Месяц самоизоляции для застройщиков: как изменился рынок новостроек и стоит ли ждать снижения цен?
В начале режима самоизоляции эксперты предрекали снижение покупательской активности на рынке недвижимости и едва ли не банкротство застройщиков. Пугала неопределенность: как долго продлится карантин, что будет с работой и доходами покупателей, как выплачивать в таких условиях ипотеку? Правительство разработало комплекс мер по поддержке строительной отрасли, чтобы не допустить резкого сокращения продаж и роста обманутых дольщиков.
SPbHomes попросил петербургских девелоперов подвести итоги апреля и рассказать, как строительные компании приспособились к текущей ситуации, что изменилось и стоит ли ждать понижения цен на квартиры в ближайшее время.
Что произошло с продажами в апреле?
По словам девелоперов первая неделя апреля стала для всех тревожным временем неопределенности. Непонятно было, как будет развиваться ситуация дальше, каких мер и действий ожидать от правительства. Однако строительные компании быстро сориентировались в сложившейся ситуации и перестроили свой режим работы, что позволило поддерживать темпы продаж.
«Итоги апреля у нас достаточно позитивные для нынешней ситуации, - говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». - Основной провал в спросе пришелся на первую неделю месяца, но уже к концу второй недели активность начала расти. Шок прошел, люди подстроились под ситуацию и вернулись к своим текущим задачам, в том числе, к решению квартирного вопроса».
Если в начале месяца мы ожидали, что продажи могут снизиться на 50%, то по итогу апреля нам удалось выполнить план на 80%. Это хороший показатель.
Застройщики отмечают, что прогнозируемого провала так и не случилось: «Резкого снижения спроса мы не отмечали, однако после сверхактивного марта в начале апреля произошла некоторая корректировка спроса в сторону снижения, - отмечает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». - Начало месяца характеризовалось меньшей активностью, так как большинство покупателей оценивали ситуацию и присматривались к происходящему на рынке, откладывая покупку. Однако после введения программы ипотека с господдержкой с субсидированной ставкой 6,5% активность увеличилась, что выразилось в увеличении количества броней».
К тому же девелоперов выручили клиенты, работа с которыми началась еще до карантина. «Благодаря сильному первому кварталу, а также клиентам, работа с которыми была начата еще в марте, мы смогли сбалансировать ситуацию. Мы продолжаем двигаться вперед в соответствии со своими бизнес-целями», - говорит Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург».
Как мобилизовался рынок в новых условиях
Эксперты признаются, что объем обращений и сделок в апреле во многом зависел о того, насколько быстро компания смогла настроить работу в режиме онлайн. На сегодняшний момент практически все этапы покупки от выбора квартиры до подписания договора и получения ипотеки можно пройти не выходя из дома через интернет. Возможность дистанционной покупки действительно практически спасла застройщиков.
Это подтверждает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»: «Нам помогло то, что у нас уже были настроены дистанционные продажи. Сейчас 100% сделок мы заключаем в онлайн-режиме, все консультации и весь процесс оформления сделок проходит удаленно, договоры подписываются электронной подписью и направляются на онлайн-регистрацию в Росреестр. Мы также запустили дополнительные сервисы для удаленных коммуникаций».
Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»: «На наши обязательства перед покупателями самоизоляция никак не повлияла. Мы настроили удалённый клиентский сервис, включая полный цикл сделки с ипотекой. Таким образом, сделки, поставленные на паузу в начале апреля, к концу месяца активизировались, что позволило сохранить темпы продаж и прибыль на уровне марта. Формат «купи квартиру, не вставая с дивана» сыграл определяющую роль в сохранении спроса».
Отдельно застройщики отмечают работу банков, которые также оперативно реагировали на меняющиеся условия. Они быстро освоили интернет-ресурсы и реализовали возможность проведения удаленных сделок по ипотеке, чем облегчили жизнь и покупателям, и застройщикам.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»: «По итогам апреля реализовано порядка 230 квартир. Из них 20% сделок прошло с использованием сервиса «Электронная регистрация». В остальных случаях с помощью курьерской службы клиенту доставлялся договор для подписания».
Многие кредитные организации с началом режима самоизоляции упростили процесс согласования ипотеки. «Вместо сканов трудовой книжки, которые нужно заверять у работодателя, принимают выписку из ПФР, которую можно заказать удаленно через Госуслуги», - говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС».
Мы видим, что все участники процесса сейчас максимально устраняют бюрократические барьеры.
Хотя определенные трудности для клиентов в процессе дистанционной сделки с ипотекой все же остались. Например, бывает сложно или даже невозможно взять необходимые документы у работодателя во время карантина. Далеко не у всех есть дома оргтехника, чтобы распечатать документ или отсканировать его. К тому же при ипотечных сделках необходимо посещать нотариуса, да и в банке для подписания кредитного договора требуется личное присутствие.
Из-за этих неудобств, связанных с подготовкой документов, часть клиентов отложила покупку. Отдельная категория людей и вовсе психологически не готова к дистанционной сделке без личного присутствия в офисе и наличия договора на бумаге, который можно подержать в руках. Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», отмечает: «Здесь в первую очередь сказывается консервативное мышление и осторожность. Покупка квартиры для большинства – одно из важных событий в жизни, поэтому непосредственное участие в процессе с посещением офиса застройщика, шоу-рума, личного присутствия и контроля на всех этапах сделки, крайне важно».
Мощную поддержку строительному бизнесу оказало государство в виде льготной ипотечной ставки для покупателей первичной недвижимости.
По ее условиям клиенты могут претендовать на ставку даже меньше 6,5% годовых, что существенно ниже средней процентной ставки в стране. Во многом благодаря ипотеке с господдержкой удалось удержать спрос на высоком уровне.
«С введением этой программы количество обращений у ведущих компаний вернулось на уровень, сопоставимый с апрелем прошлого года. Сейчас льготной ипотекой интересуется каждый второй клиент «Петербургской Недвижимости». В последние годы именно доступность жилищных кредитов во многом определяла развитие рынка недвижимости», - подтверждает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
ЖК Artline («Артлайн»)
ЖК Promenade («Променад»)
ЖК «Приневский»
ЖК «Чистое небо»
ЖК ID Мурино («Айди Мурино»)
ЖК «Pulse на набережной» («Пульс на набережной»)
ЖК «Q-Мир» («Кью-Мир»)
ЖК «Мой мир»
ЖК «Солнечный город»
ЖК «Геометрия»
ЖК «Династия»
ЖК Ariosto («Ариосто»)
ЖК «Черная речка»
ЖК «Галактика Pro»
ЖК «Европейский парк»
Дом в Новом Девяткино
ЖК «Янила Драйв»
ЖК Ultra City («Ультра Сити»)
ЖК «Наутилус»
ЖК «Стрижи»
ЖК «Энфилд»
ЖК «Ясно. Янино»
ЖК «Зеленый квартал»
ЖК «Эмеральд на Малой Неве»
ЖК «Континенты»
Как изменились запросы покупателей на период карантина
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»: «В настоящее время покупатели более тщательно подходят к выбору объекта, отдавая предпочтение вариантам с хорошим соотношением цена/качество. Активный интерес к рынку недвижимости сейчас проявляют инвесторы, как правило их интересуют наиболее дешевые варианты – студии и однокомнатные квартиры».
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» предполагает, что в будущем покупатели будут больше обращать внимание на рациональное использование пространства и эффективное использование каждого квадратного метра, а «также будут чаще задумываться о том, как и где организовать хоум-офис. Новый функционал, возможно, получат и широкие лоджии с выведенными розетками и выпусками под установку светильника, где летом можно организовать и рабочее место, и пространство для отдыха». Также она говорит о том, что в компании «Бонава» был зафиксирован всплеск интереса к загородной недвижимости:
Более актуальным стало жилье, находящееся вблизи лесных массивов, побережья Ладожского озера или Финского залива и при этом оборудованное надежными инженерными коммуникациями, с закрытой, безопасной территорией.
