Как выгодно обзавестись парковочным местом в новостройке

При покупке квартиры стоит заранее проверить, предусмотрена ли в жилищном комплексе парковка, какого она типа (подземная, надземная, многоуровневая) и сколько машин в ней поместится. После уточнения этого вопроса перед вами стоит выбор: взять парковочное место в собственность или в аренду. Мы выяснили преимущества и недостатки каждого варианта и решили поделиться с вами особенностями подобных сделок.

Приобретение парковочного места в собственность

Не каждый водитель может себе позволить купить машино-место в многоквартирном доме. Сейчас его цена сравнима со стоимостью новой иномарки, ведь рост на автомобили, особенно зарубежные, продолжает набирать обороты. На общую сумму также влияют размер паркинга, его условия, а также регион проживания.

Желание ставить машину рядом с домом и не отдавать деньги за платную стоянку вполне объяснимо. При этом важно помнить, что любое приобретение должно нести выгоду покупателю.

В каких случаях стоит оформить собственность на парковочное место?

• Если вы инвестор и планируете сдавать его в аренду или перепродать.
• Если вы планируете более 5 лет жить в новостройке и никуда не переезжать.
• Если у вас есть средства для содержания места (охрана, видеонаблюдение, коммунальные услуги и пр.) и вы готовы платить налог за имущество.

Преимущества и недостатки

Плюсов от покупки стоянки гораздо больше, чем минусов. Давайте выясним, выгодно ли все-таки покупать машино-место в новостройке?

• Безопасность – жилищные комплексы предоставляют охрану парковочных мест с круглосуточным видеонаблюдением, что способствует отсутствию посторонних на территории стоянки и полной сохранности машин.
• Защита от непогоды – повышенная влажность, ливни, снежные завалы, открытые солнечные лучи – все это не грозит автомобилю, который будет стоять в специально оборудованном закрытом месте. Вам не придется каждое утро чистить авто от снега, длительное время прогревать его после морозов или садится в салон, который превратился в настоящий солярий.
• Нет борьбы за машино-место – не придется вступать в конфликт с соседями за свободную зону или соблюдать определенный график/правила стоянки.
• Отсутствие машин во дворе – это особенно важно для находящихся рядом детских площадок, зон отдыха, а также позволяет свободно передвигаться по территории обычным пешеходам.
• Парковка не занимает много времени – не надо искать место рядом с домом, чтобы оставить там машину или отвозить ее на платную стоянку.
• Свободные зоны для машин экстренных служб.
• Увеличение срока службы транспортного средства.

Минусы:

• Большие затраты на саму покупку и обслуживание парковочного места – налоги, счета за коммунальные услуги и пр.
• Долго будет окупаться – на это придется потратить не один год.
• Сложности при перепродаже – это случается из-за низкого спроса на места в паркинге, низкой популярности района или резкого подъема цен.

Сроки окупаемости

Очевидно, что тех, кто хочет сохранить деньги или приумножить свои доходы, интересует вопрос окупаемости машино-места. Например, вы владели паркингом несколько лет, а потом решили переехать. В этом случае продажа или аренда парковочного места должны принести вам только выгоду. Чтобы проверить это, нужно обратиться к цифрам.

Для точного расчета окупаемости аренды нам потребуется знание нескольких величин:

• цена машино-места;
• размер ежемесячных коммунальных платежей;
• стоимость аренды.

Далее воспользуемся простейшей и логичной формулой:

Стоимость аренды места – сумма коммунальных платежей – 13% (налог государству) = чистая прибыль

Следовательно,

Цена машино-места : чистая прибыль = срок окупаемости (количество месяцев)

Например, вы купили парковочное место в новостройке за 750 тыс. руб., сдали его в аренду и каждый месяц получали по 6 500 руб. чистого дохода. Значит, эта сделка окупится через 115 месяцев, а это около 9,6 лет. Итого: средний срок окупаемости – не меньше 9-10 лет.

Кроме того, нужно учитывать форс-мажорные обстоятельства, которые способны снизить прибыль, а также возможные изменения в налоговой системе. Тогда цифры могут кардинально поменяться, а сроки увеличиться или, наоборот, уменьшиться.

Продажа парковочного места также имеет свои слабые места. Например, отсутствие спроса, особенно, если стоянка относится к жилому комплексу класса эконом или комфорт. Чаще всего такие покупки совершают жители домов бизнес-класса.

Повысить интерес к вашему предложению вы сможете путем снижения цены и описания преимуществ для нового обладателя парковочным местом. Это закрытая охраняемая территория, гарантия безопасности, отапливаемое помещение и т. д.

Особенности ипотеки

В соответствии со статьей 69.1 ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стоянка автомобиля относится к объектам недвижимости, и гражданин имеет право сделать ее предметом залога для оформления ипотечного кредита.

Ипотека на парковочное место в новостройке является не самым популярным банковским продуктом, так как законы не защищают гаражи и стоянки от сноса, а банкам приходится думать о возможных рисках.

Проще всего приобрести парковочное место вместе с жильем в новостройке или взять отдельный потребительский кредит, например, под залог недвижимого имущества на минимальную сумму – 600 тыс. руб.

