Инвестиции с умом: сегмент апарт-отелей в Петербурге продолжает расти

Апарт-отели – это сравнительно новый для России сегмент гостиничной недвижимости с возможностью долгосрочного проживания.

По данным Knight Frank, сейчас в Петербурге насчитывается порядка 16 тысяч юнитов. По сравнению с аналогичным периодом 2018 года, предложение выросло на 31%. Только с начала текущего года застройщики вывели на рынок 5 новых проектов с суммарным числом апартаментов 8761.

Апарт-отели как кризисная мера

По единодушному мнению экспертов, тенденция роста в ближайшие несколько лет сохранится. Обусловлено это большим количеством незанятых территорий с общественно-деловым назначением в городе и наличием неликвидного для жилья земельного банка у строительных компаний. К этому списку отдельным пунктом можно добавить и постепенно возрастающее значение делового туризма в Петербурге.

Изначально апарт-отели возникли как ответ отрасли на кризис пятилетней давности: стоимость строительства жилья увеличилась из-за валютных скачков. В придачу к подорожавшим оборудованию и стройматериалам муниципальные и федеральные власти стали ужесточать градостроительные нормы. Формат апарт-отеля же не относится к жилой категории, поэтому учет обязательного коэффициента количества машиномест, уровня инсоляции, обеспечения социальными объектами отошли на второй план – для гостиниц все это не нужно. Отсюда и низкая поначалу цена за «квадрат».

По состоянию на май 2019 года, по оценкам аналитиков, средняя стоимость 1 кв. м в апартах в СПб возросла до 148 тысяч рублей.

Популярное и выгодное еще 10 лет инвестирование в стройку уже не так прибыльно: стоимость жилья на котловане и после сдачи дома увеличивается, но ненамного – до 30% в хорошо развитых районах рядом с метро. К тому же, в локациях с большим количеством строек рынок уже перенасыщен предложением. В таких реалиях гарантированный оператором (управляющей компанией) доход от вложений в апартаменты может в несколько раз обогнать потенциальный объем выручки от перепродажи квартиры или сдачи ее в аренду.

Какой апарт-отель принесет больший доход?

В случае с апарт-отелями принципы выбора проекта схожи с принципами выбора жилья:

• Оценка расположения. Удаленность от туристических троп, крупных бизнес-центров и основных транспортных артерий, в том числе от метро. Чем дальше апарт-отель расположен, тем будет меньше шанс заселить его даже в «высокий» летний сезон. О зимнем периоде даже не приходится заикаться: туристический Петербург с октября по май практически вымирает.
  
  
• Оценка застройщика. Строительная компания с хорошей репутацией на рынке с большей вероятностью построит качественную гостиницу, чем неизвестный застройщик без опыта. Конечно, с одной стороны, это предубеждение, но статистика говорит в пользу выбора мастодонтов: налаженные связи с поставщиками и проверенные подрядчики помогут сдать объект в срок. Кроме того, финансовое состояние крупного девелопера проще проанализировать и оценить потенциальные риски.
  
  
• Оценка проектной документации. При существующей неразберихе с классификациями апарт-отелей неизменным остается одно – строительство должно вестись по 214-ФЗ. Дольщик будет в большей безопасности. О том, что именно нужно проверить в документах, читайте здесь (ссылка).

По замечаниям участников рынка, наибольшую прибыль приносит удобное расположение относительно центра, аэропорта и крупных деловых центров. Хорошая доступность исторически значимых мест дополнительно загрузит юнит российскими и иностранными туристами весной и летом. Близость к университетам обеспечит приток поступающих и студентов. А хорошая социальная инфраструктура даст возможность сдавать апартаменты в долгосрочную аренду.

Обычно первые этажи апарт-отелей отводятся для размещения магазинов, ресторанов, фитнес-клубов, прачечных и коворкингов. Широкое собственное инфраструктурное предложение также делает проект привлекательнее для постояльцев.

После такой первичной проверки уже можно вникать в конкретные доходные программы и предложения застройщика.

Доходность апартаментов

На фоне текущих и только грядущих изменений (запрета хостелов в жилых домах, изменения строительного законодательства) набирает обороты долгосрочное инвестирование в гостиничный бизнес. Возможность покупки одного юнита или сразу нескольких дает время клиенту «прощупать» нишу.

Привлекательность апартаментов состоит в потенциально высокой доходности от сдачи. Причем, краткосрочная аренда выгоднее долгосрочной: расценки посуточного пребывания выше. Однако зачастую застройщики указывают в расчетах прибыли некорректную информацию, опуская несколько важных моментов.

По действующему законодательству физическое лицо не может сдавать апартаменты, т.е. гостиничный номер, самостоятельно. Для осуществления деятельности необходимо либо оформить ИП и заниматься поиском, обслуживанием и приемом гостей самостоятельно, либо заключить договор на оказание услуг с управляющей компанией, делегировав все эти функции ей.

И первый, и второй варианты сопряжены с некоторыми затруднениями: для приемлемого уровня дохода инвестора необходимо обеспечить загруженность юнита. Другими словами, для того, чтобы в течение минимум 5 лет «отбить» затраты и получать дивиденды, номер должен быть занят не менее 70% в год – примерно 255 дней из 365. В Санкт-Петербурге такими показателями сейчас могут похвастаться только крупные сетевые гостиницы в центральных районах с хорошей транспортной доступностью.

