Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?
Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.
Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.
Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога. Ситуация осложняется, так как покупателю нужна ипотека.
У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.
Можно ли занизить цену в договоре при ипотеке?
В договоре купли-продажи можно указать любую цену, о которой договорились продавец и покупатель. Вплоть до того, что квартира будет стоить 400 000 рублей. Это принцип свободы договора.
Когда у покупателя есть деньги, то нет никаких проблем. Оформить такую сделку легко. После соблюдения формальностей и регистрации в Росреестре продавец получает от покупателя деньги и сделка закрыта. Никто никогда не узнает, какую именно сумму покупатель передал продавцу.
Если покупателю нужен ипотечный кредит, то в дело включается банк. Задача продавца: получить ипотеку на сумму фактической покупки, а не на ту, что указана в договоре купли-продажи квартиры.
Для занижения стоимости квартиры при ипотеке риелторы придумали специальную схему. Используется 2 договора: купли-продажи квартиры и купли-продажи неотделимых улучшений. Банк учитывает оба договора и выдает кредит на их общую сумму.
| Название договора | Особенности |
|---|---|
| Договор купли-продажи квартиры | Предмет договора: квартира Цена: 999 000 рублей Регистрируется в Росреестре |
| Договор купли-продажи неотделимых улучшений | Предмет договора: неотделимые улучшения – ремонт Цена: Сумма – это разница между фактической ценой и указанной в первом договоре Не регистрируется в Росреестре |
С юридической точки зрения схема сомнительная. Например, неотделимые улучшения нельзя признать самостоятельным предметом и продавать по отдельному договору. Помните, что такими схемами могут пользоваться мошенники.
Каковы риски покупателя при занижении стоимости?
Схема с двумя договорами может стать настоящей проблемой. Риски покупателя при занижении стоимости квартиры при ипотеке выше, чем риски продавца. Не ставьте себя в заведомо более слабое положение, соглашаясь на занижение.
Основной риск связан с возможным признанием сделки недействительной. То есть такая сделка не влечет юридических последствий и стороны, чаще всего, вынуждены вернуть друг другу все полученное по сделке.
Признание сделки недействительной
Признание и применение последствий недействительности происходит в суде. Из-за чего сделку придется «откатить назад»? Закон указывает на основания, в числе которых:
- сделка нарушает закон;
- сделка совершена с целью прикрыть другую сделку;
- сделка совершена гражданином, который признан недееспособным;
- сделка совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий.
Риелтор, юрист или другой посредник должны максимально обезопасить продавца и покупателя. Для этого проводится проверка квартиры на юридическую чистоту, проверка сторон и их полномочий на совершение сделки.
К сожалению, всех рисков не предусмотреть. После сделки могут открыться новые обстоятельства, из-за которых сделка не могла состояться.
Последствия недействительности для покупателя
Итак, сделку признали несостоявшейся. Квартира должна вернуться продавцу, а покупателю – его деньги.
Квартира существует физически, ее вернуть проще. С деньгами ситуация во много раз сложнее. Еще больше она усложняется, когда используется схема с занижением стоимости. И уже суду предстоит оценить такую сделку и разбираться с договорами. Учитывая, что договор купли-продажи неотделимых улучшений спорный по своей природе, то последствия могут быть непредсказуемыми.
Процесс возврата даже небольших сумм денег может тянуться годами. Чаще всего денег у продавца нет, и тогда их будут «выбивать» приставы.
Какие банки дадут ипотеку?
Банки знают о схеме с указанием неполной стоимости в договоре при ипотеке. Иногда это называется «ипотекой с недофинансированием».
Мы узнали у нескольких банков Санкт-Петербурга, могут ли они выдать такой кредит.
| Название банка | Возможна ли ипотека с недофинансированием |
|---|---|
| Сбербанк | + |
| ВТБ | Решается индивидуально |
| Банк «Санкт-Петербург» | + |
| Абсолют банк | - |
| АК Барс | - |
| Россельхозбанк | - |
| Уралсиб | - |
Таким образом, сразу несколько крупных банков подтвердили, что ипотека с занижением цены квартиры возможна. Соглашаться ли на такую схему – решать покупателю. По поводу использования таких спорных юридических конструкций лучше консультироваться с грамотным юристом.
