Как купить квартиру без риэлтора

Сэкономить на покупке недвижимости реально, если найти квартиру подешевле или «сбить» цену в процессе торга. Кроме этого, можно воспользоваться вариантом подбора жилья без посредников. Поэтому в этой статье мы решили дать подробную инструкцию о том, как правильно купить квартиру без риэлтора.

Как найти свою квартиру

Для начала нужно конкретизировать параметры поиска для покупки:

-      Первичное жилье (от застройщика) или вторичное.

Если предпочтительней первый вариант, то нужно сориентироваться: готовая это будет квартира или на этапе строительства. Самые интересные предложения собраны в нашем рейтинге новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Если второй, то воспользоваться такими привычными сервисами, как «Авито», «Домклик», «ЦИАН», «Этажи» и т. д.

-      Какой метраж должен быть у жилья, сколько комнат и на каком этаже. (последний этаж и первый, как правило, дешевле).

-      В каком районе искать.

В новых микрорайонах на окраине дешевле, чем в новостройках в центре города.

-      Инфраструктура рядом с домом.

Если в семье есть дети, то обязательно, чтобы рядом были детский садик и/или школа. Если проживать будете с пожилыми родителями, то нужно учесть близость районной поликлиники.

-      Транспортная доступность.

Если вы работаете, то наличие остановок общественного транспорта и станцией метро неподалеку, удобные транспортные развязки – очень важны.

Проверка квартиры

«Юридическая чистота» покупаемого объекта недвижимости – это важнейшее условие для совершения безопасной сделки. Термин означает, что объект (или его часть):

-      не принадлежит третьим лицам;

-      не находится в залоге у банка или другой кредитной организации;

-      не пребывает под арестом;

-      в нем узаконены все проведенные перепланировки;

-      нет долгов по коммунальным услугам.

Давайте выясним, как проверить первичку и вторичку по этим параметрам перед покупкой.

Первичное жилье

Перед тем, как купить квартиру в новостройке самостоятельно без риелторов и прочих посредников, нужно:

1) Проверить сведения о застройщике, как о юридическом лице.

Сделать это можно в ЕГРЮЛ или в ЕГРИП – зависит от правовой формы организации бизнеса застройщика.

Сведения находятся в свободном доступе на официальном сайте ФНС (Федеральной налоговой службы) на этой странице. Достаточно заполнить электронную форму запроса и на экране высветится вся основная информация, в том числе о том, существует ли в настоящее время данная организация/ИП, или уже прекратила свою деятельность.

2) Оценить масштаб деятельности компании-продавца по сведениям, представленным на ее сайте, по публикациям в СМИ.

Для получения ответа нужно вбить наименование застройщика в любой поисковик, и вся информация о нем станет доступной.

3) Проанализировать данные бухгалтерской отчетности.

Такие сведения потенциальному покупателю должен предоставить сам застройщик, но узнать их можно и на сайте Росстата, заполнив форму запроса. Если таковой информации нет, то это значит, что компания не сдает отчетность.

На что нужно обратить внимание при анализе бухотчетности?

• Показатели чистой прибыли в текущем и предыдущем годах (положительная динамика говорит о коммерческих успехах фирмы).
• Размер активов (имущества) компании.
• Суммарный объем долговых обязательств.

4) Узнать, не находится ли застройщик в стадии банкротства.

Это можно сделать на сайте ЕФРСБ (Единого федерального реестра сведений о банкротстве).

5) Проверить – не заведено ли исполнительное производство о принудительном взыскании долгов.

Такую информацию можно получить на сайте ФССП (Федеральной службы судебных приставов).

