Согласование перепланировок

Типовые квартиры с одинаковыми и подчас неудобными планировками уже набили оскомину. За последнее десятилетие многие ведущие застройщики пересмотрели саму концепцию жилья: пространство должно быть функциональным и максимально зонированным. Но даже современные стандарты иногда нуждаются в переработке. Грамотная перепланировка квартиры в несколько раз повышает ее комфортабельность. О том, как согласовать изменения и избежать досадных недоразумений, читайте в материале SPbHomes.

Что такое перепланировка?

Согласно определению Жилищного кодекса РФ, перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Понятие включает в себя установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

Допускается:

• Объединение негазифицированной кухни с комнатой;
• Объединение ванной и туалета;
• Увеличение площади кухни, санузла, жилой комнаты за счет коридора, кладовой;
• Перенос «мокрой» зоны на кухне, если снизу находится нежилое помещение;
• Демонтаж встроенной антресоли;
• Объединение теплого балкона или лоджии с комнатой или кухней;
• Перенос дверного проема в ненесущей стене.

Категорически запрещается:

• Сносить несущие стены;
• Менять местами кухню и комнату;
• Объединять газифицированную кухню с комнатой;
• Устанавливать водяные радиаторы отопления на балкон/лоджию;
• Подключать систему теплых полов от ЦОС;
• Демонтаж переливного порога между санузлами и коридором;
• Вносить изменения или демонтировать вентиляционный короб;
• Переносить «мокрые» зоны в многоквартирном доме;
• Увеличение площади коридора, кладовой за счет жилых комнат.

Необходимо учесть, что представленные выше списки неполные: к примеру, иногда можно пробить новый дверной проем в несущей стене, однако понадобится согласование инженера и серьезное усиление конструкций. Как ни крути, но в каждом отдельном случае необходима консультация специалиста.

Этапы согласования

Согласование перепланировки – процесс не быстрый. Существует два возможных варианта: официальный, с предварительными планами, кипой бумаг и продолжительным ожиданием, и легализация изменений постфактум, то есть уже после самовольной перепланировки. Многим второй путь может показаться более легким, однако это далеко не так. Понадобятся те же документы, справки и терпение, но только процесс будет проходить уже в судебном порядке. И это, к сожалению, единственный способ. К тому же, помимо судебных издержек, собственник такой квартиры рискует остаться без компенсации от страховой компании в случае форс-мажора (затопление соседями сверху, например) или, что иногда с точки зрения финансов еще хуже, суд может обязать его привести жилье в первоначальный вид. После соответствующего постановления суда открывается исполнительное производство, а это значит, что ремонтные работы будут контролировать, и отвертеться не получится.

Для официального согласования перепланировки вам понадобится:

• Написать заявление;
• Составить проект перепланировки;
• Предоставить правоустанавливающие документы на квартиру и технический паспорт;
• Получить согласие от жилищной инспекции и муниципальной администрации;
• Пройти экспертную комиссию по факту изменений;
• Получить подтверждение о внесении изменений в ЕГРН.

Если же перепланировка ведется в ипотечной квартире, то необходимо согласие банка-залогодержателя.

В идеале ответ о согласовании перепланировки жилых помещений собственник получит в течение 45 дней. Однако на практике такие сроки редко соблюдаются из-за множества бюрократических проволочек или просто человеческого фактора.

Перепланировка и перевод жилья в нежилое помещение

Собственники квартир на первых этажах в старых домах часто хотят перевести их в статус нежилых помещений. «Квадраты» используются для сдачи или продажи под магазины, салоны красоты, аптеки и т.д. Коммерческие помещения имеют свои определенные требования – необходимо учитывать их при указании назначения будущей площади.

Весной 2019 года, в связи с принятием закона, запрещающим размещение хостелов в многоквартирных домах, возникла необходимость внесения поправок в действующее законодательство относительно перевода жилых помещений в коммерческие. 30 мая 2019 года Владимир Путин подписал соответствующий законопроект.

Общие положения остались прежними. Необходимы:

• Отдельный вход;
• Отсутствие жилых помещений под будущим нежилым;
• Перепланировка при необходимости (согласно будущему назначению).

Из принципиально новых требований следует отметить обязательное проведение общего собрания собственников, протокол встречи с одобрением большинства (50%+1 голос в домах с 2-мя и более подъездами и 2/3 в доме с одним) и письменное согласие всех владельцев квартир, примыкающих к потенциальному нежилому. Примыкающими считаются все квартиры, имеющие общие стены по бокам и находящиеся непосредственно сверху. Если хотя бы один собственник выскажется против – перевод не одобрят.

Все документы должны быть предоставлены собственником будущего коммерческого помещения работникам муниципалитета.

Самая распространенная причина отказа – несоответствие нормам и фактическая невозможность их соблюдения. К примеру, небольшую двушку физически невозможно переоборудовать под супермаркет или кафе на 40 посадочных мест.

Категорически запрещен перевод из жилого в нежилое:

• При наличии каких-либо обременений на квартиру;
• При наличии жилой части в составе будущего нежилого;
• При условии, что в существующем жилом помещении кто-либо постоянно проживает.

Собственник, желающий осуществить перевод, должен обратиться в муниципалитет с соответствующим заявлением и приложить подробный проект перепланировки, если таковая требуется. Ни правоустанавливающие документы, ни технический паспорт, ни другие подобные сведения предоставлять не нужно – муниципальный орган обязан сам запросить их, если вся информация занесена в ЕГРН.

Поправки, по мнению собственников бизнеса и аналитиков, не только значительно усложняют процедуру перевода, но и делают ее в большинстве случаев практически невозможной за счет человеческого фактора.

Согласование перепланировок – длительный, иногда нервный процесс, но необходимый процесс. Официальное разрешение на работы и одобрение комиссией результатов поможет избежать проблем с возможной дальнейшей продажей жилья. Кроме того, специалисты могут предложить иные, более безопасные и удачные решения по использованию пространства. SPbHomes советует заранее обращаться в муниципалитеты за разъяснениями, оценивать риски и свои возможности.