Доля в квартире: как продать или купить?

Если имущество любого рода принадлежит двум и более лицам, возникает право общей собственности. Сделки по выкупу доли в квартире являются одними из наиболее популярных на рынке недвижимости. SPbHomes.ru проанализировал действующее законодательство и выделил самые существенные моменты.

Что такое совместная собственность и ее особенности

Совместная собственность на квартиру в Петербурге особенно распространена в центральных исторических районах, где находится большое количество «коммуналок». Число собственников здесь может переваливать за десяток, поэтому продажи в таких квартирах – дело зачастую проблематичное.

Следует различать схожие по правовым характеристикам понятия совместного и долевого права собственности. Разница заключается в том, что при долевом праве у собственника есть какая-то определенная часть жилого помещения (комната в коммунальной квартире, одна или несколько комнат в многокомнатных). При совместном праве у собственника может быть определена лишь дробная величина доли, без указания конкретной части (например, ½ доли в 1-комнатной квартире). Добиться выделения нужной материальной части можно либо по договору с остальными собственниками, либо через суд. При невозможности решить вопрос даже через судебные органы доли считаются равными.

При неотделимом улучшении помещения, к примеру, ремонте, собственник, выполнивший его, может претендовать на увеличение доли.

Если в индивидуальных квартирах собственник имеет практически ничем не ограниченное право владения, пользования и распоряжения имуществом, то в жилье в совместной собственности необходимо согласовывать все свои действия с другими собственниками. Другими словами, чтобы продать свою долю, необходимо оповестить об этом заранее своих соседей, независимо от конкретной формы собственности.

Извещение о намерении продать часть жилья должно быть передано другим собственникам не менее, чем за 30 дней до предполагаемой даты сделки. За этот месяц кто-либо может предложить выкупить долю на основании приоритетного права. Если же этого не произошло, собственник может спокойно подписывать договор купли-продажи с третьими лицами. Ускорить процесс можно, собрав письменные согласия на продажу от сособственников.

Для чего выкупают доли в квартирах

Существует несколько стандартных ситуаций, при которых возникает необходимость выкупа доли в квартире:

• Улучшение и увеличение жилплощади;
• Совсем небольшие части приобретаются для получения постоянной регистрации (несколько лет назад минимум площади был установлен на уровне не менее 4 кв. м);
• Покупка с целью дальнейшей перепродажи квартиры единственному собственнику.

Сама по себе сделка купли-продажи доли не имеет никаких существенных отличий за исключением вышеописанных. При подготовке документов необходимо исключить любые обременения, собрать письменные согласия сособственников и, желательно, свети возможные конфликты к минимуму.

На сегодняшний день совместная форма собственности не перестает быть актуальной, однако все больше людей делает выбор в пользу единоличного владения. Происходит это, прежде всего, из-за более комфортных условий проживания в отдельной квартире и из-за периодически скачущей стоимости на объекты в совместной собственности. Однако не стоит предвзято относиться к покупке доли в квартире – возможно, в будущем это окажется выгодной инвестицией.