ЖК «Чистое небо»: уникальный квартал

Инфраструктура

Оценка проекта ЖК "Чистое небо"

В архитектуре ЖК «Чистое небо» использован скандинавский стиль и яркие акценты. Внутри квартала будет проходить широкий бульвар с фонарями и малыми архитектурными формами. Предполагается, что это будет основная зона для прогулок жителей. А также застройщик планирует создать облагороженную рекреационную зону на берегу реки Каменки.

Дома в жилом комплексе «Чистое небо» строятся по кирпично-монолитной технологии: несущие стены монолит, а наружные кирпич. Корпуса расположены достаточно близко друг к другу.

Квартал возводится на землях в зоне среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, рядом расположена рекреационная зона реки Каменка. Окружают жилой комплекс на севере территории для объектов рекреационного назначения и других построек, связанных с обслуживанием данной зоны, а также другие территории для многоквартирной застройки. На востоке расположены зоны объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, с включением складских и производственных объектов, а также объектов производственного назначения.

В настоящий момент строятся 5 очередей объекта, во всех открыты продажи. Окончание строительства пятой очереди намечено на октябрь 2018 года. Точной даты, когда будет полностью реализован весь объект, застройщик официально не огласил, но на сайте обозначен 2024 год. Высота домов составит от 12 до 25 этажей.

Темпы строительства высокие, переносов не было. Окончание строительства первой очереди намечено на 1 кв. 2017 года.

Жилье относится к классу комфорт, сдается с чистовой отделкой.

Внутренняя инфраструктура комплекса

В квартале «Чистое небо» будет закрытый и благоустроенный двор с ландшафтным дизайном, протяженностью около 1,5 км для прогулок новоселов, построят детские и спортивные площадки, а также площадь с фонтаном. На первых этажах предусмотрены помещения для колясок и велосипедов. В каждой очереди предусмотрены коммерческие помещения на первых этажах.

В жилом комплексе застройщиком предусмотрено строительство подземного паркинга под каждым домом. Ниже представлено соотношение количества квартир в доме и машиномест в разных очередях строительства ЖК «Чистое небо»:

Из таблицы видно, что обеспеченность машиноместами крайне низкая, колеблется от 20 до 31%. По нормативам градостроения Санкт-Петербурга количество мест для парковки должно составлять не менее 70% от общего числа автомобилей жильцов. Учитывая то, что во дворе реализуется концепция «двор без машин», проблемы с парковкой жильцы будут решать самостоятельно, несмотря на наличие «эко-парковок» на территории двора.

Отсутствие инфраструктуры: дома в открытом поле

Жилой комплекс «Чистое небо» расположен в локации с пока недостаточно развитой инфраструктурой. ЖК строится в абсолютно новом квартале и окружен другими новостройками. Рядом с «Чистым небом» нет шумных магистралей.

Непосредственно в месте строительства жилого комплекса и в пешей доступности нет каких-либо объектов инфраструктуры, кроме магазинов «К-РУОКА» и «К-РАУТА». Все объекты находятся в соседних обжитых кварталах.  Но застройщик обещает возвести все, что необходимо для комфортной жизни. А уже сейчас последние этажи зданий отданы под магазины, аптеки и прочее.
В целом же Приморский район считается одним из самых комфортных и экологически чистых для проживания.

Дефицит социальных учреждений

С «социалкой» ситуация в локации застройки напряженная. В соседнем квартале расположено 3 школы и один детский сад. Помимо этого застройщик планирует возвести собственными силами в квартале детские сады и школы дополнительно. Так появится 8 детских садов на 1500 мест и 4 школы на 4950 мест. Это и понятно, учитывая масштабы застройки, сложно представить себе другой вариант.

В феврале 2016 года застройщик уже приступил к строительству детсада на 190 детей, по соседству запланирован еще один такой же сад и школа на 1375 учеников. По проекту также предусмотрено строительство поликлиники, медицинского и спортивного центров.

Места для прогулок и экология

 Жилой комплекс «Чистое небо» расположен в непосредственной близости с Юнтоловским заказником. Рядом протекает река Каменка, впадающая в Лахтинский разлив, а также Шуваловский карьер.