Ольга Аветисова, заместитель коммерческого директора «Группы ЛСР», заметила, что предпочтения покупателей стали меняться, например, «в сегменте комфорт-класса по-прежнему популярны европланировки и квартиры, которые легко трансформируются под меняющиеся нужды владельца». Кому же клиенты стали «внимательнее относиться к репутации застройщиков и качеству проектов. Под качеством понимается не только используемые материалы – это, конечно же, обязательный критерий, но и соответствие заявленного уровня проекта его локации и имеющимся опциям – видовым, планировочным, архитектурным», - добавляет Ольга Аветисова.
Прогноз на будущее: стоит ли ждать падения цен на новостройки?
Относительно цен в ближайшее время эксперты выражают единодушие. «Режим ограничений помог сдержать рост цен, но в тоже время цены не упали, в том числе, благодаря введенной господдержке. Застройщики стимулируют продажи отдельными акционными предложениями. Если отмечать в целом по рынку, то корректировка цен в апреле после активного марта составила всего 0,3%», - говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: «Предпосылок для снижения стоимости квартир сейчас нет. Объем предложения на рынке жилья снизился: в сочетании с сохранением покупательского интереса это привело к вымыванию самых недорогих объектов. Кроме того, переход на эскроу увеличил себестоимость строительства и изменил стратегию большинства застройщиков. Многие девелоперы перераспределяют объемы продаж на более высокие стадии готовности и по более высокой цене».
Этого же мнения придерживается Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»: «Что касается цен, то в целом по Петербургу они почти не выросли – на 0,1%. Во второй половине года ситуация изменится. Темп ввода жилья замедляется, а льготная ипотека поднимает новую волну спроса. К тому же, земля в городе становится всё более дефицитным ресурсом. Как следствие, дорожает и она, и строительство на ней».
С точки зрения покупателей сейчас оптимальное время для покупки: цены пока не пошли вверх, а льготная ипотека продолжает действовать.
«Сейчас – выгодное время для приобретения недвижимости: ипотечные ставки на историческом минимуме, в продаже достаточно достойных вариантов, принимаются новые законы по банковским депозитам, делая их менее привлекательным финансовым инструментом. Поэтому покупка жилья сегодня – один из лучших способов сохранения своих сбережений», - уверена Ольга Аветисова, заместитель коммерческого директора «Группы ЛСР».
ЖК «Московские ворота II»
от 169 077 р./м2
ЖК «Новый Лесснер»
от 219 497 р./м2
ЖК «Цивилизация»
от 285 000 р./м2
ЖК «Морская набережная»
от 220 301 р./м2
ЖК «Ручьи»
от 166 500 р./м2
ЖК «Заповедный парк»
от 215 000 р./м2
ЖК «Морская набережная. SeaView»
от 199 700 р./м2
ЖК «ID Moskovskiy» (Айди Московский)
от 320 000 р./м2
ЖК «ART квартал. Аквилон»
от 269 065 р./м2
ЖК TERRA («Терра»)
от 288 132 р./м2
ЖК «Елизаровский»
от 277 995 р./м2
ЖК «Цветной город»
от 136 900 р./м2
Апарт-отель «Начало»
ЖК «Полис на Комендантском»
от 180 000 р./м2
ЖК ID Park Pobedy (Айди Парк Победы)
от 275 103 р./м2
ЖК «Modum» (ЖК «Модум»)
от 225 000 р./м2
ЖК «Статус у Парка Победы»
от 259 819 р./м2
ЖК Neva Haus («Нева Хаус»)
от 383 200 р./м2
ЖК «Полис Приморский»
от 247 742 р./м2
ЖК «Квартал Che»
от 219 375 р./м2
ЖК «ID Moskovskiy» (Айди Московский)
от 320 000 р./м2
ЖК Alter («Альтер»)
от 304 756 р./м2
ЖК «LEGENDA Черная речка, 41» («Легенда Черная речка, 41»)
от 387 900 р./м2
ЖК «LEGENDA Героев» («Легенда Героев»)
от 245 598 р./м2
ЖК LEGENDA BUSINESS «Малоохтинский, 68» (Легенда Бизнес «Малоохтинский, 68»)
Отзывы о статье «Месяц самоизоляции для застройщиков: как изменился рынок новостроек и стоит ли ждать снижения цен?»