ЖК GreenЛандия: перспективный объект по доступным ценам

Инфраструктура

Оценка проекта ЖК GreenЛандия

ЖК GreenЛандия - это масштабный проект, реализуемый застройщиком Сэтл Сити. При строительстве использована современная архитектура, фасады оформлены в ярких цветах (зеленый и оранжевый).

Дома в жилом комплексе GreenЛандия строятся по кирпично-монолитной технологии. Корпуса расположены на достаточном расстоянии друг от друга, что не создает ощущения дискомфорта и эффекта «окна в окна».

Всего по плану запланировано строительство 31 корпуса и 3 жилых кварталов. На текущий момент уже сдано 11 домов.

В настоящий момент в жилом комплексе 7 очередей, пять из которых уже сданы, и большинство квартир уже раскуплено. Окончание строительства седьмой очереди намечено на 2 кв. 2017 года. Высота домов составит от 13 до 22 этажей.

Темпы строительства высокие, переносов не было.

Жилье относится к классу комфорт, и сдается как с чистовой отделкой, так и без. Застройщик также вывел в продажу квартиры в жилом комплексе ЖК GreenЛандия 2. Срок ввода в эксплуатацию домов первой очереди намечен на 4 кв. 2017 года.

Внутренняя инфраструктура комплекса

В квартале GreenЛандия дворовая территория открыта. Двор просторный, расстояние между корпусами достаточное, имеется видеонаблюдение по периметру зданий. Во дворе организованы спортивные и детские площадки, а также велодорожки. В целом стоит отметить, что дворовая территория тихая и спокойная. В домах предусмотрены площади для колясок и велосипедов. А на первых этажах расположились коммерческие помещения – салоны красоты, ветаптеки, продуктовые магазины и прочее.

В жилом комплексе застройщиком не предусмотрено строительство подземного паркинга, а только открытая парковка. В вечернее время парковка рядом со сданными домами заполнена примерно на 80%. Но есть вероятность, что не все новоселы на данный момент проживают в ЖК GreenЛандия.

С парковочными местами в районе однозначно будут проблемы. Объекты хоть и возводятся по строительным нормам, но из проектов можно увидеть, что машиномест будет явно не достаточно. Так что район Девяткино в ближайшие годы будет подходить больше для тех, кто пользуется общественным транспортом нежели собственным авто.

Окружающая инфраструктура

Отсутствие инфраструктуры: вокруг сплошные стройки

Жилой комплекс GreenЛандия расположен в локации с пока недостаточно развитой инфраструктурой.

ЖК строится в новом квартале, где ведется активное строительство, и окружен другими новостройками. Хотя прогресс очевиден – в локации уже имеется достаточное количество продуктовых магазинов «Дикси», «Пятерочка», «Лента» и др. (в т.ч. круглосуточные), аптеки, пекарни и прочее. Но нет крупных торговых центров, хороших ресторанов, кинотеатров, фитнес-центров. За всеми этими развлечениями нужно ехать в сторону метро «Гражданский проспект». Все кафе в основном сосредоточены возле станции метро, как впрочем и салоны красоты.

Очевидно, что Мурино представляет из себя типично спальный район.

Дефицит социальных учреждений

С «социалкой» ситуация в локации застройки напряженная.

Проектом предусмотрено строительство семи детских садов и одной школы на территории квартала. Уже сейчас готовятся к сдаче 2 корпуса, в каждом из которых предусмотрено по детскому саду на 100 мест. А в середине 2017 года появится еще 1 детский сад на 140 мест вместе со спортивным комплексом. Строительство школы уже начато, по плану она вместит в себя 1175 учеников, а сдача объекта запланирована на 2018 год. К слову, 3 детских сада уже построены, но пока не переданы на баланс района. Учитывая масштабы застройки, этого количества вряд ли хватит. 

Пока рядом с жилым комплексом есть только частные детские сады и Муринская школа №1 на бульваре Менделеева. Ближайшие поликлиники и больницы расположены рядом с метро «Гражданский проспект».

Места для прогулок и экологии

Жилой комплекс GreenЛандия расположен в непосредственной близости с КАД. Шум и загазованность воздуха – немаловажный фактор при выборе квартиры. Несмотря название ЖК, рядом нет скверов или садов для прогулок. Новостройку окружают пыльные поля. Тем не менее благоустройство территории продолжается – высаживаются деревья и газоны. Также в районе Новое Девяткино отсутствуют очистные сооружения, и все отходы сливаются в реку Охта, о чем бьют тревогу экологи.