На рендерах ЖК «Чистое небо» застройщик изображает объект со множеством деревьев и зеленых насаждений. Вероятнее всего так будет лишь спустя много лет. Так как жилой комплекс строится в открытом поле и окружен другими новостройками. С другой стороны, рядом, в поселке Левашово расположена свалка ТБО и полигон по складированию осадка сточных вод «Северный», которые являются источниками периодически появляющегося неприятного запаха. Жители соседних новостроек по многочисленным отзывам сильно страдают от этого. Водоканал долгое время вел проект по нейтрализации неприятного запах на полигоне «Северный», но что-то пошло не так, и московская компания-подрядчик не смогла переработать осадок в полезное удобрение. В настоящее время идет суд. Самое интересное, что свалка и полигон существуют уже давно, но начали отравлять жизнь жителям лишь с 2011 года, после вырубки части лесов в Каменке и строительства завода Hyindai. Власти продолжают искать пути решения проблемы, но скорой развязки ожидать не стоит.

Планировка и отделка квартир

Оценка планировочных решений

В жилом комплексе преобладают студии и однокомнатные квартиры, в первой очереди их процент – 85%, во второй – 88%, в третьей – 61%, в пятой – 83%. Двухкомнатных квартир в каждой очереди от 26 до 310, а трехкомнатных и еще меньше. Четырехкомнатные квартиры предусмотрены только в пятой очереди.

Количество квартир на этажах составляет от 6 до 16. Многие покупатели справедливо называют такие дома «муравейниками».

Площадь студий колеблется от 23,69 с комнатой в 17 м2 до 39,34 м2, в которой площадь комнаты 32,4 м2, а балкона 6 м2. Студий большой выбор, все планировки правильной геометрической формы – есть квадратные и вытянутые. В каждой предусмотрены балкон или лоджия, и планировки можно назвать эргономичными.

Однокомнатные квартиры в ЖК «Чистое небо» представлены с площадью от 31,48 до 55,72 м2. При этом площадь комнаты варьируется от 10,4 до 22,41 м2, а кухонь от 9,06 до 26,9 м2. Евродвушки представлены в небольшом количестве. Планировки однушек также эргономичны, и в каждой присутствует балкон/лоджия, а в некоторых даже по две.

Двухкомнатные квартиры в ЖК «Чистое небо» продаются площадью от 52,17 до 76,58 м2. Суммарная площадь комнат варьируется от 23,42 до 36,79 м2, а кухонь от 10,83 до 18,78 м2. Планировки трешек также правильной геометрической формы, и в каждой присутствует балкон/лоджия.

Трехкомнатных квартир в жилом комплексе немного, их площадь составляет от 78,06 до 79,20 м2. Почти в каждой две лоджии.

Высота потолков составляет 2,75 м2. Есть квартиры с совмещенными и раздельными санузлами. В целом в ЖК «Чистое небо» представлен большой выбор планировочных решений, и всех их можно назвать удачными. Смущает лишь тот факт, что квартир с большим метражом совсем немного.

Отделка в ЖК

В жилом комплексе «Чистое небо» сейчас нет возможности посмотреть квартиру, т.к. объект еще строится. Рядом со стройкой находится представительство «Петербургской недвижимости», где можно посмотреть, как примерно будет выглядеть квартира. Шоу-рум – это конечно громко сказано представителем застройщика. Т.к. про плитку или ламинат, находящийся в «шоу-рум» менеджером были сделаны ремарки вроде «почти такая же», «возможно из другого материала» и т.п. Поэтому чтобы не заблуждаться, лучше и не смотреть.

Вот, что мне удалось узнать об отделке от менеджеров «Петербургской недвижимости». В ЖК «Чистое небо» предусмотрена чистовая отделка, которая включает в себя:

• обои под покраску
• радиаторы с регуляторам
• немецкий ламинат на полу
• межкомнатные двери из эко-шпона
• полный комплект импортной сантехники
• плитка Kerama Marazzi в ванной на полу и стенах
• окрашенный потолок
• двухкамерные пластиковые окна с микро-проветриванием
• качественная металлическая входная дверь
• двухтарифный электро-счетчик
• трубы в санузле с шумоизоляцией
• современная горизонтальная разводка отопления
• холодное остекление балконов

Также в доме будут консьержи и охрана, что нормально для дома комфорт-класса. По качеству отделки в уже построенных Setl City домах со стороны новоселов претензий не было, поэтому будем считать, что и ЖК «Чистое Небо» не станет исключением. Подойти к месту стройки достаточно проблематично, но все-таки возможно при желании. Приподнявшись над забором с ключей проволокой, я увидел множество строительной техники, кранов, рабочих. Строительство не стоит на месте, за ним также можно наблюдать в режиме он-лайн на сайте застройщика.

Цены и обзор конкурентов

Финансовый аспект

Стоимость квадратного метра стартует от 76 тыс. руб. при покупке квартиры большого метража. Ценовой диапазон квартир со сроком сдачи до 4 кв. 2018 г. по состоянию на август 2016 года:

Стоимость квадратного метра в ЖК «Чистое небо» для Приморского района ниже среднерыночной на рынке строящихся объектов – 104 тыс. руб./м2 по состоянию на июль 2016 года.

Жилой комплекс аккредитован большим количеством банков, возможна ипотека с гос. поддержкой, а также военная ипотека:

Также застройщик предлагает беспроцентную рассрочку на срок до 36 месяцев. Но при этом базовая стоимость значительно отличается от той, что предусмотрена при 100% оплате.

К примеру стоимость квартиры от 3 млн. руб. увеличивается до 3,8 млн. руб. (базовая цена).  На сумму первоначального взноса дается скидка 10%. Допустим, что ваш первоначальный взнос составляет 2 млн. руб. Скидка составит 200 тыс. руб., а итоговая стоимость 3, 6 млн. руб. При этом ежемесячный платеж при рассрочке на 36 месяцев будет 45 тыс. руб. Если же взять недостающий 1 млн. руб. в ипотеку по ставке 11,4% годовых на тот же срок 36 месяцев, то ежемесячный платеж будет 33 тыс. руб.

Поэтому просчитывайте все варианты перед покупкой, застройщик отлично консультирует по различным способам приобретения.

Обзор конкурентов

Жилой комплекс «Чистое небо» находится в локации с активной застройкой, вокруг достаточно конкурентов. Ниже в таблице приведена информация по новостройкам, расположенным в ближайшем окружении ЖК, данные по состоянию на август 2016 года.

Напомню, что в жилом комплексе «Чистое небо» все квартиры сдаются с чистовой отделкой.

Из таблицы видно, что в данном ЖК можно купить самую дешевую студию среди всех конкурентов.

Однако однокомнатную квартиру можно приобрести дешевле в давно сданном доме ЖК «Юбилейный квартал». Только в этом комплексе не осталось квартир от застройщика, покупка возможна только от частных лиц, поэтому есть шанс купить как с отделкой, так и без нее.

Двухкомнатные квартиры с чистовой отделкой также можно приобрести дешевле в ЖК «Шуваловский», который сдается, к слову, раньше, чем ЖК «Чистое небо». Но «Шуваловский" строится по панельной технологии и с применением более простых материалов в отделке.

Трехкомнатные квартиры также можно купить дешевле у конкурентов.

Много квартир в ЖК «Чистое небо» уже распродано, поэтому с целью инвестирования стоит дождаться выхода в продажу новых очередей комплекса.

Среди всех конкурентов своей высокой ценой выделяются квартиры в SMART-доме ЖК «Legenda на Комендантском, 58». Но это единственный комплекс в данной локации, квартиры в котором сдаются с полной отделкой и мебелью.

Соседние ЖК «Каменка» и ЖК «Новая Каменка» в бюджетном ценовом диапазоне я не стал рассматривать как конкурентов, т.к. это проблемные объекты-долгострои.

Ниже на графике вы можете наглядно увидеть ценовой диапазон на квартиры в ЖК «Чистое небо» и его конкурентов.

Юридический вопрос

Застройщиком ЖК «Чистое небо» является ООО «Строительная компания «Каменка»», а его единственным учредителем ООО «Сэтл». Строительство ведется в рамках 214-ФЗ. Проанализировав типовой договор участия в долевом строительстве (можно посмотреть в конце отчета), я увидел следующие нюансы:

1. П. 1.5. говорит о том, что земельный участок, на котором будет строиться дом, принадлежит Застройщику на основании договора аренды.

Чтобы узнать условия аренды, необходимо запросить у застройщика этот договор и детально изучить его.

