На каком этапе строительства выгодно покупать жилье

Выбрать квартиру с готовым ремонтом или в самом начале возведения новостройки – что лучше? Такой вопрос возникает у всех, кто хочет приобрести жилье по «вкусной» цене. Но отразится ли это на качестве строительства и не приведет ли к еще большим потерям?

Мы решили кратко рассмотреть четыре этапа строительства новостроек и сделать выводы о пользе каждого из них.

До начала продаж – минимальная цена

Цены будут ниже из-за продажи пула – набора квартир. В нем предусмотрены ликвидные/менее ликвидные лоты, есть разграничения по статусу. Размер выгоды при этом составит около 10-15%, но есть несколько важных факторов, на которые стоит обратить внимание.

• В самом начале застройщик выставляет минимальную информацию о жилищном комплексе.

Эти данные могут измениться по ходу стройки, а предложения о квартирах будут появляться «порциями». Это делается специально, чтобы регулировать темп продаж и не выставить жилье по минимальным стартовым ценам.

• Не всегда оправдывается уверенность покупателя в том, что в начале строительства у него получится выбрать самую удачную планировку, вид из окна, этаж.

До начала продаж и вообще по ходу строительства проект новостройки может сильно измениться – от вариантов отделки до количества этажей. Не исключено то, что стройку вообще могут отложить или отменить, либо наиболее выгодные квартиры захотят продать подороже уже на этапе 70-100% готовности дома.

• По закону застройщик должен начать продажу недвижимости только после получения разрешения на строительство, но на деле это происходит намного раньше.

После покупки участка компания заключает с дольщиком договор, обещает ему хорошую скидку. Вариант заманчивый, но рискованный. Почему? Да потому что такие сделки не подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Отсюда никаких гарантий для покупателя и раздолье для мошеннических операций застройщиков. Компания может подписать договор с двумя, тремя и более клиентами. В итоге они рискуют остаться ни с чем и не смогут доказать свое право на квартиру.

На начальном этапе строительства забронировать квартиру вы можете, оформляя договор с предоплатой – от 10 до 50 тыс. руб. Обезопасить себя от рисков возможно только путем проверки договора бронирования с юридической точки зрения. В нем должен быть указан пункт, по которому в случае несостоятельности сделки, недобросовестности застройщика, он возвращает вам всю сумму залога.

Плюсы:

• большой выбор планировок, этажей;
• минимальные риски при правильном составлении договора;
• не нужно сразу оплачивать полную стоимость жилья;
• низкая цена (иногда по себестоимости квартиры).

Минусы:

• банкротство или ликвидация застройщика;
• возможное отсутствие гарантий при оформлении документов;
• низкий контроль капитала;
• сложно получить одобрение банка на ипотеку.

На этапе котлована – скидка 20-30%

Нулевая стадия строительства или котлован – подготовка фундамента новостройки после старта продаж. Разница в цене по сравнению с готовыми вариантами составляет от 10 до 50%.

Самое важное для дольщика – это выбор надежного застройщика с хорошей репутацией, который вовремя сдает проекты, не допускает погрешностей в отделочных, монтажных работах, дает гарантии клиентам. Другой вариант – доверить этот вопрос агентству недвижимости. Сотрудники предоставят вам достоверную информацию о строительной компании и обеспечат поддержку до конца сделки.

Купить квартиру на этапе котлована вы можете тремя способами:

• взять жилищный сертификат;
• воспользоваться услугой по переуступке, когда право требования строящейся недвижимости переходит от собственника к другому лицу;
• заключить ДДУ – самый надежный, предполагает регистрацию объекта недвижимости в Росреестре;
• стать участником жилищно-строительного кооператива.

Оплата при этом производится через эскроу-счет, на котором хранятся деньги дольщика до выполнения всех строительных работ. Если дом не будет сдан, покупатель расторгает ДДУ и забирает деньги.

Плюсы:

• большой выбор площади, планировок;
• право взять рассрочку;
• рост цены по мере строительства и за счет рыночной конъюнктуры;
• экономия.

Минусы:

• банкротство либо ликвидация застройщика;
• возможные изменения в проекте;
• двойные расходы – за ипотеку, рассрочку, аренду квартиры;
• долгое ожидание (заморозка стройки, перенос сроков и пр.);
• не все девелоперы полностью используют эскроу-счета;
• удорожание недвижимости.

Наиболее выгодной покупка квартиры на этапе строительства котлована будет для тех, у кого уже есть жилье. Иначе придется потратить большую сумму на аренду квартиры, в которой нужно будет жить неопределенный срок.

Предварительно требуется лично проверить участок строящегося дома, оценить состояние объекта, а также внимательно подписывать договор долевого участия.