Планировка и отделка квартир

Оценка планировочных решений

В 12 корпусах жилого комплекса проектом предусмотрено строительство 9226 квартир. Преобладают студии (26%) и однокомнатные квартиры (62%). Двухкомнатных квартир лишь 11%, а трехкомнатных 2%. Четырехкомнатные квартиры по проекту не предусмотрены.

Количество квартир на этажах составляет от 5 до 14. Многие покупатели обоснованно называют такие дома «муравейниками».

Площадь студий колеблется от 24,98 до 35,31 м2 с комнатами от 14 до 19,67 м2. При этом в каждой студии присутствует балкон или лоджия. Студий большой выбор, все планировки правильной геометрической формы – есть квадратные и вытянутые. В каждой предусмотрены балкон или лоджия, и планировки можно назвать эргономичными.

Однокомнатные квартиры в ЖК GreenЛандия представлены с площадью от 30,96 до 45,70 м2. При этом площадь комнаты варьируется от 15,02 до 18,66 м2, а кухонь от 9,02 до 21 м2. Евродвушки представлены в небольшом количестве. Планировки однушек также эргономичны, и в каждой присутствует балкон/лоджия. Геометрическая форма – вытянутая или квадратная.

Двухкомнатные квартиры в ЖК GreenЛандия продаются площадью от 48,54 до 84,70 м2. Жилая площадь варьируется от 26,55 до 35,55 м2, а кухонь от 10,01 до 31,72 м2. Есть возможность выбрать евротрешку. Планировки двушек также правильной геометрической формы (в основном вытянутой), и в каждой присутствует балкон/лоджия. Планировки отличаются однообразием.

Трехкомнатных квартир в жилом комплексе немного, их площадь составляет от 76,10 до 83,40 м2. В некоторых представлено по две лоджии. Жилая площадь колеблется от 48 до 50, 4 м2. При этом площадь кухонь составляет от 12 до 13,76 м2. Присутствуют планировки с неправильной геометрической формой.

Есть квартиры с совмещенными и раздельными санузлами. В целом в ЖК GreenЛандия представлен большой выбор планировочных решений, и всех их можно назвать удачными. Смущает лишь тот факт, что 88% квартир – это студии и однокомнатные.

Отделка в ЖК 

В жилом комплексе GreenЛандия есть возможность посмотреть уже готовые квартиры. Я осматривала двухкомнатную квартиру площадью 66,4 м2 в уже сданном доме на 2-м этаже. В квартире выполнена чистовая отделка, которая включает в себя:

• обои флизелиновые под покраску;
• на полу ламинат Tarkett 32 класс, цвет «Дуб Бремен»;
• побеленный потолок;
• металлопластиковые двухкамерные окна производства Финляндии с микропроветриванием (без москитных сеток);
• межкомнатная дверь из эко-шпона с хромированными ручками (глухая в комнате, остекленная на кухне);
• двухтарифный счетчик;
• коллекторная разводка труб в ванной;
• трубы пластиковые без шумоизоляции;
• точка подключения стиральной машины в ванной;
• сантехника: ванна – чугун, раковина, унитаз – санфарфор SANITA, смесители – RUBINETTA;
• батареи с горизонтальной разводкой и терморегуляторами;
• полотенцесушитель в ванной;
• входная дверь производства России;
• холодное остекление балкона;
• есть возможность подключить видео-домофон.

Отделка выполнена достаточно качественно, визуально недостатков я не заметила. Также в доме будут охрана и круглосуточное наблюдение, но не предусмотрена служба консьержей. В холлах на полу уложена керамическая плитка, в подъездах установлены лифты системы Wellmaks. Дворовая территория содержится в чистоте.

Цены и обзор конкурентов

Финансовый аспект

Стоимость квадратного метра в ЖК GreenЛандия стартует от 70 тыс. руб. при покупке квартиры большого метража. Ценовой диапазон квартир со сроком сдачи до 2 кв. 2017 г. по состоянию на сентябрь 2016 года:

Жилой комплекс аккредитован очень большим количеством банков, возможна ипотека с гос. поддержкой, а также военная ипотека:

Также застройщик предлагает беспроцентную рассрочку на срок до 36 месяцев. Но при этом базовая стоимость значительно отличается от той, что предусмотрена при 100% оплате.

