Как не стать обманутым дольщиком при покупке новостройки

Приобретение квартиры на ранних этапах строительства позволяет значительно сэкономить деньги, попасть под акции строительных компаний и приумножить инвестиционный капитал в будущем. Однако не стоит забывать, что покупатель может попасть в недострой и стать обманутым дольщиком.

Избежать рисков поможет только тщательная проверка застройщика перед заключением договора долевого участия. Мы поделимся с вами 5 рабочими способами, позволяющими выбрать надежную организацию и своевременно получить ключи от новой квартиры.

Проверить надежность застройщика при покупке новостройки

Главные преимущества долевого строительства – это доступные цены на жилье, выгодная ипотечная ставка, большой выбор квартир и возможность приумножить свои доходы после завершения стройки. При этом ждать заселения придется минимум 1-2 года с учетом риска заморозки проекта.

Поэтому первый совет, который вам стоит усвоить, прост – не надо спешить. Сначала требуется изучить как можно больше информации о застройщике и новостройке, познакомиться с его реализованными задачами, почитать реальные отзывы покупателей.

Кроме того, нужно узнать, каким способом оплаты пользуется выбранный девелопер. Сегодня самые надежные сделки производят через эскроу-счета.

Клиент подписывает ДДУ с застройщиком и банком. Пока возводится ЖК, все деньги хранятся на счетах банка-кредитора. Градостроительная компания получит их только тогда, когда дом будет сдан. В противном случае все средства перейдут обратно дольщику. Тем самым вы обеспечиваете себе надежную страховку от потери крупной суммы.

С представителями компании лучше общаться лично – в офисе продаж. Тогда вы имеете право познакомиться с организацией строительного процесса, а также задать все интересующие вас вопросы сотрудникам фирмы.

Теперь перейдем к конкретным способам проверки новостройки и застройщика.

1) Единый реестр застройщиков

Один из самых верных методов проверки девелопера – это посещение Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ). В этой базе представлена полная информация о строительных компаниях, которые работают по программе долевого участия. Кроме того, сайт позволяет ознакомиться с рейтингом девелопера, который выставляется на основе анализа сроков сдачи завершенных объектов и говорит о его репутации в целом. Например, 0,5 баллов – это наличие просрочек в подконтрольных объектах или неоднократные переносы сроков сдачи. Сотрудничать с таким застройщиком точно не стоит.

2) Судебные разбирательства

Следующий полезный портал – это картотека арбитражных судов. Здесь мы проверяем компанию на наличие судебных процессов, возбуждения дел о банкротстве, хозяйственных споров. Если юридическое лицо часто фигурирует в подобных разбирательствах в роли ответчика, то у кредиторов и партнеров есть к нему масса претензий. Вывод – с таким девелопером нам точно не по пути.

3) СМИ и социальные сети

Соцсети творят чудеса и помогают нам получить много полезной информации в открытом доступе. Как это пригодится, если мы хотим проверить конкретного застройщика при покупке новостройки?

• Регистрируемся на строительных форумах, изучаем группы реальных дольщиков

Кто как не эти люди без рекламы дадут вам объективную оценку жилых комплексов. Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить его завершенные строительные проекты и пр.

• Активно мониторим средства массовой информации

Для этого достаточно ввести в поисковую строку название компании, тогда вы сможете прочитать все последние новости, которые вокруг нее крутились. Возможно вам удастся узнать о каких-то конфликтных ситуациях, задержках или заморозках проектов, жалобах покупателей.

4) Судебные приставы и ФНС

На сайте ФССП можно получить всю необходимую информацию относительно исполнительного производства. Ведь если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, то приставы сразу открывают по нему дело. Неудачи в имущественных спорах неизбежно влекут конфискацию имущества или крупных сумм, а также ведут к потере выгодного статуса компании.

Проверить наличие фискальных долгов девелопера, а также его право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы. Для этого нужно знать ИНН или ОГРН застройщика и указать его на сайте. После этого вы сможете получить электронную выписку по юридическому лицу и оценить перспективы его банкротства или реорганизации.

5) Эксперты

Лучший способ проверить девелопера – это поговорить с его коллегами. Риелторы, эксперты по недвижимости, сотрудники строительных компаний. Эти люди смогут донести до вас информацию с точки зрения профессионала, дать оценку жилищным проектам и убедить в добросовестности или, наоборот, несостоятельности застройщика. Возможно, кто-то из ваших родственников, друзей или знакомых является специалистом по этой теме и сможет дать дельные советы.

Какие документы должны быть у застройщика

Первое, что помогает проверить надежность застройщика – это наличие разрешения на строительство жилья. Этот документ должен быть внесен в базу ЕИСЖС, в которой собрана актуальная информация о рынке недвижимости и его аналитика. Сайт доступен для всех желающих.

Далее в соответствии с положениями законодательства о долевом строительстве вы можете заключить с компанией договор только при наличии следующего пакета документов:

• Действующая лицензия.
• Оформленные права на участок земли – государственная регистрация права собственности, договора аренды, субаренды и безвозмездного пользования.
• Поручительство банка или страховой компании, которое подтверждает страхование гражданской ответственности перед дольщиками.
• Проектная декларация – заключение ДДУ с первым участником строительства допускается спустя 14 дней со дня ее опубликования.
• Учредительные документы: устав, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН.
• Финансовые данные – можно попросить сотрудников ознакомиться с их годовыми отчетами, бухгалтерским балансом, чтобы определить их текущий статус и исключить факт банкротства.

Важно: Отказать в предоставлении документов компания не имеет право по закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Кроме того, покупатель может сделать копии или сфотографировать нужные ему бумаги. Сокрытие или нежелание застройщика демонстрировать документы уже должно насторожить вас как покупателя.

После того как у вас на руках оказалась вся информация, важно не растеряться и внимательно ее изучить. Потратьте на это столько времени, сколько вам потребуется, чтобы лучше разобраться во всех вопросах и ничего не упустить. После этого можно лично посетить строительную площадку, смело задавать вопросы сотрудникам компании и анализировать их ответы.

Совет: Для надежности вы можете обратиться за юридической консультацией к специалистам по долевому строительству. Они грамотно проанализируют предложенный к заключению договор и дадут дельные рекомендации по дальнейшим действиям.

Заключение договора ДДУ

Перед тем как подписать договор, еще раз перепроверьте его на предмет соблюдения следующих правил оформления:

• В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Пропуск одного и более пунктов автоматически делает документ недействительным.
• Все условия, указанные в договоре, должны соответствовать сведениям проектной декларации на момент подписания.
• ДДУ заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
• Деньги девелопер имеет право требовать только после оформления ДДУ.
• Подписывать бумаги со стороны застройщика имеют право только гендиректор или лицо, на которого оформлена доверенность от его имени. Если доверенности нет, то от сделки лучше отказаться.

После процедуры оформления требуется зарегистрировать договор в Росреестре, а затем ждать ввода объекта в эксплуатацию.

Выводы

Подведем итоги инструкции «Как не стать обманутым дольщиком»:

1. Изучить всю информацию о строительной фирме с помощью 5 предложенных нами способов.
2. Лично посетить офис девелопера и побывать на строительной площадке.
3. Проверить наличие всех документов и заключить договор долевого участия.
4. Зарегистрировать ДДУ в Росреестре.

Будьте бдительными при оформлении покупки квартиры в новостройке и не бойтесь перепроверять любые данные. Тогда жертвой недобросовестного девелопера вы точно не станете. Дополнительно вы можете получить полезную информацию из нашего «Рейтинга надежных застройщиков Санкт-Петербурга-2022».

Желаем вам успехов.