На этапе готовности 50% – скидка 10-15%

Ценник на квартиры в середине строительства растет, но шансы покупателя стать обманутым дольщиком становятся крайне малы.

Квартиры начинают активно раскупать, поэтому приобрести жилье можно только по договору переуступки. При этом чем ближе срок сдачи объекта, тем больше предложений поступает от частных соинвесторов.

Важно: Эксперты советуют именно на этом этапе строительства заключать ДДУ на квартиру, так как появляется возможность объективно оценить динамику строительства, коммерческую и социальную инфраструктуру. В новостройке, которой не хватает ровно 50% до полного завершения проекта, еще сохраняется достаточное количество квартир. Среди них можно спокойно выбрать хороший вариант.

Плюсы:

• значительно меньше шансов попасть в долгострой (Каким образом в Санкт-Петербурге борются с долгостроями или Как не стать обманутым дольщиком читайте в материалах раздела «Путеводитель по рынку недвижимости»);
• минимальный срок ожидания квартиры;
• можно проверить соответствие хода стройки по проекту и изначально заявленным срокам;
• цена меньше, чем на квартиру в готовом доме.

Минусы:

• возможны задержка или перенос сроков сдачи объекта, но риск заморозки проекта практически сведен к минимуму;
• удачные варианты уже могут быть раскуплены.

В сданном доме – полная стоимость

Безопасно, но дорого – такой лаконичной фразой можно охарактеризовать покупку квартиры в готовой новостройке. Здесь есть только один способ попробовать получить скидку не более 5% – если вы попадете под акции или специальные предложения застройщика.

Одним из весомых преимуществ также считается возможность взять квартиру в сданном доме с отделкой «white box» или «под ключ». Тогда хозяину вообще не придется тратить время на капитальный ремонт, а во втором случае даже будут готовы мебель и бытовая техника. Останется только въехать и перевезти вещи.

Дом, сданный в эксплуатацию – это вариант покупки жилья, при котором вы будете уверены, что не попадете в долгострой и не потеряете деньги. Единственная проблема, с которой может столкнуться покупатель – это некачественные работы подрядчиков, если ненадежный застройщик решил сэкономить на материалах.

Плюсы:

• безопасность и гарантии;
• возможность сразу увидеть соответствие жилищного комплекса заявленному проекту и оценить качество работы застройщика: отделку, благоустройство территории и другие важные параметры;
• моментальное заселение;
• такие дома обычно попадают под льготную государственную ипотеку.

Минусы:

• в ближайшие годы вы и ваши соседи будете делать ремонт, поэтому придется терпеть шум и грязь;
• высокая цена;
• инфраструктура нередко плохо развита или отсутствует совсем;
• ипотечные ставки выше, чем у первичного жилья;
• нераспроданными остаются квартиры большого метража, нестандартной конфигурации, а также наименее ликвидные лоты.

Заключение

Вывод, который мы можем сделать, исходя из анализа вариантов квартир среди 4 этапов строительства, один – чем ближе сдача дома, тем больше гарантий для покупателя. Если на первом месте стоит экономия и вы готовы к рискам, то стоит рассмотреть жилищные комплексы с нуля – до старта продаж или на этапе котлована.

Главное условие на любом этапе сделки – это внимательное чтение и подпись ДДУ. Защитить свое будущее можно только на юридическом уровне.

И в заключение дадим еще несколько полезных советов:

• В договоре должны быть указаны все существенные условия (включая цену и способ расчётов) и предусмотрена ответственность за неисполнение обязательств каждой из сторон.
• Всегда внимательно читайте договор бронирования/ДДУ.
• Если у вас нет «запасной» квартиры, то придется снимать жилье в аренду, а это точно не поможет вам сэкономить.
• Имеет смысл брать жилье только у застройщика с прозрачной репутацией. Отсутствие проблем с банками, необходимое для завершения стройки финансирование и вовремя сданные в эксплуатацию проекты – основные требования к строительной компании. По каждому застройщику Санкт-Петербурга и Ленинградской области вы можете прочитать краткую информацию об объектах его строительства, аккредитации, связи с банками и пр.
• Лучше выбирать те объекты, которые находятся в высокой степени готовности. Они будут дороже, но вероятность того, что их достроят и сдадут в ближайшие несколько месяцев, выше. Это действительно стоит потраченных денег.
• Покупать квартиру на этапе строительства можно только через сделку с использованием эскроу-счетов, все остальные «схемы» грозят риском потери денег и квартиры.

Рассмотрите все доступные новостройки Санкт-Петербурга от застройщиков на сайте SPbHomes.ru. и воспользуйтесь удобной функцией «Сравнение новостроек».

У каждого способа есть свои преимущества и недостатки. Просто нужно научиться выбирать тот, который принесет вам больше плюсов и меньше рисков.