Юрист откровенно о главном: как не попасть в долгострой

Павел Папуниди, член ассоциации юристов России, руководитель судебно-арбитражной практики юридического центра «Правовой Петербург» и куратор проекта «Петербургский дольщик», рассказал SPbHomes.ru о покупке квартир на авось, мнимых инвесторах и о том, как не стать еще одним обманутым дольщиком.

SPbHomes: Павел, осенью черный список застройщиков пополнился. Нет ощущения, что он только растет год от года?

Павел Папуниди: Я считаю, что никакого единого списка не существует. Есть отдельные реестры на сайтах Комитета по строительству Петербурга и Госстройнадзора Ленобласти. Например, список застройщиков, которые привлекались к административной ответственности; реестр компаний, в отношении которых проводились проверки. Есть реестр застройщиков, которые строят многоквартирные дома на землях ИЖС, что является нарушением. Есть реестр обманутых дольщиков, в котором не только фамилии дольщиков, но и компании, которые привлекли их деньги и нарушили свои обязательства. Систематизировать эту информацию можно, но смысла особого в этом не вижу: он ничего не дает. У таких застройщиков квартиры все равно покупают. Зачастую люди руководствуются не надежностью компании, а совершенно другими вещами. По моему опыту, в 90% случаев люди знают, что застройщик нарушает, а потом приходят ко мне со словами: «Да я знал, что там все плохо, но не знал, что настолько!».

Сказать, что сейчас в сфере дела стали лучше, по сравнению с 2017 годом, нельзя. С одной стороны, все долгострои, что были тогда, остались и сейчас, практически никакие из них не завершили, кроме некоторых «ЛЭКа» и ГК «Город». Но они все равно считаются проблемными, потому что вводили их в эксплуатацию в полуготовом состоянии. Мелких долгостроев куча, их даже не сосчитать. И, скорей всего, так оно все и останется.

А на что следует обращать внимание покупателю при выборе квартиры, чтобы не попасть в долгострой? Проверка документов – этап более-менее понятный...

Некоторым непонятный. Это меньшинству кажется очевидным. Буквально на днях ко мне пришли люди, которые купили такое... Какой-то инвестиционный договор по переуступке у какого-то подрядчика по смешной цене. А подрядчик ничего не оплачивал. Чем думали? Непонятно. Говорят, объект хороший. А что такое хороший объект для таких покупателей? Это картинка. Люди покупают не квартиру. То, как нарисовал застройщик, так оно и будет.

Для того, чтобы обезопасить себя, существуют правовые и неправовые методы. Правовые – это, прежде всего, проверка имеющихся документов. Это основа, без которой даже не стоит думать о покупке. Еще я бы рекомендовал посмотреть юридическую практику по этому застройщику. Причем не только по юрлицу, с которым заключается договор, но и по другим дочерним компаниям этого застройщика. Нужно понимать, что ни одна строительная компания не работает с одним юрлицом – это глупо с точки зрения бизнеса. Проверить их нужно на предмет того, как часто и с кем они судятся. Одно дело судиться с подрядчиками в арбитраже, это частая история, потому что стройка без споров невозможна. Другое дело – с физическими лицами. Если у застройщика или у одного из его юрлиц 10 листов картотеки в суде общей юрисдикции, значит, надо задуматься и, по крайней мере, почитать, что там написано. Сейчас суды стали выкладывать тексты решений дел. Это большое подспорье: можно почитать, что там вообще происходило. Да, это занимает много времени, но что делать? Есть застройщики, у которых много претензий по качеству от дольщиков, по просрочкам. Есть те, кто не возвращает недостроенные метры. У нас очень много дел по «Дальпитерстрою»: они строят квартиры меньше, чем должны были, но деньги не возвращают.

Если есть споры с монополистами по оплате воды, электричества и прочего, это тоже должно насторожить. Порекомендовал бы посмотреть исполнительное производство. Такое производство может быть без суда, приказное. Если совсем заморочиться, то можно зайти на сайт налоговой. Он недружелюбный для пользователя, но найти приостановления по счетам, какие-то блокировки в связи с неисполнением налоговых обязанностей можно.

А что делать неподготовленному к такому объему документов человеку?

Нужно внимательно читать Интернет, но фильтровать информацию, потому что пишется очень много заказной лапши. Сложно отделить зерна от плевел, но нужно постараться. Посмотреть видеообзоры, съездить на стройки. Некоторые мои доверители даже не знали, что покупали. Их привез агент, показал одну площадку, а оказалось, что это соседняя. О чем говорить, если люди до сих пор покупают квартиры в стройках на землях ИЖС? «Сейчас же не 90-е, такого обмана нет…». Ну да, нет, только посмотрите судебную картотеку. Да, проверять проект самостоятельно сложно, но тем не менее все в открытом доступе есть.

Еще из неправовых есть тест на «ожидание-реальность». Стоит посмотреть картинки по другим объектам и, что в итоге получилось. Я не видел ни одного дома, который бы полностью соответствовал первоначальному проекту.

