Инвентаризационная стоимость квартиры

Правильная подготовка к продаже или покупке недвижимости включает в себя расчет реальной цены жилого объекта. Оценка квартиры, приватизация, дарение или обмен – почему в этих и других процессах нельзя было обойтись без знаний о себестоимости? Будем разбираться по порядку.

Что это такое?

Инвентаризационная стоимость – это цена объекта недвижимости, назначаемая во время оценочных мероприятий. По-другому это понятие трактуют как себестоимость жилья, рассчитанную по следующим показателям:

• итоговая сумма использованных строительных материалов;
• площадь дома и его возраст;
• количество этажей;
• установка лифта;
• подведенные инженерные коммуникации;
• вариант исполнения фундамента;
• наличие оконных проемов и дверей.

Капитальный и косметический ремонт, наличие инфраструктуры района, его престижность при этом не учитываются.

Другие важные факты о понятии:

• Оценочный показатель всегда будет меньше рыночной цены.
• Чем старее здание, тем меньше его инвентаризационная сумма.
• Это чисто технический расчет, который не привязан к спросу на рынке.

Для чего нужна инвентаризационная стоимость?

Расчет показателей себестоимости жилья был необходим для любых имущественных сделок. Его применяли при:

• получении наследства – нотариус мог потребовать у наследника справку об инвентаризационной стоимости квартиры на момент смерти ее собственника;
• покупке/продаже жилья – для расчета налога;
• дарении или обмене недвижимости – указывают рядом с рыночной;
• приватизации – для оформления документов на право собственности;
• оформлении долгосрочной аренды жилья;
• необходимости передачи справки государственным органам.

Примечание: несмотря на то, что главным показателем с 2020 года является только кадастровая стоимость, в некоторых регионах до сих пор используют оценку себестоимости жилья.

Формула для расчета выглядит следующим образом:

Св * (1 – Ифиз / 100 * К) = Си

Расшифровка: Св – восстановительная цена помещения или себестоимость его строительства, Ифиз – коэффициент износа, К – показатель дифференциации, Си – конечная сумма.

При этом можно использовать один из следующих видов расчета:

• Затратный – нужен для определения цены квартир в строящихся новостройках. Учитываются используемые материалы, стоимость строительных работ и цена земельного участка.
• Сравнительный – необходим для анализа всех рыночных сделок, которые делят по группам, где каждая имеет свой диапазон цен.
• Доходный – используется, если нет сведений о затратах на строительство и рыночных сделках. Тогда учет ведется за счет суммы аренды недвижимости и затратах на ее обслуживание.

Подробнее о том, каким образом складывается цена на квартиру и как сэкономить при этом покупателю, читайте в разделе «Путеводитель по рынку недвижимости».

Связь с налогообложением

Раньше с помощью инвентаризационной стоимости производили расчет налога на имущество. Это помогало уменьшить сумму госпошлины на жилье по кадастровой цене. Для этого требовалось воспользоваться следующей формулой:

ИС жилья * коэффициент-дефлятор * тариф госпошлины в регионе * коэффициент периода владения * сумма доли собственности = налог на имущество

Как мы уже отмечали с 2020 года появилась новая система расчета налогов в России и приведенные формулы практически перестали использовать.

Для подтверждения информации процитируем ФНС:

• Сумма налога на имущество физлиц за первые 3 налоговых периода с начала применения порядка налогообложения по кадастровой стоимости исчисляется с учетом ИС (сокращение) объекта и коэффициента.
• С 01.01.2020 определение налоговой базы исходя из ИС не производится.
• С 01.01.2021 положения, предусматривающие использование ИС для определения налоговой базы, утратили силу.

Следовательно, сегодня для расчета налоговой базы мы должны умножить кадастровую стоимость объекта на региональную ставку.

Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры

Данные о себестоимости жилья доступны только для собственников или их законных представителей с доверенностью на руках. Они выдаются физическому лицу в виде официальной справки.

Куда для этого нужно обращаться?

• БТИ

Гражданин должен посетить Бюро технической инвентаризации с обязательным пакетом документов. В него входят: паспорт, оплаченная квитанция госпошлины на сумму 540 рублей, свидетельство на собственность квартиры – выписка из ЕГРН или договор социального найма (если она не приватизирована), а также заявление на расчет инвентарной стоимости.

Если документы собраны верно, то сотрудник БТИ назначает день выдачи справки. Срок ожидания – не более 10 дней.

• МФЦ

Здесь требуется подать заявление на предоставление выписки из ЕГРН и оплатить пошлину. При себе нужно иметь те же документы, что и для Бюро технической инвентаризации.

Учтите, что ждать ответ здесь придется дольше, так как запрос все равно будут передавать в БТИ.

• Отделение Росреестра

Росреестр ведет учет всех объектов недвижимости РФ. Получить информацию можно двумя способами: по выписке из ЕГРН или кадастровому номеру квартиры.

Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры онлайн?

