Инфраструктура многоквартирного дома: на что обратить внимание

При выборе квартиры в новостройке покупатель всегда обращает внимание на инфраструктуру жилого комплекса и его придомовую территорию. Поэтому мы решили выяснить, какие требования предъявляли к такому параметру раньше, а какие тренды застройщики воплощают сегодня.

Как было раньше?

Для начала вернемся в застройку прошлых десятилетий, чтобы наглядно понять, как развивалась инфраструктура современного ЖК и каких стандартов придерживались девелоперы.

• Локация

10 лет назад на рынке недвижимости России действовало правило, которое пришло из 2000-х: локация, локация и еще раз локация. Это значит, что стоимость и ликвидность новых домов в первую очередь определялись местоположением. Поэтому если район был выгодным, то жилье в нем раскупали очень быстро.

• Места застройки

Перед строительными компаниями прошлых лет стояла непростая задача – начать освоение земель с нуля, чтобы привлечь туда покупателя. Например, знакомое нам всем Мурино было поселком, где проживало около 7 000 человек, а Кудрово – деревней с населением в 100 человек.

• Узкий смысл понятия «благоустройство»

В начале нулевых в него входило только создание базовой инфраструктуры – автомобильных и пешеходных дорог, а также освещения. Никаких площадок, зеленых дворов без машин и многого другого. Поэтому облагораживание придомовой территории просто ложилось на плечи новоселов.

Что есть сейчас?

В современных жилых комплексах застройщики стараются следовать концепции «город в городе». То есть все необходимое должно находиться в шаговой доступности. Также они заботятся о благоустройстве двора и общедомовых пространств. Каким образом? Рассмотрим в деталях:

Социальные объекты

При покупке квартиры особенно важно, чтобы рядом с домом были детские сады, школы, поликлиники и другие объекты социальной инфраструктуры. Причем такие, чтобы в них было достаточное количество свободных мест. Поэтому сейчас многие застройщики автоматически включают в свои проекты такие учреждения. Ведь это значительно сокращает время на дорогу и увеличивает уровень безопасности каждого ребенка.

Однако нужно учитывать несколько нюансов:

• Во-первых, любой социальный объект – это зона ответственности муниципальных властей. Именно они заставляют застройщиков возводить их на бюджетные средства, на основании заданных нормативов.
• Во-вторых, если участок под строительство принадлежит девелоперу, то он сам решает, что на нем создавать. И уже этот объект будет не муниципальным, а коммерческим.

Поэтому мы рекомендуем тщательно проверять репутацию застройщика, анализировать все его объекты, а также обращать внимание на сроки сдачи «социалки», ее наполненность и многофункциональность. В этом вам может помочь рейтинг комфортности новостроек от портала «ЕРЗ», оценивающего инфраструктуру по наличию больниц, школ, детсадов, поликлиник, ВУЗов. Максимальная оценка, которую может получить проект, равна 20 баллам. Например, в Санкт-Петербурге по данному параметру в ТОП-5 на период ноября 2023 года входят следующие ЖК:

1)   «Московский,65» от «LEGENDA Intelligent Development».

2)   «Familia» от ГК «РСТИ».

3)   «Upoint» от «Унистрой».

4)   «Черная речка» от ГК «ЦДС»

5)   «Волковский» от ГК «ЦДС».

Развитая транспортная сеть

Здесь обычно рассматривают несколько пунктов: удаленность от метро, наличие остановок общественного транспорта, а также близость КАД и ЗСД.

Если у покупателя квартиры есть своя машина, то он оценит путь до выезда, равный 5-15 минутам и среднюю загруженность основных дорог.

Метро находится в шаговой доступности, если до него можно дойти максимум за 15-20 минут. Если такой опции у локации нет, то рядом с домом регулярно должны циркулировать автобусы, трамваи или троллейбусы. А некоторые районы Санкт-Петербурга и ЛО могут похвастаться наличием действующей ж/д станции.

Паркинг

Сегодня в презентациях новых жилых комплексов мы видим разработку подземных/наземных паркингов и отдельных автомобильных стоянок. Но далеко не всегда число машино-мест совпадает с количеством новоселов. Приемлемым считается соотношение 60% из 100. Но нужно помнить, что в этом случае имеет значение и класс жилья:

• одно парковочное место на квартиру – для эконома;
• 1,7 – для комфорта;
• 2 – для бизнеса.

Детские площадки

Гулять на свежем воздухе полезно всем, особенно детям. Но для этого каждый ребенок должен найти себе интересное занятие. Поэтому застройщики оборудуют на придомовой территории:

• игровые комплексы;
• горки;
• столы для настольных игр;
• аттракционы и тренажеры, развивающие интеллект, фантазию, моторику, творческие и коммуникативные навыки, например, бизиборды;
• качели, карусели;
• полосы препятствий;
• арт-объекты;
• песочницы;
• домики, беседки;
• лазы, скалодромы, бумы, мостики.