«Серых схем» сейчас намного меньше. Самое страшное, что люди на это идут добровольно. До конца, может, не осознавая, что это, мягко говоря, авантюра. Русское авось, вдруг пронесет. Но мы сейчас имеем десятки тысяч обманутых, которых не пронесло.

Как понять уже вложившемуся в стройку человеку, что с проектом что-то не так?

Во-первых, у разных людей разное «что-то не так». Кого-то очень чуткого настораживают малейшие суды, снижение темпов стройки. А другой два года не интересуется. А там уже банкротство идет. И человек пропустил все сроки вступления в реестр кредиторов. Очень много таких региональных покупателей, которые теряют все.

Первое, на что нужно обращать внимание, это снижение темпов, если оно не связано с какими-то объективными вещами вроде сильных морозов. Второе, это появление судов либо с монополистами, либо с физическими лицами, причем как с покупателями, так и с работниками по трудовым спорам. Например, в 2014 году мы заметили, что с некоторыми «дочками» ГК «Город» начали судиться физлица по категории трудовых правоотношений. Это значит, что кому-то не платят зарплату либо кого-то незаконно увольняют. Соответственно есть какие-то проблемы. Хотя на тот момент только у «Ленинского парка» была просрочка, и формально ничего не предвещало беды. А уже в 2015 году началось: стройка приостановилась, пошли суды, аренду перестали платить.

Ради интереса всегда спрашиваю, почему люди покупают в таких объектах жилье. Отвечают, что агент заверил в том, что государство достроит, все нормально будет. Как бы я ни критиковал государство, но оно никому ничего не обязано достраивать. Оно должно проверять все на входе.

Какая просрочка по проекту критична? Где та точка, когда дольщик должен понять, что ему нужно забирать деньги?

Все зависит от того, какая ситуация на объекте. Бывают случаи, когда просрочки по проекту нет, но сразу видно, что все плохо и никто ничего строить не будет. Так было с «Морской звездой»: полтора года до срока ввода в эксплуатацию, а на стройке никого нет, только лягушки; даже кран успели утащить. Если просрочка 2 месяца, но видно, что работы идут, то, может, паниковать и не стоит. Зависит от предпочтений людей.

Как с минимальными потерями выйти из стройки дольщику?

Выходить из проекта можно несколькими способами. Можно просуживаться и взыскивать все санкции. Это выгодно с точки зрения денег. А есть вариант, когда ты готов просто забрать свое и рад. К тому же у всех людей разный эмоциональный порог. Кто-то, условно, передал мне дело, и ему все равно, как оно там решается. А есть те, кто будет по несколько раз в день звонить и спрашивать.

Есть стройки практически не дорожающие. Я имею в виду жуткий эконом на конечных станциях метро или за ними. Поэтому, в случае просрочки и выхода из такого проекта, дольщик со всеми дополнительными выплатами от застройщика получит в любом случае больше, нежели он квартиру бы получил и перепродал . Это уже все дело предпочтений. Но закон позволяет выходить из проекта с возмещением потерь по истечении двух месяцев просрочки.

Поправки о переходе на эскроу-счета, получается, облегчат жизнь?

Легче всего сказать, что время и практика покажет. Но из того, что мне кажется очевидным, что в случае проблем, от которых никто не застрахован, будет намного легче возвращать деньги. Предполагается, что деньгами на эскроу-счете застройщик пользоваться не сможет. Выходит, что риск проверки проекта берет на себя банк.

Как вообще правильно должен проходить процесс расторжения ДДУ в одностороннем порядке, если объект еще формально не долгострой?

Первым делом нужно отправить застройщику письменное уведомление по почте об одностороннем отказе. По почте, потому что у нас был случай, когда при личном обращении компания заявила, что это не их печать на документах.

После отправки ждем 20 рабочих дней для удовлетворения требований, которые указаны в этом письме. Можно заявить требования основной суммы, процент за пользование деньгами, и убытки, но их редко просто так выплачивают, надо доказывать в суде. Многие застройщики, особенно проблемные, не воспринимаю всерьез и игнорируют такие обращения. После 20 дней невыплат нужно идти в суд. Разбирательство может идти от 1,5 месяцев до года. Такой временной разброс связан с нагрузкой на конкретный суд.

Если квартира в долгострое ипотечная, можно ли взыскать уплаченные проценты?

Здесь ситуация двоякая. Некоторые суды считают, что да, все проценты, что дольщик выплатил, при расторжении договора нужно ему отдать. А некоторые говорят, что нет, покупатель же все равно бы взял ипотеку, даже если б у другого застройщика вкладывался. Поэтому возвращают выплаченные проценты только с момента истечения срока добровольного возврата суммы. Пока в практике нет четкого разъяснения, чтобы все делали одинаково. Я же склонен согласиться со второй позицией.

Есть смысл привлекать юриста для сопровождения сделки?

Смысл есть, если ты будешь прислушиваться к советам этого юриста. Как показывает практика, те вещи, которые иногда кажутся очевидными, нужно объяснять на пальцах. В очевидных вещах любой юрист, даже хороший студент, скажет, лохотрон это или нет. А в неочевидных, вроде странных судов, постоянных изменений проектной декларации и т.п., тем более нужна помощь разбирающегося человека. Стандартная стоимость сопровождения сделки по Петербургу – 20-30 тысяч рублей. Это намного дешевле перспективы попасть в долгострой.

