Что происходит с ценами на жилье в 2021 году: рейтинг районов Петербурга по стоимости

Практически весь прошлый год покупатели и продавцы с удивлением наблюдали, как стремительно растут цены на жилье в новостройках. Льготные условия ипотеки спровоцировали спрос на недвижимость и, как следствие, увеличение стоимости квадратного метра. Главный вопрос уходящего 2020 года состоял в том, сохранится ли эта тенденция и в следующем году. Первое полугодие 2021 года завершилось, мы подвели промежуточный итог и составили рейтинг районов Санкт-Петербурга по стоимости квадратного метра жилья.

Рост продолжается

---

Несмотря на все надежды и ожидания, рост цен на первичную недвижимость в 2021 году не остановился и даже не замедлился. По данным аналитики портала BN средняя рыночная стоимость квадратного метра в июне 2021 года составила 175 323 рубля. За полгода с конца 2020 года цена за «квадрат» выросла на 28 126 рублей или на 19%.

Наглядный рост цен на квартиры отображен в диаграмме, в ней представлена средняя стоимость квадратного метра. За пять лет цены взлетели на 73,6%. А самый сильный скачок произошел как раз за последние полгода-год.

Эти данные выглядят тем удивительнее, что покупательская способность населения не выросла пропорционально ценам, а наоборот, снизилась на фоне пандемии и связанными с ней экономическими трудностями. Почему же тогда квартиры продолжают дорожать?

Основная причина роста цен – повышенный спрос на фоне введения льготных условий кредитования, так называемой программы «Господдержка 2020». Правительство выделило средства на субсидирование ипотеки тем, кто приобретает жилье непосредственно у застройщика. Процентная ставка по таким сделкам составляла не более 6,5%, а у отдельных банков даже ниже. Тем самым власти пытались помочь строительной отрасли во время пандемии. Однако привлекательные условия кредитования привели к повышенному спросу. Оценив, что можно приобрести жилье большего метража и большей комфортности, не увеличивая ежемесячные платежи, люди бросились скупать квартиры. Ажиотаж и привел к росту цен.

Может показаться, что, когда стоимость квадратного метра к концу 2020 года взлетела до небывалых высот, должен был начаться отток покупателей. Но этого не случилось. Правительство объявило о том, что пересмотрит условия льготной ипотеки или вовсе ее отменит к июлю 2021 года. Поэтому покупатели, желая запрыгнуть в последний вагон низких ипотечных ставок, продолжили приобретать квартиры.

Еще одна причина повышения стоимости – растущие издержки застройщиков. Во-первых, повысились цены на строительные материалы. Во-вторых, после введения системы эскроу-счетов девелоперы были вынуждены перейти на проектное финансирование. То есть деньги на стройку берутся у банков и за это приходится выплачивать проценты. В-третьих, из-за ограничений, связанных с коронавирусом, сократился приток трудовых мигрантов и начался дефицит дешевой рабочей силы.

Кроме того, на рынке первичной недвижимости заметно сократился объем предложений. По сравнению с 2018-2019 годами, когда проекты выводились десятками, в 2020 и 2021 годах наблюдается обратная тенденция. Строительные компании продолжают реализацию крупных проектов и изредка выводят в продажу новые объекты. Как такового дефицита жилья пока в Петербурге не наблюдается, однако ограниченность ассортимента также способствует разгону цен.

Где найти недорогую квартиру?

---

Варианты жилья с самой низкой на рынке стоимостью квадратного метра находятся преимущественно в пригородной зоне, далеко от центра Санкт-Петербурга. Административно эти районы входят в состав города, гарантируя владельцам квартир петербургскую прописку. Здесь возводятся жилые комплексы комфорт-класса малой или средней этажности.

Доступное жилье можно найти и в черте северной столицы. На цену квартиры будет влиять удаленность от центра и станций метро, наличие инфраструктуры поблизости и класс жилья. В одном и том же районе цены в разных его частях могут существенно отличаться. Особенно это заметно в Приморском, Московском и Фрунзенском районах.