К примеру стоимость квартиры-студии от 2,8 млн. руб. увеличивается до базовой 3,5 млн. руб. На сумму первоначального взноса дается скидка 10%. Допустим, что ваш первоначальный взнос составляет 2 млн. руб. Скидка составит 200 тыс. руб., а итоговая стоимость 3,3 млн. руб. При этом ежемесячный платеж при рассрочке на 36 месяцев будет 36 тыс. руб. Если же взять недостающие 0,8 млн. руб. в ипотеку по ставке 11,4% годовых на тот же срок 36 месяцев, то ежемесячный платеж будет 26 тыс. руб. Поэтому просчитывайте все варианты перед покупкой, застройщик отлично консультирует по различным способам приобретения.

Обзор конкурентов

Жилой комплекс GreenЛандия возводится в локации с очень активной застройкой, в спальном районе и вокруг достаточно конкурентов. Ниже в таблице представлена информация по новостройкам, которые расположены в ближайшем окружении ЖК, данные по состоянию на сентябрь 2016 года.

Повторюсь, что в ЖК GreenЛандия все квартиры сдаются как с чистовой отделкой, так и с черновой отделкой.

Из таблицы можно заметить, что в данном ЖК можно купить студию дороже, чем у конкурентов. Однокомнатные квартиры тоже одни из самых дорогих.

Двухкомнатные квартиры дороже только у ЖК «Мой город».

Трехкомнатные представлены не во всех жилых комплексах, но среди тех, что в нашей выборке – опять же самые дорогие цены в ЖК GreenЛандия .

Большинство квартир в жилом комплексе GreenЛандия уже распродано, поэтому с целью инвестирования стоит рассмотреть вариант ЖК «GreenЛандия-2» от того же Setl City или квартиры у других застройщиков. Более низкая цена не всегда является главным фактором при выборе квартиры. Например, сроки сдачи жилых комплексов «Мой город», «Созвездие», UP-квартал «Светлановский» переносились. Также отмечу, кроме рассмотренных выше жилых комплексов есть и другие варианты – конкуренция в этой локации среди новостроек крайне высокая. Ниже на графике вы можете наглядно рассмотреть ценовой диапазон на квартиры в ЖК GreenЛандия и его конкурентов.

Юридический вопрос

Застройщиком ЖК GreenЛандия является ООО «Созидание», а его единственным учредителем ООО «Сэтл». Строительство ведется в рамках 214-ФЗ. Проанализировав типовой договор участия в долевом строительстве (можно посмотреть в конце отчета), я увидела следующие нюансы:

• п. 2.2.6. предусматривает:

«Дольщик не вправе производить работы по отделке квартиры или установке внутреннего оборудования в квартире до подписания Акта приема-передачи квартиры. До государственной регистрации права собственности Дольщика на квартиру не допускаются работы по перепланировке и реконструкции квартиры.

В случае самовольного выполнения Дольщиком перепланировки квартиры Застройщик имеет право ограничить Дольщику свободный доступ в квартиру, установив собственные входные двери и замки, а также за счет Дольщика привести квартиру в состояние, соответствующее проекту. Самовольно выполненные Дольщиком отделимые и неотделимые улучшения в квартире возмещению Дольщику не подлежат. Дольщик несет ответственность по возмещению Застройщику и/или третьим лицам убытков, причиненных самовольной перепланировкой и/или переоборудованием квартиры».

Таким образом, участник долевого строительства до государственной регистрации права собственности на квартиру не сможет начать ремонт, который включает в себя перепланировку. В результате, сроки выполнения ремонта существенно затягиваются. При нарушении данного пункта участник долевого строительства понесет дополнительные расходы на устранение допущенных нарушений.

• п. 2.2.10. предусматривает:

«К моменту государственной регистрации права собственности Дольщика на квартиру, Дольщик обязуется изготовить и предоставить на государственную регистрацию кадастровый паспорт на квартиру. В случае, если кадастровый паспорт на квартиру будет изготовлен Застройщиком, Дольщик обязуется компенсировать Застройщику расходы на изготовление кадастрового паспорта не позднее даты подписания Акта приема-передачи на квартиру».

Участник долевого строительства должен быть готов к дополнительным расходам на составление кадастрового паспорта.

