ЖКХ в новостройке: когда и кому платить

Сбылась мечта – вы приобрели квартиру в только что выстроенном доме. Это радостное и волнительное событие, но о том, что ЖКХ в новостройке нужно оплачивать – забывать не стоит.

Мы расскажем вам о том, когда начинают начислять оплату, как оформить лицевой счет и выбрать управляющую компанию. Проанализируем, сколько примерно придется платить за коммуналку, и от чего зависит размер платежей.

Когда начисляется плата за коммунальные услуги

Порядок начисления и оплаты за предоставленные коммунальными службами услуги регламентируется Жилищным Кодексом (ЖК) РФ. В статье 153 этого документа сказано, что внесение оплаты должно выполняться своевременно в полном объеме.

С какого момента платить коммуналку в новостройке, зависит от наступления определенных событий:

• С даты регистрации права собственности на квартиру (если жилье было куплено не напрямую у застройщика).
• Со дня подписания передаточного акта на жилой объект после окончания строительства.

При приобретении квартиры у застройщика этот факт предшествует обретению на нее права собственности (иногда на несколько месяцев или даже лет).

Важно: Указанный документ подписывается сторонами только после сдачи дома в эксплуатацию.

Примечание: Если новый многоквартирный дом (МКД) принадлежит государству или муниципальным властям, то обязанность оплачивать коммуналку наступает у жильцов только с момента заселения.

Важным является и тот факт, что обязанность оплачивать услуги ЖКХ возлагается на собственников или будущих владельцев с подписанным актом приема-передачи даже в том случае, если они не проживают в указанном помещении. Это обусловлено тем, что на обслуживание МКД тратятся деньги на освещение подъездов, подвалов, придомовых площадок, отопление всего здания, на водоснабжение для уборки общих помещений, на поддержание домового имущества в исправном состоянии.

До того времени, как стороны подпишут передаточный документ, начисления за коммунальные услуги в новостройке должен гасить застройщик. Например, гр. Иванов приобрел квартиру в только что построенном доме. Передаточный акт между ним и компанией-застройщиком был подписан 4 марта. При этом МКД сдан в эксплуатацию 15 января этого же года. Следовательно, Иванов должен начать оплачивать коммунальные расходы с марта. А период с 15.01 по 04.03 обязан оплатить застройщик.

Как оформить лицевой счет

Идентификатором для начисления коммуналки является лицевой счет (ЛС) квартиры. А так как в новостройке ее покупатель – это первый владелец, то и оформление ЛС – его обязанность.

Процедура оформления состоит из нескольких этапов:

1) Собрать пакет документов:

• гражданский паспорт владельца квартиры (одного или нескольких),
• передаточный акт;
• выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (ее можно заказать в МФЦ «Мои документы» или на портале «Госуслуги»).

2) Проверить наличие актуальной поверки на все счетчики ЖКХ в новостройке.

К таковым относятся: газ, вода холодная и горячая, электричество, тепловой носитель. Техпаспорта приборов учета передаются застройщиком или представителем управляющей компании (УК) при подписании документа передачи недвижимости. Для запуска учета показаний со счетчиков владелец жилья должен оформить специальный акт через УК.

3) Обратиться в свою УК и узнать о порядке расчетов с поставщиками услуг.

Если компания выступает посредником между поставщиками и жильцами, то заявление об оформлении ЛС следует адресовать УК. Если же расчет владельцев квартир с поставщиками осуществляется напрямую, то для присвоения номера ЛС собственнику придется обратиться к каждому из них.

Выбор управляющей компании

УК нужна владельцам квартир для того, чтобы:

• Быть посредником между поставщиками коммунальных услуг и жителями.
• Содержать в порядке и при необходимости ремонтировать общее имущество МКД, а именно: подъезды, лифты, чердачные и подвальные помещения, придомовую территорию, инженерные системы, крышу, несущие конструкции здания, в том числе – фундамент.

Как правило, управляющую организацию выбирают жильцы на общем собрании. Но в условиях, когда дом только что сдан, кворум (50 % собственников) собрать невозможно. Поэтому застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен в течение пяти дней сам нанять компанию для временного управления общим имуществом.

