Поиск по параметрам
комнатные
или

    Статьи /

    Минимизируем риски и проверяем квартиру на юридическую чистоту: советы для покупателя

    7 ноября 2017

    Согласитесь, что покупка недвижимости – не самое простое дело, особенно в первый раз. Муки выбора идеальной квартиры сочетаются с множеством вопросов о процедуре оформления. Возникает желание не потерять время, силы, а главное, собственные деньги. Знакомо?

    SPbHomes.ru разложит по полочкам все возможные риски и расскажет, как проверить квартиру на чистоту при покупке.




    Приобретение квартиры на первичном рынке 



    На первичном рынке представлены квартиры в строящихся домах. Они еще не имели собственника, более того, их не существует как материальный объект. В силу этого основной риск покупателя связан с тем, что девелопер не построит и/или не введет в эксплуатацию объект недвижимости. 

    С другой стороны, такая «новая» квартира имеет ряд преимуществ с точки зрения рисков:

    • нет необходимости проверять ее историю;
    • нет риска незаконных перепланировок;
    • легко получить информацию о продавце, т.е. о застройщике.  

    Итак, вы отдаете деньги за «кота в мешке», в связи с чем находитесь в зависимости от застройщика. Поэтому так важно правильно его выбрать. Подробно о том, как это сделать читайте тут. Ключевой момент - обращайте внимание сначала на формальные данные компании: историю, финансовую отчетность, сроки сдачи предыдущих объектов строительства. 

    Да, 100% гарантии от переноса сроков или заморозки строительства жилого дома не существует. Но минимизировать риски возможно. Альтернатива – покупка жилья на вторичном рынке, то есть у собственника.

     

    Покупка квартиры на вторичном рынке



    На вторичном рынке объект недвижимости не «призрачный», а вполне реальный. Поэтому и риски по сделке отличаются большим разнообразием. 

    Большинство случаев обмана покупателей возникают именно на вторичном рынке. Подробнее о популярных видах мошенничества читайте тут.

    Все основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке можно поделить на несколько групп. Рассмотрим каждую подробнее.


    Риски, связанные с личностью продавца

    РискиСпособ минимизации

    Признание продавца недееспособным или ограниченно дееспособным

    Требование справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, справки из органов опеки и попечительства. Нотариальное заверение договора купли-продажи.

    Риски при покупке у продавца с доверенностью

    Проверьте подлинность и действительность доверенности с помощью письменного запроса к нотариусу, выдавшему доверенность.

    Обман с целью хищения денег

    Не передавайте деньги продавцу до государственной регистрации перехода права собственности. Используйте расчеты с помощью банковской ячейки, аккредитива или эскроу-счета.

    Отчуждение по подложному паспорту

    Проверьте паспорт по базе недействительных паспортов ФМС России.

    Риски, связанные с правами других лиц

    РискиСпособ минимизации

    Продажа квартиры, приватизированной в обход прав несовершеннолетних

    Запрос архивной выписки из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире.

    Нарушение прав несовершеннолетних

    Проверьте у продавца разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Запросите документы, которые подтвердят, что несовершеннолетнему будет где проживать в дальнейшем.

    Нарушение прав супруга собственника квартиры

    Ознакомьтесь с нотариальным согласием супруга на сделку. Либо запросите нотариально заверенное заявление о том, что продавец не состоял в браке на момент приобретения недвижимости.

    Возможность сохранения права на проживание у третьих лиц

    Запросить выписку из домовой книги со сведениями о всех зарегистрированных лицах. Потребовать снятия их с учета у продавца. Запросить контрольную выписку.

    Появления неуказанных наследников

    Менее рискованный вариант – покупка квартиры у наследников первой очереди (детей, родителей, супругов наследодателя).

    Риски, связанные с объектом недвижимости

    РискиСпособ минимизации

    Обременение квартиры (рента, ипотека, арест)

    Проверьте выписку из ЕГРН.

    Незаконная перепланировка

    Сверьте реальную квартиру с планом объекта из технического плана квартиры.

    Некачественное жилье

    Внимательно осмотрите квартиру на предмет плесени, дефектов. Оцените состояние электрической проводки и систем водоснабжения и водоотведения.


    Как узнать историю квартиры



    С появлением Единого государственного реестра прав, а затем Единого государственного реестра недвижимости стало легче удостовериться в юридической чистоте квартиры перед покупкой. 

    Из реестра вы можете получить несколько видов выписок, в том числе:

    • об объектах недвижимости;
    • о владельцах объектов недвижимости;
    • о возникновении, изменении и прекращении прав на объекты недвижимости;
    • о кадастровой стоимости объекта. 




    Как получить выписку? Самую простую – об объекте недвижимости – можно в электронном виде на официальном сайте Росреестра. Она доступна любому лицу. За другими следует обратиться в:

    • МФЦ;
    • отделение Росреестра или кадастровой палаты. 

    Благодаря выписке можно минимизировать шанс купить квартиру с плохой историей. 

    Другим важным документом является Выписка из домовой книги, она же справка по форме №9 или Справка о регистрации. В ней содержатся сведения о зарегистрированных на настоящий момент и снятых с регистрации физических лиц. Получить ее может только собственник или зарегистрированное лицо.

    Где получить?

    • в МФЦ;
    • в территориальном отделение ФМС;
    • в жилищно-эксплуатационном учреждении.

    Как проверить юридическую чистоту сделки купли-продажи



    Если вы удостоверились, что проблем с квартирой нет, то не спешите расслабляться. Вам необходимо проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры. Сохраняйте бдительность непосредственно во время подписания договора купли-продажи.

    Каким должен быть договор, чтобы он имел юридическую силу? Закон устанавливает обязательную форму – письменную в виде одного документа, подписанного сторонами. Вам понадобится три экземпляра: для вас, как покупателя, для продавца и для Росреестра.

    Помимо формы, важно и содержание договора. Проверьте, чтобы в нем обязательно присутствовало следующее:

    • данные о сторонах договора: продавце и покупателе;
    • информация о предмете договора, т.е. о самой квартире;
    • непосредственно обязательство одной стороны передать квартиру, а второй – принять ее и уплатить цену;
    • сведения о цене и способе расчетов;
    • перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, если таковые имеются. 



    Все новостройки
    Популярные новостройки:

    Отзывы о статье «Минимизируем риски и проверяем квартиру на юридическую чистоту: советы для покупателя»: