Месяц самоизоляции для застройщиков: как изменился рынок новостроек и стоит ли ждать снижения цен?

В начале режима самоизоляции эксперты предрекали снижение покупательской активности на рынке недвижимости и едва ли не банкротство застройщиков. Пугала неопределенность: как долго продлится карантин, что будет с работой и доходами покупателей, как выплачивать в таких условиях ипотеку? Правительство разработало комплекс мер по поддержке строительной отрасли, чтобы не допустить резкого сокращения продаж и роста обманутых дольщиков.

SPbHomes попросил петербургских девелоперов подвести итоги апреля и рассказать, как строительные компании приспособились к текущей ситуации, что изменилось и стоит ли ждать понижения цен на квартиры в ближайшее время.

Что произошло с продажами в апреле?

По словам девелоперов первая неделя апреля стала для всех тревожным временем неопределенности. Непонятно было, как будет развиваться ситуация дальше, каких мер и действий ожидать от правительства. Однако строительные компании быстро сориентировались в сложившейся ситуации и перестроили свой режим работы, что позволило поддерживать темпы продаж.

«Итоги апреля у нас достаточно позитивные для нынешней ситуации, - говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». - Основной провал в спросе пришелся на первую неделю месяца, но уже к концу второй недели активность начала расти. Шок прошел, люди подстроились под ситуацию и вернулись к своим текущим задачам, в том числе, к решению квартирного вопроса».

Если в начале месяца мы ожидали, что продажи могут снизиться на 50%, то по итогу апреля нам удалось выполнить план на 80%. Это хороший показатель.

Застройщики отмечают, что прогнозируемого провала так и не случилось: «Резкого снижения спроса мы не отмечали, однако после сверхактивного марта в начале апреля произошла некоторая корректировка спроса в сторону снижения, - отмечает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». - Начало месяца характеризовалось меньшей активностью, так как большинство покупателей оценивали ситуацию и присматривались к происходящему на рынке, откладывая покупку. Однако после введения программы ипотека с господдержкой с субсидированной ставкой 6,5% активность увеличилась, что выразилось в увеличении количества броней».

К тому же девелоперов выручили клиенты, работа с которыми началась еще до карантина. «Благодаря сильному первому кварталу, а также клиентам, работа с которыми была начата еще в марте, мы смогли сбалансировать ситуацию. Мы продолжаем двигаться вперед в соответствии со своими бизнес-целями», - говорит Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург».

Как мобилизовался рынок в новых условиях

Эксперты признаются, что объем обращений и сделок в апреле во многом зависел о того, насколько быстро компания смогла настроить работу в режиме онлайн. На сегодняшний момент практически все этапы покупки от выбора квартиры до подписания договора и получения ипотеки можно пройти не выходя из дома через интернет. Возможность дистанционной покупки действительно практически спасла застройщиков.

Это подтверждает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»: «Нам помогло то, что у нас уже были настроены дистанционные продажи. Сейчас 100% сделок мы заключаем в онлайн-режиме, все консультации и весь процесс оформления сделок проходит удаленно, договоры подписываются электронной подписью и направляются на онлайн-регистрацию в Росреестр. Мы также запустили дополнительные сервисы для удаленных коммуникаций».

Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»: «На наши обязательства перед покупателями самоизоляция никак не повлияла. Мы настроили удалённый клиентский сервис, включая полный цикл сделки с ипотекой. Таким образом, сделки, поставленные на паузу в начале апреля, к концу месяца активизировались, что позволило сохранить темпы продаж и прибыль на уровне марта. Формат «купи квартиру, не вставая с дивана» сыграл определяющую роль в сохранении спроса».

Отдельно застройщики отмечают работу банков, которые также оперативно реагировали на меняющиеся условия. Они быстро освоили интернет-ресурсы и реализовали возможность проведения удаленных сделок по ипотеке, чем облегчили жизнь и покупателям, и застройщикам.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»: «По итогам апреля реализовано порядка 230 квартир. Из них 20% сделок прошло с использованием сервиса «Электронная регистрация». В остальных случаях с помощью курьерской службы клиенту доставлялся договор для подписания».

Многие кредитные организации с началом режима самоизоляции упростили процесс согласования ипотеки. «Вместо сканов трудовой книжки, которые нужно заверять у работодателя, принимают выписку из ПФР, которую можно заказать удаленно через Госуслуги», - говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС».

Мы видим, что все участники процесса сейчас максимально устраняют бюрократические барьеры.

Хотя определенные трудности для клиентов в процессе дистанционной сделки с ипотекой все же остались. Например, бывает сложно или даже невозможно взять необходимые документы у работодателя во время карантина. Далеко не у всех есть дома оргтехника, чтобы распечатать документ или отсканировать его. К тому же при ипотечных сделках необходимо посещать нотариуса, да и в банке для подписания кредитного договора требуется личное присутствие.

Из-за этих неудобств, связанных с подготовкой документов, часть клиентов отложила покупку. Отдельная категория людей и вовсе психологически не готова к дистанционной сделке без личного присутствия в офисе и наличия договора на бумаге, который можно подержать в руках. Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», отмечает: «Здесь в первую очередь сказывается консервативное мышление и осторожность. Покупка квартиры для большинства – одно из важных событий в жизни, поэтому непосредственное участие в процессе с посещением офиса застройщика, шоу-рума, личного присутствия и контроля на всех этапах сделки, крайне важно».

Мощную поддержку строительному бизнесу оказало государство в виде льготной ипотечной ставки для покупателей первичной недвижимости. 

По ее условиям клиенты могут претендовать на ставку даже меньше 6,5% годовых, что существенно ниже средней процентной ставки в стране. Во многом благодаря ипотеке с господдержкой удалось удержать спрос на высоком уровне.

«С введением этой программы количество обращений у ведущих компаний вернулось на уровень, сопоставимый с апрелем прошлого года. Сейчас льготной ипотекой интересуется каждый второй клиент «Петербургской Недвижимости». В последние годы именно доступность жилищных кредитов во многом определяла развитие рынка недвижимости», - подтверждает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Новостройки, подходящие по условиям ипотеки с господдержкой

ЖК Artline («Артлайн»)

Старая Деревня

9 мин

ЖК Promenade («Променад») от 291 965 р./м²

Фрунзенская

10 мин

ЖК «Приневский» от 187 881 р./м²

Ломоносовская

ЖК «Ручьи» от 195 300 р./м²

Академическая

ЖК «Полис на Комендантском» от 180 000 р./м²

Комендантский пр.

ЖК «Чистое небо» от 180 327 р./м²

Комендантский пр.

ЖК ID Мурино («Айди Мурино») от 134 546 р./м²

Девяткино

36 мин

ЖК «Pulse на набережной» («Пульс на набережной»)

Улица Дыбенко

ЖК «Q-Мир» («Кью-Мир») от 315 171 р./м²

Московская

23 мин

ЖК «Елизаровский» от 277 995 р./м²

Елизаровская

13 мин

ЖК «Цивилизация» от 285 000 р./м²

Улица Дыбенко

24 мин

ЖК «Мой мир» от 192 796 р./м²

Девяткино

33 мин

ЖК «Солнечный город» от 160 641 р./м²

Юго-Западная

ЖК «Геометрия» от 215 000 р./м²

Улица Дыбенко

33 мин

ЖК «Династия»

ЖК Ariosto («Ариосто») от 249 277 р./м²

Комендантский пр.

ЖК «Черная речка» от 277 087 р./м²

Лесная

16 мин

ЖК «LEGENDA Героев» («Легенда Героев») от 245 598 р./м²

Юго-Западная

ЖК «Галактика Pro» от 330 869 р./м²

Фрунзенская

8 мин

ЖК «Европейский парк» от 221 991 р./м²

Улица Дыбенко

32 мин

ЖК «Статус у Парка Победы» от 259 819 р./м²

Парк Победы

22 мин

Дом в Новом Девяткино

Девяткино

35 мин

ЖК «Янила Драйв» от 159 611 р./м²

Ладожская

ЖК Ultra City («Ультра Сити») от 244 444 р./м²

Комендантский пр.

