Значение управляющей компании в апарт-отеле: как рассчитать свой будущий доход?

С появлением на российском рынке апарт-отелей в очередной раз стало понятно, что доходность вложений в недвижимость выше, чем у банковских вкладов минимум на 2-3%. К тому же, для среднестатического покупателя такие инвестиции представляются одним из наиболее понятных инструментов по сохранению и приумножению капитала. Так ли это на самом деле, мы рассказывали в прошлой статье. Теперь SPbHomes более пристально изучил тему управляющих компаний гостиниц: кто и как занимается вашими деньгами?

Разбор полетов

Регулярный мониторинг показателей – залог эффективной работы как для собственника, так и для оператора. Для оценки компетентности управляющей компании стоит обратить внимание на:

• Опыт работы.
  Время присутствия на рынке, объем выполненных и текущих проектов важны для составления общей картины. Однако не следует останавливаться только на этом пункте и делать общие выводы;
  
  
• Текущее состояние подшефных объектов.
  В эксплуатационные показатели гостиниц входит как качество ежедневной уборки, так и соответствие отчетности реальности. Если есть возможность, посетите отели оператора, проверьте чистоту МОПов и номеров – в подавляющем большинстве гости строги в этом вопросе;
  
  
• Качество работы с клиентами.
  Здесь будет не лишним изучить отзывы постояльцев: как часто персонал управляющей компании игнорирует просьбы гостей или же наоборот идет навстречу даже в мелочах. Дополнительные услуги и доброжелательность улучшают уровень сервиса;
  
  
• Качество оказываемых услуг.
  Зачастую оператор заявляет широкий спектр, однако их уровень оставляет желать лучшего: есть ли нарекания на работу горничных, часто ли меняются субподрядчики (например, по ремонту номеров), много ли скрытых платежей? Возникает закономерный вопрос: что же делать, если управляющая компания апарт-отеля еще неизвестна на рынке? В этом случае следует сравнить обещания новоиспеченного оператора со средним уровнем услуг на рынке в том или ином ценовом сегменте. Будет ли это соотноситься с финансовыми показателями? Если в бюджетных апартаментах в стоимость включены, к примеру, услуги прачечной, действительно ли затраты смогут окупиться?

Данные по Санкт-Петербургу, сентябрь 2019 г

Что должен знать будущий собственник?

Выбор апарт-отеля не должен ограничиваться критериями «место» и «цена». Несмотря на то, что локация играет важную роль, так как от местоположения гостиницы зависит заполняемость, нужно оценивать опыт работы и будущей управляющей компании (оператора).

Чтобы стать профессиональным рантье и ориентироваться в отчетности, для начала стоит разобраться в базовых терминах и понятиях:

• Occupancy (или ОСС) – загрузка или заполняемость апарт-отеля. Посчитать показатель можно по формуле: количество сданных номеров/количество свободных номеров (кроме ремонтируемых);
  
  
• Average daily room rate (или ADR) – средняя стоимость суточной аренды юнита. Рассчитывается: общая выручка от сдачи номеров за нужный период/количество сданных номеров за тот же период;
  
  
• Revenue per available room per day (или RevPAR) – средний доход конкретного юнита. Вычисляется: ADR*OCC;
  
  
• Revenue per available room per client (или RevPAC) – средний доход на каждого гостя, включающий в себя стоимость питания, дополнительных услуг и налогообложение. Вычисляется: выручка/количество гостей.

Значения этих трех показателей являются наиболее важными для собственника. С их помощью можно отследить динамику доходности, а отсюда эффективность и политику управляющей компании. Для примера расчетов возьмем примерные годовые показатели апарт-отелей со 100 номерами в центре Петербурга. Годовая выручка и загрузка - 97,45 млн рублей и 89% соответственно.

В таблице не учтен показатель RevPAC, так как необходима точная квартирография апарт-отеля и, как следствие, точная вместимость каждого юнита.

Если интересующий покупателя апарт-отель уже введен в эксплуатацию и функционирует, то на стадии обсуждения сделки можно попросить показать имеющиеся цифры. Не все УК готовы предоставить полную отчетность из-за соблюдения коммерческой тайны, однако попытаться стоит.

Если же объект находится на стадии строительства, то необходимо внимательно изучить прогнозируемые цифры.

Управляющая компания – это «лицо» любой гостиницы. Постояльцы, как простые туристы, так и командировочные, отмечают отельеры, охотнее вернутся туда, где им было комфортно. В вопросах места проживания многие из нас достаточно консервативны. Персонал, прозрачность работы оператора, общее понимание рынка собственником и детальное руководством – во многом залог успешности гостиничного объекта. Объем предложения апартаментов в Санкт-Петербурге будет расти еще в течение минимум 2-3 лет, поэтому есть большой шанс попасть в рог изобилия и выбрать действительно интересный проект.