После того как акты о передаче будут подписаны с большинством собственников, они должны организовать общее собрание. В большинстве случаев инициатором сбора становится застройщик. При этом жильцы вправе оставить временную УК на постоянной основе или выбрать другую компанию.

Что следует учесть при выборе компании, которая будет управлять содержанием МКД:

• выбираемая организация должна иметь опыт работы в коммунальной сфере и положительный деловой имидж;
• следует обратить внимание на стоимость ее услуг – слишком низкие или завышенные расценки должны насторожить;
• нужно проверить наличие у УК собственной материально-технической базы: уборочной техники, инструментария и оборудования, офисного помещения.

Если же в результате выборных действий собственникам жилья не удастся прийти к единому мнению, то решением вопроса займутся представители местного самоуправления. Они объявят конкурс среди нескольких УК и выберут победителя. Через два месяца договор о назначении управляющей организации вступит в силу. 

Сколько коммуналка в новостройках

Сумма платежей коммуналки в новостройке зависит от нескольких факторов:

• расценок (тарифов) на потребляемые ресурсы;
• объема израсходованного газа, воды, тепла, электричества по индивидуальным счетчикам и приборам общедомового учета;
• типа учетных приборов электричества (разрешены к применению счетчики однофазного учета показаний и многофазного, т. е. по времени суток);
• затрат на содержание внутридомового имущества;
• площади (для расчета взносов на капитальный ремонт и некоторые другие опции);
• количества зарегистрированных в квартире жителей – для подсчета оплаты за вывоз и утилизацию мусора;
• времени года (с учетом окончания отопительного сезона).

Внимание: Собственники квартир в новом МКД не обязаны платить взносы на капремонт в течение 8 месяцев после сдачи здания в эксплуатацию (ст. 136 ЖК).

Перед тем, как рассчитать коммунальные услуги в новостройке и содержание жилого помещения, следует выяснить, какие объекты относятся к общему имуществу и инженерным коммуникациям конкретного МКД. Дело в том, что в одних домах это минимально необходимый комплекс инженерных систем (электро-, газо-, водо- и теплоснабжение), а в других к перечисленному минимуму добавляются иные опции. К ним относятся: современная система кондиционирования и увлажнения воздуха во всех помещениях здания, автоматика, регулирующая подачу ресурсов в зависимости от погоды, очистка питьевой воды, содержание штата квалифицированных сотрудников для обслуживания оборудования и т. д.

В связи с этим оплата «коммуналка + содержание жилья» (в пересчете на один квадратный метр) в домах эконом-класса и класса Premium и Deluxe значительно отличается. Диапазон – от 30 до 280 рублей за квадратный метр жилой собственности в месяц.

На заметку: Размер коммунальных услуг в новостройке зависит еще и от того, какой юридический статус у жилого помещения – квартира или апартаменты. Второй вариант не относится к жилой недвижимости, поэтому тарифы на коммунальные ресурсы в них – как для предприятий, т. е. дороже, чем для квартир.

Сделать расчет основных статей затрат на коммуналку в новостройках Санкт-Петербурга можно по актуальным тарифам на второе полугодие 2022 года:

Примечание: Информация о тарифах взята с официального сайта АО «ВЦКП «Жилищное хозяйство»» г. Санкт-Петербурга. Она действительна по 31.12.2022г.

Из приведенных табличных данных видно, что оплата ЖКХ обойдется дешевле при установленных счетчиках с раздельным учетом в зависимости от времени суток.

Сделаем вывод:

• Коммуналку в новостройках собственник должен оплачивать с даты подписания акта приемки-передачи квартиры.
• Для начисления оплаты нужно зарегистрировать лицевой счет.
• Управляющая компания может быть выбрана застройщиком, собранием собственников, органами местного самоуправления.
• Размер оплаты за коммунальные расходы и содержание жилья зависит от многих факторов. Основные из них – тарифы на поставляемые ресурсы и принадлежность МКД к определенному классу комфортности (эконом, комфорт, бизнес, премиум, элит, де-люкс).