ЖК «Юнтолово»: жилой комплекс по доступным ценам рядом с городом?

Инфраструктура

Оценка проекта ЖК "Юнтолово"

Новые очереди жилого комплекса «Юнтолово» строятся по кирпично-монолитной технологии: несущие стены монолит, а наружные кирпич. В «Юнтолово» сдана первая очередь объекта в конце 2014 года, она была построена по монолитно-каркасной технологии, в продаже до сих пор имеются квартиры. Застройщик предлагает различные акции, чтобы их реализовать. Мне была предложена скидка 4 тысячи рублей с кв.м. площади.

В настоящий момент строятся следующие 3 очереди объекта, продажи открыты пока во 2-й и 3-й очередях. Окончательно строительство объекта будет завершено в 2020 гг. Дизайн-проект фасадов во второй очереди объекта был разработан совместно голландскими и российскими архитекторами. В основе идеи лежит архитектура Нидерландов – элегантные дома с красно-кирпичными стенами в Амстердаме и Гааге, ставшие визитной карточкой страны тюльпанов.

Если в первой очереди дома были в основном высотой 5 этажей, то в третьей появятся дома до 16 этажей. Поэтому жилой комплекс нельзя отнести к малоэтажному.

В рамках первого этапа 14 корпусов были сданы с задержкой 1,5 года. Срок ввода в эксплуатацию второй очереди был перенесен с 3 кв.  на 4 кв. 2016 года, срок получения ключей при этом не изменился - до 27 февраля 2017 года. Третью очередь планировалось сдать в эксплуатацию полностью в 1 кв. 2017 года, сейчас срок перенесен на 2 кв. 2017 года; срок получения ключей до 30 ноября 2018 года.

Внутренняя инфраструктура комплекса

В жилом комплексе нет подземного паркинга, но есть открытые парковочные места на улице. Пока дома заселены не полностью, проблем с парковкой не возникает. Проезды во дворе широкие, нет чувства стесненности даже в случае, если машины припаркованы с обеих сторон. Строительство паркинга предусматривается лишь при строительстве новых очередей.

Дома расположены достаточно близко друг к другу. Дворовая территория открытая, она оборудована детскими игровыми площадками, высажены молодые деревья и газон. Во дворах тихая спокойная обстановка, и комплекс окружен лесами, но постоянно слышен шум от стройки. Несмотря на то, что дома еще заселены не полностью, «Юнтолово» не кажется пустынным. Во дворе играет много детей, а также снуют рабочие, которые по отзывам жителей могут зайти в любой подъезд, что вызывает у них беспокойство.

За домом есть еще не облагороженные территории. На состояние Юнтоловского заказника застройщик повлиять никак не может. А лес, который окружает комплекс постепенно будет застроен новыми очередями «Юнтолово». Соседей у жилого комплекса нет. В дальнейшем локация будет еще активнее застраиваться, т.к. в 15 минутах езды от объекта строится нашумевший «Лахта-центр».

Мало развитая социальная и торгово-развлекательная инфраструктура

Жилой комплекс "Юнтолово" расположен в локации с пока недостаточно развитой инфраструктурой. В квартале я увидел лишь продуктовый магазин «Дикси», а также аптеку. Больше на территории объекта ничего нет. Нет банков, ресторанов, кафе, фитнес-центров и торговых центров. За объектами инфраструктуры придется ехать в Приморский район, на улицу Савушкина. Без пробок добраться можно за 15 минут, но, повторюсь, пробки на этой улице распространенное явление. 

Рядом с ЖК "Юнтолово" нет социальных учреждений, ближайший детский сад и школа находятся в поселке Ольгино, а ближайшая больница на Оптиков в Приморском районе. Но так как правительство Санкт-Петербурга обязывает застройщиков возводить социальные объекты в районах со слабо развитой инфраструктурой, на территории жилого комплекса скоро появится детский сад на 250 человек (2017 год) и школа (2018 год). Я проходил мимо детского сада, построено уже 2 этажа. Всего по проекту предусмотрено строительство 17 детских садов, 10 школ и 3 спорткомплексов. Также по мере застройки квартала, «Главстрой» возведет и медучреждения, и на территории появится полицейский участок. К тому же «Главстрой» планирует организовать школу гребли в «Юнтолово». Сроки застройщик не озвучивает, и пока надо быть готовым жить без всего этого.

Места для прогулок и экология

Как я уже ранее говорил, жилой комплекс расположен в непосредственной близости с Юнтоловским заповедником. Рядом протекает река Юнтоловка, и находится озеро Лахтинский разлив. За 10 минут можно доехать до Финского залива. Лесополоса рядом не облагорожена, жители уже заселенных очередей натыкались там даже на змей, так что с детьми нужно гулять аккуратно. В лесах растут грибы и ягоды, а в реке местные рыбаки промышляют уловом.