Отдельно нужно остановиться на том, как купить квартиру без риелтора, находящуюся на стадии строительства, т. е. еще не сданную в эксплуатацию. В этом случае нужно оценить застройщика еще по нескольким пунктам:

а) наличие проектной декларации на строящееся здание;

Эти данные обычно размещаются на сайте компании-застройщика. Если их нет, то это может означать, что строительство выполняется с нарушением законодательства. Кроме того, информацию об актуальном разрешении на строительство можно посмотреть на сайте организации по строительному надзору в конкретном регионе. Например, в Санкт-Петербурге – это Гостройнадзор.

б) наличие документов на земельный участок, на котором строится дом;

Это может быть право собственности или долгосрочная аренда. Документы должны быть размещены на сайте застройщика.

в) степень готовности дома – сравнение фактической завершенности определенного этапа строительства заявленным срокам.

Вторичное жилье

К такому типу недвижимости относятся объекты, на которые хоть однажды было оформлено право собственности. Причем схема проверки «вторички» отличается от анализа объекта первичной недвижимости.

Пошаговая инструкция «Как проверить и купить квартиру без риэлтора».

Шаг №1 – Проверка правоподтверждающих документов у продавца.

-      Если право было получено до 31.01.1998 г., то собственник может подтвердить это регистрационным свидетельством из БТИ (Бюро технической инвентаризации).

-      Если правообладание было зафиксировано в период с 01.02.1998 г. до 15.07.2016 года, то у владельца должно быть «свидетельство о праве собственности».

-      Если же регистрация права была оформлена позже, то собственник может подтвердить его выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН).

Примечание: с 01.03.2023 года Росреестр в выписке из ЕГРН не выдает информацию о владельце, если ее оформляют третьи лица (Федеральный Закон № 266 от 14.07.2022). Поэтому для проверки правомочности продавца нужно, чтобы такую справку он заказал в Росреестре самостоятельно, либо обе стороны сделки вместе обратились к нотариусу. Нотариат вправе удостоверять сведения в ЕГРН о ФИО и дате рождения правообладателя объекта после соответствующего запроса.

Шаг №2 – Проверка личности продавца по паспорту.

В этом случае необходимо обратить внимание на действительность документа (он не просрочен, не порван, вся информация читаема).

Примечание: Регистрация в паспорте может не совпадать с адресом объекта – это нормально, ведь владелец продаваемого жилья не обязан находиться там, где зарегистрирован.

Шаг №3 – Если квартиру продает (или просто показывает) человек, не являющийся ее собственником, то у него должна быть нотариальная доверенность от владельца на совершение этих действий.

Проверить действительность доверенности можно, просканировав смартфоном QR-код в ее правом нижнем углу. Тогда на экране высветятся реквизиты нотариальной доверенности: фамилия, имя, отчество заявителей, дата оформления.

Чтобы проверить выписку из ЕГРП без участия собственника и без указания его личных данных в документе, можно обратиться в МФЦ (Многофункциональный центр) или заказать выписку в своем личном кабинете на портале «Госуслуги».

Как это сделать?

1.             Зайти на «Госуслуги», затем в Личный кабинет.

2.             В меню сверху страницы выбрать опцию «Земля, дом».

3.             В левой части страницы кликнуть на «Выписку из ЕГРН».

4.             Поэтапно выполнить инструкции портала.

Какие документы собираем?

Покупатель при оформлении сделки купли-продажи должен представить свой гражданский паспорт, чтобы его реквизиты внесли в договор. Если квартира будет приобретаться в долевую собственность (например, ее приобретают несколько родственников и у каждого будет своя доля), обязательно их присутствие с паспортами на руках.

Независимо от того, как будет куплена квартира (без риелтора или с его помощью), для составления договора потребуются:

-      паспорта всех сторон сделки;

-      письменное согласие супруга продавца или/и его присутствие на сделке;

-      правоустанавливающие документы/выписка из ЕГРН;

-      технический паспорт объекта недвижимости;

-      выписка из лицевого счета/домовой книги;

-      справка об отсутствии задолженности продавца за жилищно-коммунальные услуги;

-      справка о составе семьи;

-      разрешение органов опеки и попечительства (если в продаваемой квартире прописаны несовершеннолетние дети) и свидетельства об их рождении;

-      договор купли-продажи;

-      акт приема-передачи объекта сделки.