Преимуществами таких площадок считаются:

• продуманное зонирование по возрастам;
• использование экологически чистых материалов, например, дерева;
• создание безопасного покрытия (песок, галька, сосновая щепа, прорезиненные настилы);
• озеленение растениями, не вызывающими аллергию.

Спортивные площадки

Зона для занятий спортом прямо во дворе – это большой плюс для жителей новостроек. Чаще всего на них появляются площадки для воркаута с турниками и тренажерами, настольный теннис, поля для игр в футбол, волейбол или баскетбол, беговые и велосипедные дорожки.

В некоторых жилых комплексах девелоперы открывают фитнес-центры, чтобы поддерживать себя в форме можно было регулярно.

Торгово-развлекательные точки

Первые этажи застройщики по стандарту отводят под коммерческие помещения, где со временем открываются не только супермаркеты, но и аптеки, салоны красоты, рестораны и т. д. Доказано, что такие объекты увеличивают ликвидность дома на 15-20%.

Огромным плюсом считается близость торгово-развлекательных центров, где можно купить продукты, организовать шопинг, сходить в кино или в кафе, либо отвести ребенка в игровые комнаты.

Зоны отдыха

Сюда можно отнести такие удобства на территории многоквартирного дома, как беседки, качели с навесом, площадки для барбекю и другие зоны, где жители проведут время на свежем воздухе – с семьей или наедине с собой.

Pet-friendly культура

Так как почти у каждого второго россиянина в доме живет питомец, а чаще всего не один, то у застройщиков зародился тренд на освоение pet-friendly культуры. Поэтому в некоторых проектах можно встретить отдельные площадки для выгула и дрессировки домашних животных, лапомойки, урны для утилизации дог-пакетов. Подробнее об этом читайте в другой нашей статье «ЖК с условиями для владельцев собак».

Зеленые зоны

Ландшафтное озеленение необходимо не только на придомовой территории, но и за ее пределами. Потенциальные покупатели всегда обращают внимание на близость парков, скверов, садов и других рекреационных зон. Ведь это прямым образом влияет на экологическую обстановку локации. То есть, если деревья и кустарники занимают более 70% площади участка, это соответствует нормам.

Сюда же относят наличие водоемов. Если поблизости их нет, то можно организовать искусственный.

Безопасность

Среди новых проектов практически не осталось тех, которые не оборудованы системой охраны и видеонаблюдения. Вход на территорию осуществляется только по индивидуальному ключу и не допускает проникновения посторонних.

Диджитализация

В это понятие сегодня входят подключение к системе «Умный дом», интеграция автоматических приборов учета и защиты на этапе строительства и проектирования, видеодомофоны, ключ-карты, управление при помощи смартфона. Обычно такие фишки встречаются в бизнес-классе или в новостройках комфорт-класса в СПб.

Места общего пользования

В золотой стандарт внутренней инфраструктуры многоквартирного дома входят:

• вместительные кладовые;
• зоны для хранения велосипедов;
• колясочные;
• круглосуточная стойка ресепшен;
• зона ожидания с мягкой мебелью;
• общественные пространства или коворкинги.

Вывод: Мы перечислили основные объекты инфраструктуры, которые учитываются при проектировании новостроек. Но нужно понимать, что единых требований к развитию внутренней и придомовой территории на юридическом уровне не существует. Поэтому все зависит от инициативности компании и ее желания сделать качественный продукт.

Что будет?

Чтобы идти в ногу со временем и соответствовать принципам урбанизма в современных новостройках, необходимо:

1)    Делать их многофункциональными и самодостаточными.

2)   Заботиться о благоприятном окружении.

3)   Ставить акцент на красоту и эстетику, тщательно продумывая архитектуру.

4)   Осознавать ценность первозданной природы и создавать новые рекреационные зоны.

5)   Делать новейшие технологии повседневными.

6)   Развивать транспортные сети и социальную инфраструктуру.

7)   Проводить редевелопмент промышленных зон.

8)   Сотрудничать с опытными управляющими компаниями, следить за качеством работы инженерных коммуникаций и должным содержанием общедомового имущества.

Очевидно, что в будущем конкуренция между застройщиками продолжит расти. В таких условиях успех будет за проектами с уникальными концептуальными решениями и интересной начинкой, а не за безликими квадратными метрами, пусть даже в очень удачной локации. Все, что сейчас считается редкостью, уже через 10 лет превратится в обыденность.

Если говорить конкретно о СПб, то в центре города будут появляться только точечные проекты: мест под жилые комплексы там почти не осталось. А вот периферия, так называемые «поля», наоборот, будут активно развиваться. Основная доля участков сейчас приходится на Пушкинский и Петродворцовый районы, Парголово, Новоселье, Мурино, Кудрово.