Понимаешь, что после завершения строительства квартала, Юнтолово будет очень тихим местом, окруженным лесами, с одной стороны.

С другой же стороны, рядом, в поселке Ольгино находится Северная Станция Аэрации Водоканала по очистке канализационных вод, помимо этого на севере – полигон ТБО. Все это является источником периодически появляющегося неприятного запаха. Жители этой и соседних локаций обеспокоены этой проблемой, возможно в дальнейшем правительство сможет урегулировать данный вопрос.

Значимые объекты рядом

В 2018 году в локации, где расположен ЖК "Юнтолово" планируется открытие Лахта-центра - общественно-делового комплекса и штаб-квартиры компании «Газпром». Это принципиально изменит статус микрорайона, а также создаст около восьми тысяч новых рабочих мест, что определенно повлечет за собой развитие малого и среднего бизнеса.

В Лахта-центре разместятся: планетарий, смотровая площадка, выставочный зал, большой кинотеатр, амфитеатр с видом на воду для проведения городских мероприятий, конгресс-центр, научно-образовательный центр. Этот центр способен стать альтернативой историческому центру. Береговую линию Финского залива облагородят, а пешеходный мост соединит пространство комплекса с парком 300-летия Санкт-Петербурга.

Планировка и отделка квартир

Оценка планировочных решений

Студий в продаже осталось совсем немного, самая минимальная площадь квартиры – 25,2 м², максимальная – 37, 54 м². В студиях запроектированы балконы от 2,58 м² до 3,74 м². Большая часть квартир с прямоугольной планировкой, но есть и со скошенными углами. Также можно выбрать квартиру с большим холлом или ванной комнатой, площадь комнаты варьируется от 13 до 26 м². Санузлы в студиях только совмещенные.

Планировки однокомнатных квартир очень разнообразны: есть вытянутые, прямоугольной формы, неправильной геометрической формы. В квартирах есть как маленькие холлы от 5м², так и с местом под гардеробную от 9 м², а есть и совсем большие 11м², сопоставимые с площадью самой комнаты. В продаже есть евродвушки с кухней 23м², самая маленькая площадь кухни 10 м².

Планировка двухкомнатных квартир также разнообразна. Помимо квартир с правильной формой есть также квартиры совсем с неудобной планировкой – в которых все помещения кроме кухни с неправильной геометрической формой. Есть квартиры с европланировкой, правда кухня всего 15 м². Площадь кухонь варьируется от 9 до 15 м², а балконов от 2,8 до 3,2 м².  Не в каждой квартире есть балконы. Размер холлов в некоторых двушках сопоставим с размером комнат в квартирах. Есть квартиры с двумя санузлами.

Квартиры с самой большой площадью в ЖК «Юнтолово» - это трехкомнатные. Все они правильной геометрической формы, без балконов в случае расположения на первом этаже. Самая большая площадь комнаты около 19 м². В некоторых есть узкий коридор, площадью целых 14 м². Есть квартиры с двумя санузлами.

Планировки в жилом комплексе разнообразные, но нельзя сказать, что все они удобные. В зависимости от секции количество квартир на этаже колеблется от 5 до 12, что для некоторых покупателей не совсем комфортно.

Отделка в ЖК

В жилом комплексе можно посмотреть квартиру самостоятельно, без присутствия представителя застройщика на объекте. На полном доверии были отданы мне ключи, и я пошел осматривать жилье.

Отделка холлов в доме весьма скромная: стены просто отштукатурены и покрыты желтой краской, на полу лежит линолеум. В доме установлены бесшумные лифты фирмы OTIS, а на входе есть лифт для маломобильных групп населения.

Я приступил к осмотру двухкомнатной квартиры в 1 очереди строительства (сдана в эксплуатацию 4 кв. 2014 года). Квартира расположена в третьей секции на четвертом этаже, общая площадь 37,5 кв.м. Планировка квартиры в целом мне понравилась, квадратной формы, но нет балкона. Вид из окна на строящийся дом.

Отмечу, что в «Юнтолово» можно купить квартиру только с полной отделкой, хотя многие, уверен, предпочли бы от нее отказаться. Также много было жалоб от жильцов другого объекта «Главстроя» ЖК «Северная долина» по поводу недостатков в отделке, большинству приходилось постепенно переделывать свежий ремонт после заселения.