Если мыслить категориями «красивый проект» и «цена», то смысла нанимать юриста нет. Агент покажет картинку проекта с вечным летом на заднем фоне, припаркованным автомобилем и людьми в костюмах, скажет, что так оно и будет, а клиент поверит.

В 2015 году «ПД» сумел добиться выплаты дольщику в качестве убытков разницы между долевым взносом и рыночной стоимостью квартиры. Насколько широко применяется теперь эта судебная практика?

В 2015 году это было диковинкой. Но в 2018 году решение стало руководящим разъяснением Президиума. Оно касается всех, кто хочет выйти из проекта не только с взысканиями за пользование деньгами, но и с выплаченными убытками, связанными с изменениями рыночной стоимости квартиры. Эти убытки связаны с тем, что объект, по мере достраивания, увеличивается в цене. Стоимость квартиры на котловане совершенно другая. Проводится специальная оценка, иногда даже экспертиза. Был случай, когда застройщик не поверил, что разница между первоначальной и последующей стоимостью на объект получилась 400 тысяч. Назначили экспертизу. Эксперт показал разницу в 700 тысяч. Больше этот застройщик экспертизу не заявляет.

Осенью арестовали финдиректора «ЛенСпецСтроя». Уже были обращения от дольщиков «Ленинградской перспективы»?

По «Ленинградской перспективе» обращались в 2017 году, но не в связи с этим. По поводу ареста складывается ощущение, что нашли козла отпущения. Непонятно, как можно было не заметить, что вывели незаметно такую сумму, что пострадала стройка. Любая платежка отслеживается, это легко проверить. Если копнуть глубже, то можно увидеть, что все их объекты с 2001 года проблемные. Тот же «Медный всадник» сдавался в строительном состоянии.

По «Норманну» сейчас спала волна. В 2016-2017 гг было много обращений, но теперь относительное затишье. Все эти истории с банкротствами тормозят людей . С 2016 года, по сути, ничего не меняется на объектах и, видимо, ничего не поменяется. Тогда с «Ижоры парка» взыскать еще что-то можно было.

Создание кооператива для достройки объекта – альтернатива для дольщиков?

Нужно понимать, что кооператив – это не вытягивание стройки, а пережиток советского прошлого. Эта организационно-правовая форма позволяет тянуть деньги с людей сколько угодно. Проблема с инвесторами тяжело решается и, по итогу, настоящих практически нет.

Курирует формирование подобных кооперативов в Ленобласти АИЖК. Оно назначает своего арбитражного управляющего, ведущего стройку. Он чистит реестр кредиторов от фейков. Когда застройщик банкротится, учредители стараются выводить активы. Попросту говоря, переписывают квартиры и имущество на сторонних юрлиц или даже граждан. Такие случаи и должен выявить управляющий.

После действий АИЖК по созданию кооператива, должен прийти инвестор. Или могут привлечь деньги самого АИЖК. Но практика показала, что в том же ЖК «Воронцов», который достраивается коллективно, все не так хорошо. Люди жалуются, что у них все равно требуют доплату. Кооператив – это круговая порука: что решило правление, то ты и должен исполнить. Проблема в том, что кооперативы до сих пор вообще существуют, хотя не должны.

Почему компании иногда не раскрывают имя инвестора, хотя, по словам руководства, переговоры по финансированию в завершающей стадии?

Из того, что я знаю, за последние 4-5 лет только один реальный инвестор взялся за достройку проблемного объекта. Это «ЛенСпецСМУ» в ЖК «Морская звезда». В основном приходят «липовые» инвесторы, которые только обещают.

В 2014 году занимались мелкой стройкой, и застройщик привел какого-то человека. Тот: «Я инвестор». Все обрадовались, начали закидывать его вопросами. «Сейчас согласовываем кредитную линию с банком и достраиваем». И так месяцы. И, конечно, ничего не происходит. На рыночных условиях ни один здравомыслящий инвестор в долгострой не придет. Проблемы, в подавляющем большинстве, в эконом-классе. В нем куча затрат на маркетинг, агентскую сеть. Особенно сложно, если это эконом в поле в Мурино. Хороший пример – 4-ая очередь ЖК «Ижора парк». За 3 года объект с 95% готовностью не завершили. По другим проблемным стройкам ситуация та же. Никто же не задумывается изначально о том, есть ли очистные сооружения на территории или нет. А это можно проверить, и в рамках той же юрэкспертизы. У нас обращений по сопровождению намного меньше, чем, когда все горит и надо срочно расторгать договор. Примерно 1-2% от всех. Разница между юристом и агентом в мотивации.

Юрист работает на того, кто ему платит, и отстаивает именно его интересы. А агенту платит тот, у кого клиент покупает. В этом нет ничего плохого, я никого не обвиняю, это их работа. Обычно они сами в добросовестном заблуждении, такие же люди. Но у агентов большая ответственность, должны строже себя держать.

Беседовала Ксения Черноморова