Рейтинг средней рыночной стоимости квадратного метра жилья в Санкт-Петербурге на июнь 2021 года распределился по районам следующим образом:

🏅 I место – Пушкинский район, 115 464 р/м²

В городе Пушкине возводится мало новостроек. Зато в состав Пушкинского района входит поселок Шушары, который является основной локацией застройки и формирует ценовой диапазон. По-прежнему ощущается нехватка социальной инфраструктуры, но зато много предложений по доступным ценам.

🏅 II место – Курортный район, 120 473 р/м²

Курортный район – один самых живописных в Петербурге. Здесь есть всё, что может порадовать глаз и сердце: леса, побережье Финского залива, озера, низкая плотность населения. Строящихся объектов здесь практически нет. В основном застройщики реализуют квартиры в уже сданных домах. Несмотря на возможность получить ключи сразу и приятные условия для проживания, цены на квартиры в Курортном районе более чем доступные.

🏅 III место разделили между собой два района: Колпинский, 130 421 р/м² и Петродворцовый, 135 146 р/м²

В Петродворцовом районе на сегодняшний день преимущественно сданные проекты с возможностью скорейшего заселения. А вот в Колпинском районе возводятся комфортные жилые комплексы, в которых можно подобрать подходящую квартиру. По сравнению с прошлым годом цены на жилье здесь существенно выросли: в Колпинском районе – на 21,9%, в Петродворцовом – на 39,6%.

🏅 IV место досталось сразу трем районам: Красносельскому, 152 543 р/м², Невскому, 152 906 р/м² и Красногвардейскому, 157 275 р/м²

Цены с конца 2020 года в этих районах выросли на 18-28%. Здесь ведется интенсивное строительство. Интерес покупателей поддерживается за счет крупных проектов комплексного освоения территории. Застраиваются бывшие промышленные зоны на Октябрьской набережной, Ново-Сергиево, территория на северо-востоке за КАД. В этих жилых комплексах самая доступная стоимость квадратного метра, что и обеспечивает спрос. Однако в этих районах реализуются и респектабельные проекты бизнес-класса с хорошими видовыми характеристиками и повышенным уровнем комфорта.

🏅 V место – Выборгский район, 167 252 р/м²

Такого разброса цен невозможно найти ни в одном другом районе города. Например, в Парголово и на Парнасе жилье стоит дешевле благодаря удаленности и плотности застройки. А вот ближе к центру, в районе станции метро «Выборгская», возводятся дома бизнес-класса, и ценник на порядок выше. В этом году застройщики вывели в продажу сразу несколько проектов в Выборгском районе. По сравнению с прошлым годом цены выросли на 19%.

🏅 VI место разделили два района: Приморский, 177 798 р/м², Московский, 177 974 р/м²

Приморский и Московский районы на протяжении нескольких последних лет являются очень востребованными у покупателей. Чем ближе к центру Петербурга строятся дома, тем выше их класс и стоимость. Но даже расположенные в глубине этих районов жилые комплексы отличаются стоимостью на уровне средней по городу или даже чуть выше. Рост цен с декабря 2020 года произошел на 18,8-22,5%.

🏅 VII место присуждается двум районам: Василеостровскому, 191 297 р/м² и Фрунзенскому, 196 012 р/м²

В этих районах цены на новостройки выросли почти на 28%. Традиционно цены здесь высокие. Это объясняется близостью к историческому центру города. Районы престижные, почти у всех жилых комплексов прекрасные виды из окон, развитая инфраструктура и хорошая транспортная доступность.

Рекордсменами нашего рейтинга оказались пять районов, в которых средняя стоимость квадратного метра перевалила за 200 тыс. рублей.

