Расторжение договора долевого участия

Застройщики Санкт-Петербурга нередко не соблюдают сроки сдачи жилья в эксплуатацию. Поэтому многие дольщики, не дождавшиеся новоселья, решают вернуть инвестированные средства. Как правильно оформить расторжение предварительного договора долевого участия в строительстве, чтобы вернуть деньги и компенсировать моральные потери?

Два типа оснований для расторжения ДДУ дольщиком

Подписав ДДУ и став дольщиком, гражданин, по сути, покупает квартиру в недостроенном доме. При этом сам он обязуется выплатить ее полную стоимость, а застройщик, вторая сторона договора, обязуется выстроить дом и ввести его в эксплуатацию. Сделка считается закрытой при выполнении обязательств каждой из сторон. Документальным подтверждением этого становится подписание ими акта сдачи-приемки квартиры. До этого момента дольщик может по тем или иным причинам инициировать отказ от квартиры.

Взаимоотношения дольщиков-застройщиков регулируются профильным ФЗ-214. Согласно его нормам, по инициативе дольщика расторжение договора долевого участия проводится либо «мирным путем», либо путем обращения в суд.

В первом случае причиной может стать:

• просрочка застройщиком обязательств по сдаче дома на два месяца;
• выявление в квартире существенных недостатков, нарушающих действующие стандарты или прописанные в ДДУ условия, и не исправленные строителями в срок;
• прекращение действия используемого застройщиком поручительства и не возобновление его в 15-дневный срок.

Судебное расторжение ДДУ может базироваться:

• на приостановке или прекращении строительных работ, очевидно затягивающих сдачу объекта;
• на существенной корректировке проектной документации – например, изменении площади квартиры;
• на смене назначения общедомового имущества.

Регистрация расторжения договора долевого участия

Односторонний порядок расторжения договора долевого участия обязует инициировавшую процедуру сторону направить письменное уведомление об этом другой стороне. В заявлении на расторжение договора долевого участия следует проинформировать противоположную сторону о последствиях расторжения. При невыполнении условий соглашение расторгается и прекращает действие.

Соглашение считается аннулированным только после регистрации факта его расторжения. С заявлением к регистратору должна обратиться одна из сторон, сопроводив его документацией, подтверждающей расторжение. Регистрация расторжения договора долевого участия государственной пошлиной не облагается.

По закону, после написания дольщиком отказа от исполнения ДДУ и направления его застройщику, последний должен в течение 20 дней вернуть денежные средства. Но далеко не всегда попытка «мирного развода» оказывается успешной. Часто застройщик либо вообще не реагирует на заявление дольщика, либо сообщает ему о невозможности возврата денег.

В этом случае дольщику предоставлено право подачи судебного иска о расторжении ДДУ. Когда договор расторгается по решению суда, на возврат денег строительной компании отводится 10 дней после вступления его в силу.

На какую компенсацию может рассчитывать дольщик?

Расторжение договора долевого участия предполагает возврат денежных средств, перечисленных дольщиком в счет оплаты будущей квартиры застройщику. Кроме того, несостоявшийся покупатель получает право на взыскание:

• процентов, начисленных за весь период пользования строительной компанией чужими деньгами (размер ставки составляет 1/150 от ставки рефинансирования Центробанка);
• суммы штрафных санкций, начисляемых при невозврате застройщиком денег в установленный законом срок (это проценты, рассчитываемые по той же ставке рефинансирования).

Кроме того, ст. 15 ГК РФ предоставляет бывшему дольщику право возместить убытки, которые он понес из-за переноса сроков сдачи объекта. Для этого суду следует предоставить документальное подтверждение отсутствия у дольщика возможностей проживания и договор аренды жилплощади с документально подтвержденной оплатой по договору.

Дольщику необходимо понимать, что экономические последствия расторжения ДДУ в суде следует оценить заранее. Смысл бороться за свои права есть лишь в том случае, когда новоселье действительно откладывается на непрогнозируемый период.