представлены на диаграмме.

Юридический вопрос

В типовом договоре ДДУ (его можно посмотреть в конце отчета) жилого комплекса «Триумф Парк» я отметила следующие особенности:

• п. 2.2.6. Дольщик с даты Акта-приема передачи Квартиры несет бремя ее содержания, а также пропорционально площади Квартиры несет расходы по обслуживанию и управлению Объектом до момента выбора способа управления Объектом в соответствии с действующим жилищным законодательством РФ.

Как правило, после ввода дома в эксплуатацию застройщик самостоятельно выбирает управляющую компанию, которая будет осуществлять управление многоквартирным домом. И к моменту подписания акта приема-передачи управляющая компания выбрана и исполняет свои обязанности. В противном случае Дольщик не ставший собственником будет нести существенные затраты на обслуживание и управление домом, тарифы по которым не регламентированы, в отличие от тарифов управляющей компании.

• п. 2.2.7. предусматривает, что до момента государственной регистрации права собственности Участник долевого строительства не имеет права делать в квартире перепланировку и подобные ей работы. После подписания акта приема-передачи передаются ключи и люди стремятся поскорей начать делать ремонт. Как правило, начинают делать ремонт именно с перепланировки (если таковая запланирована). Однако п.6.3. предусматривает штраф в пользу Застройщика за нарушение п.2.2.7. На практике эти риски как правило незначительны.

•  п. 2.2.9. говорит необходимости письменного уведомления застройщика в случае заключения договора уступки права требования. Однако в этом же пункте предусмотрено, что уступка прав по Договору оформляется подписанием трехстороннего Соглашения между Застройщиком, Дольщиком и лицом, которому уступаются права (новым Дольщиком). Данные положения противоречат друг другу.

•  п. 3.6. предусматривает, что уклонением Дольщика от принятия Квартиры и подписания Акта приёма-передачи признается неявка Дольщика в дату подписания в офис Застройщика или необеспечение явки уполномоченного представителя Дольщика для этих целей. Однако конкретная дата ни договором, ни законом не установлена.

•  п. 5.3. предусматривает, что днем исполнения Дольщиком обязанности по внесению Долевого взноса в безналичном порядке считается день зачисления суммы платежа на расчётный счет Застройщика. Из этого следует, что Дольщик обязан проследить за выполнением банковских операций по перечислению денежных средств со своего счета на счет Застройщика.

•  п. 5.13.- 5.14.1 предусматривает открытие Дольщиком за свой счет аккредитива, что предполагает дополнительные расходы.

• п. 5.14.4. предусматривает, что в случае если Договор по каким-либо причинам не будет зарегистрирован, денежные средства с Аккредитива будут возвращены Дольщику по истечении срока действия Аккредитива. В п.5.14.1. Установлен срок 270 дней. Это достаточно длительный срок, в течение которого Дольщик не сможет воспользоваться своими денежными средствами.

•  п. 5.14.5. предусматривает обязанность Дольщика продлить срок действия Аккредитива по причине приостановки или задержки государственной регистрации договора долевого участия. Однако приостановка и задержка могут произойти и по вине Застройщика.

•  п. 6.6. говорит о том, что застройщик не несет ответственности по Договору, если невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств вызвано действиями или бездействием государственных органов и учреждений, при условии наличия факта обращения Застройщика или уполномоченных им лиц в соответствующие организации. Однако действия или бездействия государственных органов могут быть законными, а одного факта обращения Застройщика в государственные органы недостаточно. Ведь при любом обращении необходимо предоставить определенные документы или выполнить конкретные действия.

•  п. 7.5. стороны договорились, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, (ст. 451 ГК РФ) не будет основанием для расторжения Договора. Данное положение ущемляет Дольщика в праве расторгнуть договор при существенном изменении обстоятельств. 

• п. 8.7. предусматривает, что сторона считается надлежаще уведомленной по истечении 7 (семи) рабочих дней с даты отправки уведомления. Данного срока явно может быть недостаточно для получения уведомления.

Ясно, что застройщик не будет для каждого покупателя менять пункты в типовом договоре, но осознавать свои риски покупатель все-таки должен.

Впечатление от объекта