Особенности оформления ипотеки:

• До полного расчета с кредитором физическое лицо не сможет проводить с машино-местом никакие юридические операции: купля, продажа и т. д.
• Дополнительные расходы включают в себя оплату страховки, госпошлины при регистрации права собственности и проведения оценки недвижимости.
• Доход заемщика должен находиться на высоком уровне, а в его кредитной истории отсутствовать негативные записи.
• Машино-место должно располагаться в новом строящемся или готовом многоквартирном доме. Его ликвидность требуется доказать отчетом об оценке стоимости недвижимости.
• Не во всех банках владельцы ТС смогут оформить ипотеку на строящиеся паркинги до тех пор, пока они не будут сданы в эксплуатацию.

Оформление документов

Раньше, чтобы перевести право собственности на стоянку на себя, нужно было собрать письменные согласия всех владельцев паркинга. К счастью, это правило действовало только до 2017 года и теперь процесс оформления стал более упрощенным.

Быстро пройти регистрацию вы можете в МФЦ. При себе обязательно требуется иметь технический план на парковочное место, акт приемки-передачи, который прилагается к договору долевого участия, квитанцию об оплате госпошлины за услугу и паспорт.

После подачи заявления процесс оформления займет около 7-9 дней.

Аренда машино-места

Если вы снимаете жилье на определенный срок и не планируете много лет оставаться в одной и той же квартире, то выгоднее всего будет арендовать парковочное место в новом доме. Командировки, частые переезды или нехватка средств на покупку – причины бывают разные. В таких случаях выгодно снимать стоянку несколько месяцев, а при появлении возможности внести полную сумму, выкупить ее.

Преимущества и недостатки

Плюсы аренды:

• Возможность заключить договор на желаемый для заемщика срок.
• Доступная цена съема.
• Налоги, оплата коммунальных услуг и прочие операции по обслуживанию места лежат на арендодателе.

Существенный минус только один – арендодатель по своему желанию может в любой момент расторгнуть сделку, а вы лишитесь права пользоваться стоянкой. Иногда даже незначительный конфликт между двумя сторонами может привести к судебному разбирательству.

Как заключить договор

Любая сделка требует официального оформления документов. Это защитит каждую из сторон на юридическом уровне и поможет избежать возможных проблем в будущем. У арендодателя гарантии будут подкреплены договором, в котором прописаны обязанности арендатора, а у арендатора появится уверенность в том, что ежемесячная плата останется фиксированной и раньше обозначенного срока машино-место в новостройке не передадут другому лицу.

Договор составляется в трех экземплярах – для собственника объекта недвижимости, для арендатора и для передачи в Росреестр. В нем должны быть указаны следующие сведения:

• данные паспортов участников сделки;
• период и способ оплаты, сумма ежемесячного платежа;
• права и обязанности сторон;
• срок пользования стоянкой;
• точная характеристика парковочного места: параметры, адрес, номер и пр.;
• условия расторжения договора.

Если договор заключается на срок более 1 года, то он подлежит обязательной регистрации в Росреестре, если меньше – его можно не регистрировать. При этом и в том, и другом случае арендатор получает официальное право пользоваться машино-местом.

Важно: Для того чтобы не стать жертвой мошенника заранее попросите будущего арендодателя предоставить вам документ, подтверждающий его право собственности – выписку из ЕГРН.

Расчёт арендной платы

Стоимость аренды за парковку зависит от престижности района, в котором находится новостройка, а также от условий самого места стоянки: охрана, лифт, наличие отопительной системы и пр. Например, парковка открытого типа будет гораздо дешевле подземной. Также влияет то, сколько машин находится на парковке – заполненные более чем на 60% стоят больше.

Итоговую стоимость определяет собственник. На нее влияет сумма коммунальных платежей, которую он оплачивает за свой счет, а также вычет 13%, которые уходят в налоговую.

Средняя величина арендной платы – 5-10 тыс. в месяц. Арендатору стоит оценить несколько предложений и сравнить их разницу с учетом преимуществ машино-места.

Как выбрать место?

Для того чтобы остановиться на лучшем варианте, учитывайте следующие особенности паркинга перед покупкой или арендой машино-места:

• Закрытая парковка предусматривает наличие наиболее комфортные условия, чем наземная, поэтому ее цена значительно выше последней.
• Подземная парковка есть не во всех ЖК. Чаще всего она предусмотрена в домах класса комфорт, бизнес и элит.
• Проверьте габариты парковочного места, состояние гидроизоляции в помещении, удобное расположение и другие важные факторы.
• Тип паркинга и количество мест зависит от количества квартир в новостройке. Эту информацию застройщик предоставляет на этапе возведения комплекса.
• Учитывайте ликвидность парковки: стоимость аренды аналогичных мест, состояние спроса, расчет окупаемости, ситуацию на рынке.

Примечание: О том, как правильно парковаться во дворах жилых домов, читайте в материалах раздела «Путеводитель по рынку недвижимости».

Выводы

Подведем итоги. Решение о покупке или аренде машино-места в новостройке вы должны принимать, исходя из своих целей и финансового положения. Если вы приобрели квартиру на долгий срок и не планируете переезжать, то лучше рассмотреть первый вариант, а если вам нужна временная стоянка, то второй.

• При покупке парковочного места вы должны быть готовы к тому, что его полная окупаемость займет у вас не меньше 10 лет.
• Если вы собираетесь брать квартиру в новом жилом комплексе в ипотеку, то с банком можно согласовать вопрос включения в кредит машино-места. Тогда сделка будет для вас наиболее выгодной.
• Зарегистрировать место в паркинге можно в МФЦ всего за одну неделю. При подаче документов проверяйте их подлинность, особенно если заключаете договор купли-продажи или аренды.

Свое парковочное место – это уверенность в полной безопасности автомобиля и выгода для жителей новостроек.