ЖК «Полис на Комендантском»
от 180 000 р./м2
ЖК «Цветной город»
от 136 900 р./м2
Апарт-отель «Начало»
от 170 000 р./м2
ЖК Neva Haus («Нева Хаус»)
от 399 900 р./м2
ЖК «Цивилизация»
от 285 000 р./м2
ЖК «Квартал Che»
от 239 145 р./м2
ЖК «Статус у Парка Победы»
от 259 819 р./м2
ЖК «LEGENDA Черная речка, 41» («Легенда Черная речка, 41»)
от 340 700 р./м2
ЖК «Морская набережная»
от 220 301 р./м2
ЖК «Полис Приморский»
от 247 147 р./м2
ЖК TERRA («Терра»)
от 288 132 р./м2
ЖК LEGENDA BUSINESS «Малоохтинский, 68» (Легенда Бизнес «Малоохтинский, 68»)
ЖК ID Park Pobedy (Айди Парк Победы)
от 285 000 р./м2
ЖК «Новый Лесснер»
от 219 497 р./м2
ЖК «Заповедный парк»
от 215 000 р./м2
ЖК «ID Moskovskiy» (Айди Московский)
от 320 000 р./м2
ЖК Alter («Альтер»)
от 304 756 р./м2
ЖК «LEGENDA Героев» («Легенда Героев»)
от 245 598 р./м2
ЖК «Морская набережная. SeaView»
от 203 600 р./м2
ЖК «ART квартал. Аквилон»
от 269 065 р./м2
ЖК «Елизаровский»
от 277 995 р./м2
ЖК «Московские ворота II»
от 169 077 р./м2
ЖК «ID Moskovskiy» (Айди Московский)
от 320 000 р./м2
ЖК «Modum» (ЖК «Модум»)
от 234 000 р./м2
ЖК «Ручьи»
от 166 500 р./м2
Отзывы о статье «Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?» (3)
Добрый день, подскажите пожалуйста, моя подруга продаёт дачу, покупатель с ипотекой, риелтор предлагает оформить куплю продажи дачи по заниженной цене с разницей по ипотеке, т.е в ипотечном договоре одна сумма( завышена), а в росреестр подадут договор с занижением, т.е сделка будет с недофинансированием, собственность менее 5 лет.
Вопрос;
С какой суммы будет взят налог 13% , с фактической цены договора купли-продажи? или с ипотечного договора?
1) Что происходит дальше после того как заключились эти два договора (на один и на два миллиона)? Я предполагаю, что на самом деле договоров должно быть три? Третий договор это кредитный договор на общую сумму три миллиона.
2) В этой статье ничего не говориться про третий договор - кредитный. Относится ли этот договор на регистрацию в росреестр? Если да, то не будет ли вопроса в росреестре, почему квартира продаётся за один миллион, а кредит даётся на три миллиона? И если такой вопрос будет, то устроит ли росреестр просто устное объяснение, что мол ещё два миллиона берётся на ремонт (так называемые "неотделимые улучшения"), но договор на неотделимые улучшения мы вам не покажем.
3) Хотя, правильно ли я понимаю, что объясние, на что даётся два миллиона будет в самом кредитном договоре? То есть в кредитном договоре будет написано, что один миллион даётся на приобретение квартиры, а два на "неотделимые улучшения"?
4) Допустим в росреестре вопросов не будет, допустим им всёравно почему есть разница между ценой квартиры в договоре купле продажи и суммой выдаваемого кредита, так как они ничего с этого не имеют. А что будет если тот же вопрос задаст потом налоговая продовцу? Ведь, как я предполагаю, кредитный договор регистрируется в росреестре, и он привязан к договору купли продажи, то есть между ними есть ссылки друг на друга, и есть только не стыковка в сумме. То есть действительно берётся кредит на покупку квартиры, только квартира стоит 1 миллион, а выдаётся 3 миллиона. И, как я предполагаю, так как ничего об этом не сказано в статье, в кредитном договре будет сказано, на что даётся ещё два миллиона - на ремонт в этой же квартире, этому же продавцу.
5) А если продавец, судя по тому, что написано в кредитном договоре получил по факту за его квартиру доход не один, а три миллиона, то не должен ли продавец тогда заплатить налог с трёх, а не одного миллиона рублей налог?
6) Хотя тут опять вопрос. Будет ли сказано в кредитном договоре кому даётся два миллиона на ремонт квартиры - продавцу, за то что он сделает ремонт, или покупателю, чтобы он сам сделал ремонт. Если покупателю, то тогда прямо явная не стыковка будет между кредитным договором и вторым договором на два миллиона, который не региструруется в росреестре, но тем не менее оформляеется и подписывается. Поэтому, опять же приходится предполагять, что даётся продавцу, но тогда у налогой опять же остаётся вопрос к продавцу, а не хочет ли он заплатлить налог всё-таки с трёх миллионов, а не одного. А если ты реально протратил два миллиона на ремонт, то где доказательства - чеки, договора? Их нет. И никто тебе их не "нарисует", так как проблемы с налоговой тогда будут у "художников".
7) А есть ещё такой вопрос. Когда продавцу даются деньги по этим двум договорам на один и два миллиона? Сразу или нужно будет ждать, так как там будет открываться сейфовая ячейка или аккредитвный счёт и только после того как пройдёт регистрация договора и только тогда продавец сможет получить деньги? А не сможет ли покупатель кинуть продавца по следующей схеме? Подписываются два таких договора - один на квартиру за один миллион и второй на ремонт за два миллиона. Дальше покупатель допустим отказывается брать кредит, перечисляет на счёт продавца один миллион из своих личных денег за квартиру и через суд подаёт иск на присвоение собственности на квартиру, которую он купил за один миллион. А если продавец скажет, что где ещё два миллиона за ремонт, то покупатель скажет, что ремонт он покупать передумал, и что не надо ему никакой ремонт. А ремонт то уже сделан и продавец не может отдать квартиру и не отдать ремонт. Что будет тогда? Кого и что будут принуждать дальше делать? Отменять оба договра и принуждать продавца вернуть миллион покупателю или признавать оба договра действительными и принуждать покупателя заплатить два миллиона по второму договору?