Вот, что входит в чистовую отделку «под ключ» в «Юнтолово» от застройщика, изучил подробности:

• во всех помещениях линолеум
• побеленный потолок
• стены в комнатах и на кухне выравнены и оклеены бумажными обоями
• двухкамерные стеклопакеты фирмы АКМА, с микро-проветриванием, без москитных сеток
• межкомнатные двери МДФ
• установлены розетки и выключатели,
• двух-тарифный электросчетчик в квартире
• система отопления с вертикальной разводкой труб
• теплосчетчик общедомовой, находится в подвале
• батареи в каждой комнате, есть терморегулятор.
• установлены водо-счетчики и точка подключения для стиральной машины (без слива)
• установлена мойка на кухне (выполнена разводка труб)
• пластиковые трубы в ванной с шумоизоляцией
• сантехника китайского и российского производства
• вентиляционная шахта проходит между кухней и санузлом
• входная металлическая дверь производства Китай
• балкон отсутствует
• точка доступа к ТВ отсутствует
• домофон отсутствует
• без мебели
• без плиты

Об отделке я бы сказал следующее. Чистовая отделка выполнена недостаточно качественно. Видны все стыки между обоями, в линолеуме были щели. Использованы дешевые материалы, никаких изысков.

В жилом комплексе устаревшая система отопления, при которой стояки проходят через все этажи, но по крайней мере присутствует терморегулятор.

В домах первой очереди отсутствует домофон, решение по его установке лежит на плечах жильцов. Во второй и далее он предусмотрен, как и остекление балконов, но цены там уже выше.

Мусоропровод в доме отсутствует, пухто находится в 50 м от подъезда.

В квартире и подъезде стоит не очень приятный запах – то ли побелки, то ли труб. Представители застройщика, выдававшие мне ключи, говорят, что это от того, что дом еще не заселен полностью.

С одной стороны в комплексе ремонт сделан – заезжай и живи. С другой стороны он очень простой и не современный. В ванной стены просто окрашены – нужно облицовывать плиткой, видны все трубы и счетчики, использована самая дешевая сантехника – тоже лучше заменить. В санузле есть точка подключения стиральной машины, но отсутствует слив. На кухне не предусмотрены коммуникации под посудомоечную машину, необходимо будет самостоятельно решать этот вопрос.

Со слов жителей ЖК «Юнтолово» при желании ламинат можно укладывать прямо на линолеум, используя его в качестве подложки.

Входную дверь советую вам заменить сразу. Проходя по коридору мимо квартир, я заметил, что некоторые из них вскрывались. Видимо были потеряны ключи. Менять их застройщик не торопится, т.к. уверен, что покупатель поменяет их сам в целях собственной же безопасности.

Вы скажете, что это эконом-класс. Бесспорно, но, на мой взгляд, было бы неплохо продавать также квартиры без отделки для более требовательных покупателей вроде меня.

Цены и обзор конкурентов

Финансовый аспект

Жилье относится к эконом-классу, цены приемлемы для покупателей. Стоимость квадратного метра стартует от 56 тыс. руб. при покупке квартиры большого метража. Ценовой диапазон квартир со сроком сдачи до 1 кв. 2017 г. по состоянию на август 2016 года:

В ЖК «Юнтолово» возможны следующие варианты приобретения квартиры:

1. Ипотека. Жилой комплекс аккредитован следующими банками:

2. Рассрочка

- беспроцентная на 3 месяца.

Возможна на этапе строительства и после сдачи дома в эксплуатацию. Минимальный взнос – 10%, при взносе более 70% застройщик предоставляет дополнительную скидку в размере 3%.

- рассрочка на 12 месяцев.

Первоначальный взнос зависит от типа квартиры, на остаток начисляется 12% годовых. Застройщик указывает, что это равносильно ипотеке с господдержкой.

3. Военная ипотека.

Распространяется на вторую и третью очереди строительства в следующих банках.

4. Стопроцентная оплата.

Предоставляется скидка в размере 5%.

Как ни странно, но жилой комплекс аккредитован небольшим количеством банков, условия рассрочки тоже сложно назвать выгодными.

Дополнительно возможна покупка с использованием материнского капитала и по программе «Ипотека с господдержкой».

Обзор конкурентов

Единственным предполагаемым конкурентом ЖК «Юнтолово» пока является сданный в 2015 году жилой комплекс «Лахта-парк» от компании Конкорд. «Лахта-парк» - это коттеджный поселок с апартаментами, которые не относятся к жилым помещениям.

Помимо того, что «Лахта-парк» имеет мало похожих черт с ЖК «Юнтолово», из таблицы видно, что они находятся в абсолютно разных ценовых диапазонах. Поэтому смело можно утверждать, что в локации, где строится ЖК «Юнтолово» у него на данный момент конкурентов нет.