• на портале ФНС
• через Госуслуги

Здесь от вас потребуется заполнить заявление, выбрать способ получения справки и также оплатить пошлину.

Важно: Получение услуги онлайн действует не во всех регионах, так как по закону учитывается именно кадастровая цена жилья.

Если вы ознакомились с оценкой квартиры и не согласны с предъявляемой суммой, то это решение можно оспорить в суде. Для этого требуется составить иск в арбитражный суд с подробным описанием оснований, которые заставили вас усомниться в предоставленной информации.

Причин может быть две:

• Данные о площади и цене материалов были неверными.
• Инвентаризационная оценка превышает рыночную или сопоставима с ней.

Арбитражный суд в свою очередь отправляет иск в организацию, которая производила расчет. В заявлении указываются основание для пересмотра дела и прошение о повторении процедуры. Дополнительно прилагаются инвентаризационный паспорт, копия бумаги о праве владения и документы, доказывающие неправильность оценки.

Отличия инвентаризационной от других видов стоимости

Для того чтобы научиться разбираться в том, из чего складывается сумма объекта недвижимости, нужно знать особенности всех видов стоимости.

Так чем же инвентарная сумма жилья отличается от остальных? Объясним по порядку.

Кадастровой

Кадастровая стоимость – это цена жилья, которую устанавливает государство в результате массовой оценки по формальным признакам. Сегодня эта величина является главной на рынке недвижимости.

Отличия:

Первое отличие – это способ расчета. Для инвентаризационной оценщики проведут минимальное количество операций, учитывая только число используемых материалов для определения цены квартиры, которая действовала на момент постройки.

Кадастровая стоимость включает в себя гораздо больше параметров:

• рыночная цена похожих объектов недвижимости;
• расположение дома, развитость района и его инфраструктура;
• наличие парковки, детской площадки, зон для отдыха и спорта и пр.;
• характеристика подъезда и лифта и т. д.

При этом госслужащие обязаны:

• учитывать всю информацию, связанную с объектом, включая его расположение и возраст;
• брать данные из ФИАС, Информационных систем Минсельхоза РФ и других официальных источников;
• соблюдать правило, при котором кадастровая стоимость не превышает рыночную, a разница в ценах на похожие объекты не может быть выше 10%.

Итоговые показатели могут измениться только при одном условии – если поменяются характеристики жилого объекта.

Следовательно, кадастровая цена:

• повысится, если произойдет реконструкция дома, увеличится площадь его участка или появятся факторы, способствующие развитию инфраструктуры (строительство метро, школы и т. д.);
• снизится, если дому уже много лет, уменьшилась окружающая его территория, по причине выкупа отдельных участков, или появились причины ухудшения инфраструктуры (например, рядом построили промышленный объект).

Второе отличие – сроки перерасчета. Инвентаризационную стоимость проверяют раз в год, кадастровую – раз в 5 лет.

Третье отличие – разная степень приближения показателей к реальной цене недвижимости. То есть кадастровая отличается от рыночной всего лишь в 1,5-3 раза, в то время как инвентаризационная – в 10-15 раз. Это и объясняет причину ее постепенного вытеснения из налоговой системы. 

Вывод: Кадастровая цена более всего близка к рынку. Она рассчитывается методом массовой оценки большого количества объектов на предмет их текущего физического состояния. То есть для каждой квартиры в одной новостройке определяют одну цену по показателю площади.

Рыночной

Рыночная цена – это максимальная вероятная сумма, которую готов заплатить за квартиру реальный покупатель.

Какие показатели она учитывает при расчете?

• техническое состояние объекта и его местоположение;
• год постройки, ремонт/перепланировка дома и квартиры;
• количество этажей в новостройке и этаж квартиры;
• наличие и развитость инфраструктуры;
• вид из окна.

Основное отличие состоит в том, что инвентаризационная стоимость квартиры ниже рыночной в 10 раз. В рыночную входит оценка земельного участка и самого дома, а в инвентаризационную – только сам объект, без учета земли.

Вывод: Рыночная цена – это сумма, которая показывает степень привлекательности квартиры для покупки или продажи по всем ее индивидуальным характеристикам. При этом она не включает в себя показатели состояния объекта недвижимости, но на нее влияет валютный курс, текущие политические и экономические события страны и сезонность.

Выводы

Обобщим все самое важное о себестоимости квартиры еще раз:

• Оценку жилья проводит БТИ по площади объекта, его физическому износу и цене используемых стройматериалов.
• Инвентаризационная стоимость обычно ниже кадастровой. С 2020 года используется только последняя.
• Она не учитывает критерии, которые влияют на ценность жилья на рынке, что отдаляет ее от рыночной и кадастровой цены.
• Запросить сведения можно в БТИ, МФЦ, отделении Росреестра или на онлайн порталах – Госуслуги, ФНС.
• Результаты оценки можно опровергнуть в суде.

Найти квартиру в новостройках Санкт-Петербурга и узнать ее точную цену у застройщика вы можете уже сейчас.