• п.4.3. предусматривает:

«Стороны признают, что площадь квартиры, передаваемой Дольщику, может отличаться от площади, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, и это не будет считаться существенным изменением размера квартиры и нарушением требований о качестве квартиры, при условии, что отклонения площади не будут превышать пределы, установленные настоящим Договором. Стороны признают, что не считается существенным изменением размера квартиры отклонение площади Квартиры, по результатам обмеров ПИБ, от площади квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, в пределах 7 % как в большую, так и в меньшую сторону».

Увеличение или уменьшение площади квартиры на 7% может оказаться для дольщика существенным. При увеличении площади увеличится и цена квартиры. Дольщику нужно быть готовым к дополнительным расходам.

• п. 4.4. предусматривает:

«Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счёт, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений квартиры, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве Квартиры и существенным изменением размеров Квартиры) при условии, что общая площадь квартиры не меняется, либо меняется в пределах, указанных в п. 4.3. настоящего Договора».

Дольщику необходимо принимать во внимание тот факт, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может измениться в процессе строительства.

• п. 5.2.1. предусматривает:

«Первая часть долевого взноса, указанная в Приложении № 3, оплачивается Дольщиком по безотзывному покрытому аккредитиву, исполняемому без акцепта плательщика (далее – «аккредитив»)».

На дольщика возлагаются дополнительные расходы по открытию аккредитива.

• п.5.2.1.4. предусматривает:

«Если по причинам, вызванным действиями Застройщика, последний не получит денежные средства с аккредитива до закрытия аккредитива, хотя будет иметь такую возможность, Дольщик не будет считаться просрочившим уплату соответствующей части цены Договора. При этом Дольщик будет обязан уплатить её в течение 5 (пяти) рабочих дней по истечении срока действия аккредитива, а если к этому моменту Договор не будет по каким-либо причинам зарегистрирован, то в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента фактического получения Договора с отметкой о государственной регистрации. В противном случае Дольщик будет считаться нарушившим срок платежа».

Застройщик не возместит дольщику расходы по открытию аккредитива, несмотря на наличие возможности получения денежных средств с аккредитива.

• п. 5.4. предусматривает

«Если после проведения обмеров квартиры ПИБ ее площадь (площадь всех частей квартиры, за исключением площади балконов, лоджий и террас) будет отличаться от площади квартиры, указанной в п. 1.2. Договора, более, чем на 1 (один) кв.м., как в большую, так и в меньшую сторону, в день подписания Акта приема-передачи квартиры Стороны производят перерасчет по Договору. Дольщик доплачивает Застройщику (Застройщик выплачивает Дольщику) стоимость разницы между площадью квартиры по Договору (п.1.2. Договора) и площадью квартиры по результатам обмеров ПИБ. В целях осуществления перерасчета Стороны определяют стоимость 1 кв.м площади квартиры в размере ___,00 (____________) рублей. Указанная стоимость 1 кв.м. площади квартиры остается неизменной в течение всего срока действия Договора».

Дольщику нужно быть готовым к дополнительным расходам.

Данные комментарии даны для того, чтобы дольщик понимал риски, на которые он идет при заключении ДДУ.

Впечатление от объекта

В целом ЖК GreenЛандия производит впечатление абсолютно пригодного для проживания жилого комплекса. К преимуществам ЖК, несомненно, можно отнести пешую доступность от станции метро «Девяткино» и близость к КАД. Очень просторная, тихая дворовая территория с детскими площадками, спортплощадками, велосипедными дорожками и озеленением. Круглосуточное видеонаблюдение на всей территории жилого комплекса, в т.ч. внутри домов. Инфраструктура в микрорайоне еще только развивается, особенно остро обстоит ситуация с объектами инфраструктуры.

Строительство домов ведется по кирпично-монолитной технологии и в рамках ФЗ-214. Застройщик «Сэтл Сити» надежный и находится на рынке уже более 20 лет.

Смущает напряженная транспортная обстановка в локации, а также отсутствие зеленых насаждений. Никаких глобальных проектов строительства кроме домов здесь пока не предвидится.

Вокруг ведется активная застройка, и новоселам придется долгое время жить в ее окружении. В локации находятся новостройки конкурентов –ЖК «Созидание», ЖК «Мурино 2017», ЖК «ЮПитер» и прочие. ЖК GreenЛандия стоит рассматривать для собственного проживания, а в случае инвестирования выгодно продать квартиру вряд ли получится. Так как Мурино представляет собой типичный спальный район, где рынок недвижимости переполнен предложениями