Юридический вопрос

Проанализировав типовой ДДУ ЖК «Юнтолово», который вы можете посмотреть в конце отчета, я отметил следующие моменты

• В п. 1.1 указано, что земельный участок, предоставленный для строительства, принадлежит Застройщику на праве аренды. Если вам нужно изучить более детально условия договора аренды – попросите у застройщика этот договор. Они обязаны его предоставить.
• П. 3.3.1 Предусматривает открытие аккредитива. По умолчанию все расходы на его открытие уплачивает Участник долевого строительства. Однако п. 3.12 дает право выбора между аккредитивом и обычным безналичным порядком расчетов (без дополнительных затрат).
• Дополнительное бремя возлагает на Участника долевого строительства п. 4.1.3 , который обязывает его предоставить Застройщику нотариально заверенную копию договора уступки права требования.
• П. 4.1.6 предусматривает обязанность Участника долевого строительства не осуществлять перепланировок, переустройство Объекта до получения свидетельства о государственной регистрации права собственности. Однако риск случайной гибели Объекта и полное его содержание и обслуживание Застройщик полностью возлагает на дольщика с момента подписания акта приема-передачи. Ведь в большинстве случаев дольщики приступают к ремонту, в том числе начиная его с перепланировки, сразу после подписания акта приема-передачи.
• П. 4.1.10 предусматривает обязанность дольщика предоставить нотариальную доверенность на представление его интересов в регистрирующем органе, по форме, установленной Застройщиком, сроком не менее 1 года. Кроме того, дольщик обязан в течение 1 дня предоставить новую доверенность и иные документы по требованию Застройщика.
  - Сжатые сроки предоставления документов
  - Необходимо детально изучить такую доверенность.
  - Дольщик несет лишние расходы
  - п. 8.5 предусматривает неустойку за нарушение п. 4.1.10 (0,05% от цены договора за каждый день просрочки).
• П. 11.5 говорит о том, что стороны согласились считать несущественными ряд изменений, в том числе и тех, которые могли произойти по инициативе Застройщика без согласования с дольщиком. В некоторых случаях данные изменения напрямую могут повлиять на желание потенциального дольщика приобрести объект недвижимости. В том числе сюда относится изменение проектной площади квартиры от 10%.
• Согласно п. 11.7 Застройщик не обязан уведомлять дольщика об изменении способа обеспечения исполнения обязательств.
  В ДДУ ЖК «Юнтолово» прописан способ обеспечения завершения строительства очереди - договор страхования гражданской ответственности. В случае если застройщик изменит способ обеспечения исполнения обязательств на банковскую гарантию, и если появятся проблемы с завершением строительства объекта – дольщик не узнает, куда ему обращаться.
• Согласно Дополнительному соглашению к Договору Застройщик переносит срок передачи объекта долевого строительства в 3 очереди более чем на 1,5 года (с 1 кв. 2017 г. на 4 кв. 2018 г.). Все новые дольщики при покупке квартиры в этой очереди будут обязаны подписать это ДС, а значит и не иметь никаких претензий к задержке сдачи домов

Ни один застройщик не будет для конкретного покупателя менять пункты в типовом договоре, но осознавать свои риски покупатель все-таки должен.

Впечатление от объекта

Не могу сказать, что жилой комплекс оставил у меня позитивные впечатления. Отчасти это было связано с моими завышенными ожиданиями. Отсутствие какой-либо инфраструктуры и сложная транспортная доступность, вопреки заверениям застройщика, разочаровали меня.

С другой стороны, в жилом комплексе «Юнтолово» очень заманчивые цены, учитывая, что дома от надежного застройщика строятся по кирпично-монолитной технологии, сдаются с отделкой, а локация объекта перспективная. Помимо этого жителей ждет городская прописка и удобные выезды на КАД и ЗСД.

Экология объекта неоднозначная – дикая природа Юнтоловского заказника и реки Юнтоловка соседствует с очистными сооружениями и полигоном ТБО. Поэтому позиционирование нахождения «Юнтолово» в чистой зоне – рекламный ход застройщика.

Теоретически данное жилье можно рассматривать с целью дальнейшей сдачи в аренду. Но на мой взгляд, чтобы выдержать конкуренцию нужно сделать новый качественный ремонт в квартире. Так как «Юнтолово» типичный представитель эконом-класса, и вряд ли сможет заинтересовать, к примеру, менеджеров нефтяной компании.

Строительство «Лахта-центра» безусловно наложит отпечаток на развитие данной локации. Появятся новые объекты инфраструктуры, улучшится транспортная доступность района. Застройщик «Главстрой» также планирует масштабное освоение территории. А пока жилой комплекс практически изолирован от «цивилизации».