Квартиры станут еще дороже? Прогноз экспертов рынка на 2019 год

Прошедший 2018 год стал для строительного рынка переломным: вступившая в силу 1 июля новая редакция 214-ФЗ и принятые в конце декабря поправки о переходе на эскроу-счета наделали немало шума. SPbHomes опросил аналитиков и составил свой прогноз развития отрасли недвижимости в 2019 году.

Итоги рынка недвижимости за 2018 год

---

Весь 2018 год рынок первичной недвижимости находился в растущем состоянии. Застройщики активно выводили в продажу уже имеющиеся объекты и скупали все мало-мальски подходящие земельные участки для новых проектов. Нервозность компаний передалась и их клиентам. В некотором смысле повторилась история кризисного периода 2014-2015 гг. Тогда, из-за валютных скачков, покупатели боялись потерять деньги и вкладывались в недвижимость. В 2018, опасаясь грядущего повышения стоимости жилья, квартиры разбирались не менее активно.

«Если коротко, то происходящее на рынке первичной недвижимости можно описать одним словом – паника.Увеличение количества продаж больше, чем на 30%, и рост цен по отдельным проектам в таком же объеме», - комментирует Ольга Морозова, руководитель Департамента долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость».

По данным «Авито Недвижимость», интерес пользователей на их платформе к новостройкам в среднем по России увеличился на 5% в 2018 году в сравнении с 2017 годом, а предложение выросло на 14%. У юзеров сервиса в Санкт-Петербурге спрос и предложение выросли сопоставимо: на 3% и 4% соответственно. Для сравнения, в Москве разрыв более существенный: спрос вырос лишь на 1,5%, а предложение – на 12%.

По данным "Авито Недвижимость"

«Результаты 2018-ого – это почти рекорд, они совсем немного не дотянули до рекордной цифры по
спросу для Петербурга и пригородной зоны – 5,1 млн кв. м строящегося жилья в год, которая была
достигнута в самом успешном году для всего рынка - 2014-ом», - делится Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Сегменты «эконом» и «комфорт» традиционно остаются самыми востребованными и раскупаются еще на начальных стадиях строительства. Эксперты считают, что в 2019 году эта политика не изменится, по крайней мере, в первом полугодии.

Чем грозит покупателям переход застройщиков на эскроу-счета

---

По словам аналитиков, после полноценного введения эскроу-счетов количество проектов снизится. Причиной может послужить отказ застройщику или его объекту в получении проектного финансирования. 

«Не все застройщики имеют собственный капитал для строительства, а точнее практически никто!» - говорит коммерческий директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Сергей Топорников.

Цены на недвижимость, по прогнозам аналитиков, увеличатся. Для застройщиков новая расчетная форма - это не только отказы в инвестициях, но и серьезное удорожание себестоимости строительства за счет процентов по проектному финансированию. Новые расходы традиционно возложат на конечного потребителя. Есть вероятность того, что покупатель, внесший более 10 млн рублей на эскроу-счет, не сможет вернуть часть денег, так как такой счет на данный момент страхуется на сумму до 10 млн рублей.

Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management согласна с коллегой: «На стоимость квартир повлияют не сами эскроу-счета, а кредиты, необходимость в которых появится у застройщиков. Проценты за пользование кредитным средствами будут закладываться в стоимость квадратного метра и лягут на плечи покупателей жилья».

Объем предложения в последние годы естественным образом увеличивался, но ужесточение требований к застройщикам, скорее всего, заставят уйти с рынка мелкие компании.

Увеличение ипотечных ставок – рост стоимости жилья?

---

Ипотечное кредитование успешно обеспечивает доступность строящегося жилья для населения. Это мощный инструмент, который позволяет улучшить жилищные условия, и при этом сейчас доступный гражданам. «Объем ипотечных сделок в Санкт-Петербурге в 2018 году составлял около 64-65%», - посчитала Ольга Трошева.

Виктория Решетняк, менеджер по работе с клиентами ООО «Первое Ипотечное Агентство» считает, что стоит ждать повсеместного, но плавного роста ипотечных ставок:

«Скачкообразного повышения не будет, так как в таком случае произойдет резкий спад спроса на ипотечное кредитование. Банки постараются этого избежать, так как ипотека – это их наиболее востребованный продукт».

Нужно понимать, что существует прямая связь между ростом ключевой ставки ЦБ РФ и процентных ставок по ипотечному кредитованию: повышается ключевая – дорожает ипотека. С конца 2018 года ключевая ставка увеличилась до 7,75%. К тому же новые санкции, дикая инфляция, в том числе из-за повышения НДС, - достаточно факторов для ее дальнейшего повышения. Несмотря на отсутствие роста реальных доходов населения, в 2018 году рынку оказало поддержку снижение ставок по ипотеке и традиционное доверие к инвестициям в недвижимость со стороны россиян. По словам специалистов «Авито Недвижимость», произошедшее в конце года удорожание ипотеки также стимулировало спрос, ведь покупатели подумали, что времена низких процентов могут закончиться и поторопились завершить сделки на старых условиях.

Как будет развиваться рынок первичной недвижимости в 2019?

---

В Colliers International думают, что возможные сценарии развития рынка могут сильно отличаться. Пока неизменным остается присутствие проектов с разницей в цене 30%-40% на разных этапах готовности – от котлована до сдачи дома. В основном, это объекты без привлечения застройщиком кредитов и объекты крупных застройщиков, заинтересованных в обеспечении объемов продаж.

«Однако сегодня ситуация уже меняется – с вводом эскроу-счетов в июле 2019 года ряд девелоперов просто перестанет продавать квартиры на ранних стадиях готовности. Интерес инвесторов к таким проектам будет соответственно угасать», - констатирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.

Вопрос роста ипотечных ставок остается в подвешенном состоянии. Наталья Ермолаева, директор 
компании «Гарант Кредит. Ипотечный брокер резюмирует вышесказанное:

«Некоторые банки уже повысили ставки в декабре, и остальные подтягиваются. Нужно понимать, что при текущем размере ключевой ставки 7,75% банкам будет тяжело сохранить ипотечные ставки на уровне ниже 10%, таких предложений скорее всего не останется уже в ближайший месяц. Так же есть причины ожидать увеличение первоначального взноса и ужесточение требований банков к заемщикам».

Коротко о прогнозе по рынку недвижимости от аналитиков:

• В первом полугодии 2019 года будет наблюдаться плавный рост ипотечных ставок;
• До 1 июля 2019 года брать ипотеку на строящееся жилье будет выгодно;
• После 1 июля количество новых объектов на рынке резко сократится;
• После 1 июля многие мелкие строительные компании уйдут с рынка навсегда;
• После 1 июля ужесточатся требования банков к застройщикам, может увеличиться минимальный 1-ый взнос;
• Стоимость жилой недвижимости увеличится.

SPbHomes внимательно следит за ситуацией в отрасли и регулярно составляет аналитические прогнозы на недвижимость в СПб.