2. П. 2.2.6. говорит о невозможности совершения перепланировки и реконструкции квартиры Дольщиком до государственной регистрации права собственности Дольщика на квартиру. В противном случае Застройщик имеет право ограничить свободный доступ в квартиру, установив собственные входные двери и замки, а также за счет Дольщика привести квартиру в состояние, соответствующее проекту. Самовольно выполненные Дольщиком отделимые и неотделимые улучшения в квартире возмещению Дольщику не подлежат. Дольщик несет ответственность по возмещению Застройщику и/или третьим лицам убытков, причиненных самовольной перепланировкой и/или переоборудованием квартиры.

Как правило, после подписания акта приема-передачи Дольщик стремиться начать ремонт. Зачастую ремонт начинается с перепланировки. Согласно п.2.2.6. Дольщик должен ждать достаточно продолжительное время до момента регистрации права собственности, прежде чем он сможет приступить к ремонту с перепланировкой.

3. П. 4.3. предусматривает, что площадь квартиры, передаваемой Дольщику, может отличаться от площади, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, и это не будет считаться существенным изменением размера квартиры и нарушением требований о качестве квартиры, при условии, что отклонения площади не будут превышать пределы, установленные настоящим Договором. Стороны признают, что не считается существенным изменением размера квартиры отклонение площади Квартиры, по результатам обмеров уполномоченного органа, от площади квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, в пределах 7 % как в большую, так и в меньшую сторону.

Согласно данного пункта, проектная и фактическая площади квартиры могут существенно отличаться. Если фактическая площадь квартиры будет отличаться от проектной на 7%, то Дольщику придется доплатить внушительную сумму.

4. П. 5.2.1. предусматривает внесение первой части долевого взноса путем открытия безотзывного покрытого аккредитива.

Все расходы по открытию аккредитива возлагаются на Дольщика.

5. П. 5.2.1.4. предусматривает, что если по причинам, вызванным действиями Застройщика, последний не получит денежные средства с аккредитива до закрытия аккредитива, хотя будет иметь такую возможность, Дольщик не будет считаться просрочившим уплату соответствующей части цены Договора. При этом Дольщик будет обязан уплатить её в течение 5 (пяти) рабочих дней по истечении срока действия аккредитива, а если к этому моменту Договор не будет по каким-либо причинам зарегистрирован, то в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента фактического получения Договора с отметкой о государственной регистрации. В противном случае Дольщик будет считаться нарушившим срок платежа.

При возникновении подобной ситуации Дольщик понесет лишние расходы на открытие аккредитива, которые Застройщик ему не возместит.

Данные комментарии в отчете приведены для того, чтобы дольщик понимал риски, на которые он идет при заключении ДДУ.

Впечатление от объекта

Судить об объекте в настоящий момент можно лишь по рендерам жилого комплекса «Чистое небо» и другой информации, предоставленной застройщиком. Без сомнения проект масштабный и амбициозный. Стройка в поле сейчас в самом разгаре, первые корпуса будут сданы уже в 1 кв. 2017 года. Строительство домов ведется по кирпично-монолитной технологии и в рамках ФЗ-214. Застройщик «Сэтл Сити» надежный и находится на рынке уже более 20 лет. Поэтому не возникает сомнений, что даже столь масштабный проект будет достроен.

А пока очень смущает экологическая обстановка в микрорайоне Каменка, запахи в котором не дают жить спокойно местным жителям.

Локация застройки окружена другим новостройками – ЖК «Ультра Сити», ЖК «Легенда на Комендантском», ЖК «Каменка» и прочие. В дальнейшем район превратится в комфортабельный спальник с хорошей транспортной доступностью.

Никаких масштабных проектов кроме жилых домов здесь не предвидится. Несмотря на то, что район Каменки активно застраивается, говорить о развитой инфраструктуре еще рано. Рядом с жилым комплексом дороги еще не благоустроены, по ним проносятся грузовые машины, и стройка, как вы понимаете будет длиться до 2026 года. А исходя из того, что жилой комплекс окружают еще не занятые территории для жилой постройки, то очевидно, что их в скором времени начнут застраивать, и новоселам придется долгое время жить в окружении стройки. Поэтому ЖК «Чистое небо» скорее стоит рассматривать для собственного проживания, а в случае инвестирования выгодно продать квартиру получится только после реализации всего масштабного проекта.