Редевелопменту быть: как изменится облик Санкт-Петербурга под влиянием 373-ФЗ

Прошли те времена, когда в Санкт-Петербурге было множество земель под жилую застройку. Центр города давно сформирован, только на окраинах остались пятна, наиболее удачные из которых постепенно выкупаются девелоперами. Активное развитие получили ближайшие к городу территории Ленинградской области. На их примере мы видим, что не всегда такую тотальную застройку районов можно назвать «развитием» в полном смысле слова. 

В частности, далеко не каждый застройщик готов возводить рядом с жилыми комплексами, особенно эконом класса, всю необходимую социальную инфраструктуру: детсады, школы, поликлиники, дорожную сеть. В итоге, застройка становится все плотнее, количество жителей увеличивается, а проживание в таких районах едва ли можно назвать комфортным.  В итоге, такое жилое строительство не развивает город, а скорее наоборот – создает еще больше проблемы.

Редевелопмент не гарантирует развития инфраструктуры

Проблема недостатка инфраструктуры свойственна не только окраинам, то и территориям ближе к центру города. Да, возведение новых ЖК становится возможным благодаря редевелопменту: земли производств перепрофилируются и на месте бывших заводов и складов вырастают жилые многоэтажки. Но они также страдают от недостатка инфраструктуры. 

Все больше проектов запускаются в так называемом «сером» поясе города. Наиболее популярными локациями становятся Октябрьская набережная (ЖК «Цивилизация», ЖК «Полис на Неве», ЖК «Светлый мир «О`Юность» и другие) и Петровский остров (ЖК Neva Residense, ЖК «Петровская ривьера», ЖК «Петровский Квартал на воде» и т.д.). Отдельные объекты реализуются и на бывших землях мясокомбината «Самсон», завода «Вагонмаш», НПО «Абразивный завод «Ильич». 

Проблемы освоения территорий

Вследствие редевелопмента «мертвые» территории начинают жить новой жизнью, что выгодно инвесторам, застройщикам, горожанам и самому городу. Но для того, чтобы «вдохнуть жизнь» в бывшие «серые зоны» недостаточно просто разместить на ней бетонные коробки новостроек, какими бы элитными они не были. Необходимо создать среду, максимально пригодную для жизнедеятельности человека. Весь согласитесь, что «среда» - это не просто детская или спортивная площадка во дворе нового ЖК.

Так возникает необходимость создания стимула к развитию территорий. Представьте себе, как много земель в непосредственной близости к историческому центру Санкт-Петербурга сегодня заняты складами, непонятыми и заброшенными строениями и пустырями. Такая земля не используется в строительстве, в бизнесе, она мешает городу развиваться в своих границах. 

У каждого из таких земельных участков есть собственник, который ничего не строит на ней, однако держит в своей собственности. Владелец земли мог бы продать ее муниципалитету или инвестору, которые в дальнейшем возвели бы на ней транспортную развязку, новую школу или другой объект инфраструктуры. 

Как новый 373-ФЗ может помочь городу?  

Не так давно вступил в силу 373-ФЗ, который закрепил ряд любопытных поправок в Градостроительный кодекс РФ:

•  Изменил процедуру разработки и утверждения проектов планировки территорий;
•  Закрепил виды и содержание документов по планировке: проект планировки территории и проект межевания территории;
• Утвердил общие требования к документации;
• Закрепил понятие комплексного развития территории по инициативе правообладателя или по инициативе органа местного самоуправления.

Особый интерес представляет новый инструмент под названием - комплексное устойчивое развитие территорий, который призван ускорить развитие внутригородских территорий, в частности освоение промзон. 

Документ дает больше свободы инвесторам и местной власти. По факту, они получили возможность выкупать заброшенные участки у собственников, причем принудительно. Теперь инициировать то самое комплексное развитие территории может как правообладатель (например, собственник земельного участка), так и орган местного самоуправления.

У властей появилась неплохая возможность в полной мере реализовать свой градостроительный замысел и использовать экономический потенциал территорий, оказывая влияние на собственников. Конечно, только в рамках законных оснований.

Федеральный закон выделяет случаи, в том числе ситуацию, когда территория в большей части занята аварийным жильем. Власть сможет заключить с собственником договор о комплексном развитии территории. Отказ собственника повлечет принудительное изъятие объектов, а для дальнейшего развития территории город сможет привлечь инвестора с помощью аукциона.  

Не исключено, что благодаря механизмам нового закона в Северной Столице появятся новые благоустроенные территории, жители которых не будут испытывать недостатка в объектах инфраструктуры. Такие изменения выгодны и городу, и девелоперам. Однако принудительное изъятие явно не понравится владельцам заброшенных участков, поскольку размер компенсации может оказаться недостаточным. В данном случае важно соблюсти баланс публичных и частных интересов. Как он будет реализован на практике мы скоро узнаем. Следите за информацией на сайте SpbHomes.ru.