Договор – как много в этом слове…

Договор купли-продажи – это главный документ при покупке квартиры в новостройке с отделкой, или же на вторичном рынке. На его основании будет регистрироваться сделка.

Оформить договор можно самостоятельно, у нотариуса или обратиться в агентство недвижимости. Документ составляется в произвольной письменной форме с обязательным отражением всех существенных пунктов сделки.

Что должно быть прописано в договоре?

-      дата, название сделки;

-      наименование сторон с указанием ФИО и паспортных данных (места и даты рождения, регистрации);

-      описание объекта сделки (цена, адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат);

-      указание зарегистрированных лиц, сроки их выселения и снятия с регистрационного учета;

-      описание порядка и правил оплаты: в ипотеку, до заключения сделки, во время ее оформления и т. д., а также наличными, на карту, банковский счет, сразу полностью или частями;

-      сроки передачи жилья покупателю по акту приемки;

-      указание стороны/сторон, оплачивающих государственную пошлину за регистрацию сделки;

-      меры ответственности сторон за невыполнение или недолжное выполнение обязательств.

Рассчитываемся с продавцом

Перед тем, как купить квартиру самостоятельно без риелторов, покупателю нужно обдумать способ и сроки полного расчета. Это указывается в договоре, поэтому фактическая передача денег должна соответствовать написанному. После оплаты (неважно, в какой форме) продавец пишет расписку о ее получении.

Что нужно указать в расписке?

-      ФИО и паспортные данные получателя и плательщика;

-      полученную сумма (цифрами и прописью);

-      за что получены деньги («за квартиру по такому-то адресу, такой-то площади»);

-      способ оплаты (наличными, безналом);

-      отсутствие претензий («претензий не имею»);

-      подписи сторон с расшифровкой и дату.

Регистрируем сделку

Оформление договора, передача квартиры покупателю, расчет с продавцом – это еще не конец. Для получения законного права на жилье, его новый владелец должен зарегистрировать заключенную сделку в Росреестре. Только после занесения записи в ЕГРН, он станет собственником квартиры.

Подать документы на регистрацию можно несколькими способами:

-      на сайте Росреестра;

-      при личном визите регионального отделения Росреестра;

-      отправить заказное письмо с описью вложения и уведомлением о доставке Почтой России;

-      в МФЦ, который является посредником между гражданами и государственными инстанциями.

Важно: Регистрация сделки облагается госпошлиной. В 2023 г. она составляет 2 000 рублей. Пошлину нужно оплатить до подачи документов на регистрацию.

А что потом?

Подписание сторонами акта приема-передачи означает, что покупатель принял объект недвижимости в том состоянии, в котором он находится в данный момент времени. Об этом сказано в статье 556 Гражданского Кодекса РФ. После этого покупатель вправе пользоваться своим новым имуществом так, как пожелает.

Законодательством предусмотрено, что за приобретение квартиры налогоплательщику предоставляется налоговый вычет на 2 миллиона рублей. Это означает, что налоговая база, с которой исчисляется его налог на доходы, уменьшается на указанную сумму. Если право на налоговый вычет использовано не полностью, то оно может быть перенесено на следующие налоговые периоды до полного исчерпания этого права.

Как правильно воспользоваться правом на налоговый вычет?

1)    Заполнить декларацию 3-НДФЛ (форму можно скачать по этой ссылке) и распечатать ее.

2)    Собрать все документы, подтверждающие факт оплаты.

3)    Отправить/отнести декларацию, документы, заявление на возврат НДФЛ в инспекцию ФНС.

Надеемся, что наша пошаговая инструкция «Как купить квартиру без риэлтора» будет вам полезной и поможет выполнить все этапы без ошибок.