Для наглядности приведем примерные расчеты по доходности небольшого юнита-студии в апарт-отеле NEXT в Василеостровском районе города при долгосрочной сдаче без услуг УК. При подсчете использовались приблизительные цифры расходов и не учитывались расходы по содержанию номера (ремонт, уборка и проч.), оплате электричества и стоимости рекламы. Также важным условием стала покупка апартаментов на собственные средства без использования ипотеки; в случае банковского заёма из показателей чистого дохода необходимо вычесть размер ежемесячных платежей.

При кратковременном варианте аренды ежемесячные доходы можно заметно увеличить при условии хорошей загрузки. Приведем средние цифры по рынку исходя из ставки 3000 рублей за ночь и 70% занятости.

В расчетах не учтен ежегодный обязательный взнос ИП в 36238 рублей и расходы на бухгалтерию.

В случае выбора в пользу ИП инвестор будет вынужден все свободное время посвящать поиску клиентов. При самых лучших условиях дохода в 10-11% и загруженности в 21 день из 30 – это примерно 30-50 тысяч рублей после расчетов по ЖКХ и после уплаты налогов в месяц. Для сравнения, средняя заработная плата по Петербургу в 2018 году – 57,3 тысячи рублей.

Если же подписан договор с УК, то из чистой прибыли необходимо вычесть те же жилищно-коммунальные услуги, налоги и комиссию (от 10%) оператору. Сумма останется примерно такой же, как и в первом случае, с небольшой вилкой в ту или иную сторону. Однако свободного времени у собственника будет больше.

Проблема большинства существующих управляющих компаний заключается в отсутствии гостиничного опыта, особенно это касается организаций от застройщика. Профессиональные отельеры среди работников подобных компаний есть, но пока их не так много.

Еще один момент, который необходимо выяснить инвестору еще на стадии рассмотрения проекта – ремонтное обслуживание номеров. На кого возлагается эта обязанность? Входит ли эта услуга в комиссию УК? Или же собственнику придется платить в случае какой-либо поломки из своего кармана?

Перепродажа юнита чаще всего осуществляется через управляющую компанию. На рынке уже существует практика быстрого выхода инвестора из проекта: застройщик может выкупить апартаменты по тем же условиям, по которым они приобретались собственником. Этот вариант может быть невыгоден с точки зрения инфляции, но обеспечивает некоторой уверенностью в том, что недвижимость не будет находиться без движения годами и приносить убыток.

Во что инвестировать в Петербурге

Сейчас петербургский рынок динамичен: инвесторы уже пресытились стандартными предложениями и локациями, поэтому строительные компании пытаются всячески отличаться от конкурентов. Речь идет не только о внешней составляющей, в приоритете повышение качества сервиса и расширение перечня услуг.

Новые проекты радуют разнообразием:

Так, застройщик PLG вывел на рынок сеть инвест-отелей – сплав традиционного представления об апартаментах и банковских систем инвестирования. Такой формат, как у IN2IT и «ПРО.Молодость», предполагает, что покупатель может в любой момент выйти из проекта, продав свою долю, юнит или целый пакет девелоперу. Это максимально минимизирует риски потери своих первоначальных вложений.

Инвест-отель "ПРО.Молодость", метро "Улица Дыбенко"

Инвест-отель IN2IT, метро "Купчино"

Апарт-отель NEXT в Василеостровском районе уже более привычен для инвесторов. Плюс проекта в ориентированности компании на долгосрочную аренду с повышением качества обслуживания и лояльности.

Апарт-отель NEXT, метро "Василеостровская"

МФК «WINGS апартаменты на Крыленко» сочетает в себе классический апарт-отель и деловой центр, что станет преимуществом при выбранном расположении: Невский район пока недостаточно развит с деловой точки зрения. Объект вполне может превратиться в центр бизнес-притяжения.

МФК "WINGS апартаменты на Крыленко", метро "Улица Дыбенко"

Апарт-отель Docklands интересен близостью к центру: Васильевский остров хорошо развит с точки зрения инфраструктуры и транспортной доступности. К тому же услуги управляющей компании относительно недороги – 10% от дохода собственника.

Апарт-отель Docklands, метро "Приморская"

Проект Zoom Apart займет выгодную позицию в Приморском районе: рядом метро «Черная речка» и крупные транспортные развязки. Кроме того, стоимость юнита-студии довольно демократична – от 2,3 млн рублей на старте продаж.

Апарт-отель Zoom Apart, метро "Черная речка"

Много споров возникло вокруг апарт-отеля Start у станции метро «Парнас»: большой номерной фонд в типичном «спальнике», отсутствие опыта у застройщика в управлении гостиницами могут смутить многих инвесторов. Однако локация популярна у приезжих, а стоимость номера в отеле сейчас одна из самых низких в городе.

Апарт-отель Start, метро "Парнас"

Апарт-отель Y’ES Marata возводится в самом центре Петербурга в пешей доступности от нескольких станций метро: «Лиговский проспект» и «Звенигородская». Интересные визуальные решения и внутренняя инфраструктура добавляют «очков» проекту.

Апарт-отель Y'ES Marata, метро "Лиговский проспект"

Прогнозы экспертов схожи: сфера перспективна, при грамотном выборе и распределении средств доходность можно увеличить, а собственный инвестиционный пакет расширить. Стоимость 1 кв. м продолжит расти.

SPbHomes.ru рекомендует внимательно подходить к выбору застройщика и оператора и детально вникать в текущие дела компании.