ЖК «Наутилус»

Юго-Западная

ЖК «Квартал Che» от 305 376 р./м²

Московские ворота

12 мин

ЖК «Стрижи» от 224 859 р./м²

Ломоносовская

11 мин

ЖК «Энфилд» от 168 300 р./м²

Девяткино

ЖК «Заповедный парк» от 215 000 р./м²

Проспект Просвещения

ЖК Grona Lund («Грёна Лунд») от 152 418 р./м²

ЖК «Ясно. Янино» от 137 397 р./м²

Ладожская

ЖК «Зеленый квартал» от 170 221 р./м²

Звездная

ЖК «Эмеральд на Малой Неве» от 294 814 р./м²

Приморская

24 мин

ЖК «Морская набережная» от 421 800 р./м²

Приморская

ЖК «Континенты» от 212 500 р./м²

Парнас

20 мин

Как изменились запросы покупателей на период карантина

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»: «В настоящее время покупатели более тщательно подходят к выбору объекта, отдавая предпочтение вариантам с хорошим соотношением цена/качество. Активный интерес к рынку недвижимости сейчас проявляют инвесторы, как правило их интересуют наиболее дешевые варианты – студии и однокомнатные квартиры».

Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» предполагает, что в будущем покупатели будут больше обращать внимание на рациональное использование пространства и эффективное использование каждого квадратного метра, а «также будут чаще задумываться о том, как и где организовать хоум-офис. Новый функционал, возможно, получат и широкие лоджии с выведенными розетками и выпусками под установку светильника, где летом можно организовать и рабочее место, и пространство для отдыха». Также она говорит о том, что в компании «Бонава» был зафиксирован всплеск интереса к загородной недвижимости:

Более актуальным стало жилье, находящееся вблизи лесных массивов, побережья Ладожского озера или Финского залива и при этом оборудованное надежными инженерными коммуникациями, с закрытой, безопасной территорией.

Ольга Аветисова, заместитель коммерческого директора «Группы ЛСР», заметила, что предпочтения покупателей стали меняться, например, «в сегменте комфорт-класса по-прежнему популярны европланировки и квартиры, которые легко трансформируются под меняющиеся нужды владельца». Кому же клиенты стали «внимательнее относиться к репутации застройщиков и качеству проектов. Под качеством понимается не только используемые материалы – это, конечно же, обязательный критерий, но и соответствие заявленного уровня проекта его локации и имеющимся опциям – видовым, планировочным, архитектурным», - добавляет Ольга Аветисова.

Прогноз на будущее: стоит ли ждать падения цен на новостройки?

Относительно цен в ближайшее время эксперты выражают единодушие. «Режим ограничений помог сдержать рост цен, но в тоже время цены не упали, в том числе, благодаря введенной господдержке. Застройщики стимулируют продажи отдельными акционными предложениями. Если отмечать в целом по рынку, то корректировка цен в апреле после активного марта составила всего 0,3%», - говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: «Предпосылок для снижения стоимости квартир сейчас нет. Объем предложения на рынке жилья снизился: в сочетании с сохранением покупательского интереса это привело к вымыванию самых недорогих объектов. Кроме того, переход на эскроу увеличил себестоимость строительства и изменил стратегию большинства застройщиков. Многие девелоперы перераспределяют объемы продаж на более высокие стадии готовности и по более высокой цене».

Этого же мнения придерживается Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»: «Что касается цен, то в целом по Петербургу они почти не выросли – на 0,1%. Во второй половине года ситуация изменится. Темп ввода жилья замедляется, а льготная ипотека поднимает новую волну спроса. К тому же, земля в городе становится всё более дефицитным ресурсом. Как следствие, дорожает и она, и строительство на ней».

С точки зрения покупателей сейчас оптимальное время для покупки: цены пока не пошли вверх, а льготная ипотека продолжает действовать.

«Сейчас – выгодное время для приобретения недвижимости: ипотечные ставки на историческом минимуме, в продаже достаточно достойных вариантов, принимаются новые законы по банковским депозитам, делая их менее привлекательным финансовым инструментом. Поэтому покупка жилья сегодня – один из лучших способов сохранения своих сбережений», - уверена Ольга Аветисова, заместитель коммерческого директора «Группы ЛСР».