🏅 VIII место – Адмиралтейский район, 228 134 р/м²

Этот район показал очень существенный прирост стоимости за последние шесть месяцев – 36,2%. Все строящиеся объекты расположены практически в центре и относятся к бизнес-классу. Квартиры в таких домах отличаются нестандартными планировками и повышенным уровнем комфорта. Отдельные застройщики, осваивающие бывшие земли промзоны за метро «Фрунзенская», попытались внедрить принципы масс-маркета в свои объекты и сделать жилье в Адмиралтейском районе более доступным.

🏅 IX место – Петроградский район, 300 178 р/м²

В тех местах, которые петербуржцы привыкли называть «Петроградкой», реализуется в основном старый фонд. Здесь практически нет места для возведения новых домов, лишь изредка появляются точечные элитные объекты. Основное строительство сосредоточено на Петровском острове, который также входит в Петроградский район. С начала года рост стоимости составил 21,5%.

🏅 X место – Центральный район, 312 309 р/м²

Безусловным лидером предсказуемо стал Центральный район. Впрочем, периодически он отдает пальму первенства Петроградскому. Здесь лишь несколько строящихся объектов и много непроданных квартир в уже сданных домах. Жилье в Центральном районе подорожало почти на 40%.

Сравнить ситуацию с ценами в прошлом году поможет наша статья и таблица, приведенная ниже. Также в таблице добавлены ссылки на подборку жилых комплексов в каждом районе города.

Район	Цена 1 м2, тыс. ₽ (2019)	Цена 1 м2, тыс. ₽ (2020)	Цена 1 м2, тыс. ₽ (июнь 2021)	Изменение стоимости по сравнению с концом 2020 года
Пушкинский	89,2	106,9	115,5	8%
Курортный	141,8	112,8	120,5	6,8%
Колпинский	72,3	107	130,4	21,9%
Петродворцовый	83,8	96,8	135,1	39,6%
Красносельский	116	125,3	152,5	21,7%
Невский	109,8	128,7	152,9	18,8%
Красногвардейский	99,1	122,9	157,3	28%
Выборгский	118,8	140,6	167,3	19%
Приморский	118,5	145,1	177,8	22,5%
Московский	121,3	149,8	178	18,8%
Василеостровский	108,5	150,2	191,3	27,4%
Фрунзенский	136,6	153,2	196	28%
Адмиралтейский	143,3	167,5	228,1	36,2%
Петроградский	199,5	247	300,2	21,5%
Центральный	191,2	240,4	312,3	39,9%
Всеволожский район Ленинградской области	82,9	101	117,1	15,9%

Пару слов хочется добавить о стоимости квадратного метра жилья во Всеволожском районе Ленинградской области. Сейчас это одна из самых популярных локаций для покупки недвижимости, поскольку крупные пятна застройки вплотную примыкают к Петербургу, а цены на квартиры при этом существенно ниже. Средняя стоимость в июне 2021 года составила 117 121 р/м², что на 15,9% больше, чем в декабре 2020 года, когда цена за «квадрат» остановилась на отметке в 101 039 р/м². Как видим, повышенный спрос отразился и на недвижимости в Ленинградской области.

Что будет дальше: прогноз на второе полугодие 2021 года

---

Подводя итог, попытаемся спрогнозировать, что же будет с ценами на новостройки во второй половине текущего года.

С 1 июля изменились условия программы «Господдержка 2020». Увеличилась процентная ставка и уменьшился максимальный размер кредита. Если раньше в ипотеку можно было взять до 12 млн рублей (для Петербурга и Москвы) под ставку до 6,5%, то сейчас банк выдает кредит до 3 млн рублей под 7%. Новые правила уже отсекли большую часть желающих воспользоваться льготной ипотекой, поскольку для текущих цен на жилье в Петербурге 3 млн рублей – это совсем не много. За счет изменений должен немного скорректироваться спрос.

Скорее всего такого бурного роста цен уже не будет, но и вниз стоимость тоже не уйдет. Этому препятствуют условия проектного финансирования, постоянный поток иногородних покупателей и недешевые строительные материалы.