Досрочное погашение ипотеки: выбираем самый выгодный вариант

Что такое досрочное погашение ипотеки?

Если вы купили жилье в ипотеку, то наверняка не раз задумывались о том, чтобы поскорее снять с себя бремя обязательств. 

Существует ситуация, когда меняются жизненные обстоятельства и вы понимаете, что в скором времени не сможете делать ежемесячные платежи по ипотеке в прежнем объеме. При этом, вы располагаете определенной денежной суммой, которую готовы отдать сейчас. 

Так или иначе, вы готовы заплатить банку определенную сумму в надежде сделать свою жизнь комфортнее. Закон, в частности, ст. 809-810 ГК РФ, предусматривает возможность досрочного погашения ипотечного займа, в том числе, частичное. 

Выгодно ли досрочное погашение ипотеки в полном объеме? Определенно да, поскольку при погашении суммы основного долга банк начисляет вам проценты только до дня возврата суммы. Чем раньше вы досрочно погасите долг, тем меньше переплатите. Банкам такое положение дел невыгодно, они теряют прибыль, но ограничить право заемщика не могут. 

В ситуации с частичным погашением ипотеки все не так просто. 

Варианты погашения долга

Подробнее рассмотрим варианты досрочного частичного погашения долга. Существуют два способа:

• Уменьшение срока ипотеки;
• Уменьшение платежа ипотеки.

Оба варианта предполагают пересчет графика выплат по ипотечному кредиту. Однако в первом случае будет уменьшен общий срок кредитования, а во втором варианте срок останется неизменным, но будет пересчитан ежемесячный платеж.

Иногда банки в договоре прописывают возможность досрочного погашения только одним из способов. Поинтересуйтесь этим до заключения договора, если не хотите связать себя невыгодными условиями. Если же в вашем договоре нет ограничений, то вы вправе самостоятельно выбрать удобный способ. 

К примеру, банк «Санкт-Петербург» прописывает в типовом договоре следующее условие: «В направляемом Кредитору Заемщиком уведомлении о частичном досрочном погашении задолженности по кредиту должно быть указано наличие/отсутствие желания Заемщика на изменение Графика погашения с сокращением общего срока кредитования». Согласно этому условию, заемщик в заявлении указывает, хочет ли он сократить срок либо уменьшить платеж. 

Каждый из этих путей имеет свои особенности.

Выгодно ли частичное досрочное погашение ипотеки?

Частично погашать ипотеку может быть выгодно не во всех случаях. Многое зависит от вариантов погашения, момента погашения и от того, с помощью каких платежей вы рассчитываетесь с банком: аннуитетных или дифференцированных. Напомним, что в первом варианте вы платите равные суммы на протяжении всего срока, однако структура платежей разная. В первой половине срока проценты за кредит преобладают над основной суммой долга, во второй половине – наоборот. 

Дифференцированные платежи таковы, что одна половина платежа идет в счет уменьшения основного долга, а другая – в счет оплаты процентов. При этом, размер процентов к концу ипотеки становится все меньше, следовательно, размер самого платежа уменьшается. Этот тип платежей является более выгодным, поскольку переплата меньше, однако он более обременительный для заемщика в первой половине срока. 

Выясним, при каком типе платежей досрочно погашать ипотеку выгодней. В качестве примера рассмотрим два ипотечных кредита на сумму 3 млн руб, на срок 120 месяцев (10 лет) под 10% годовых. В одном из них – аннуитетный тип платежей, в другом – дифференцированный. 

Предположим, что мы досрочно вносим 500 тысяч рублей на третий год ипотеки. В одном случае, мы просим уменьшить срок ипотеки, в другом – сократить сумму ежемесячного платежа.  

Как следует из таблицы, наиболее выгодное погашение ипотеки будет происходить при аннуитетном типе платежей. При этом, при сокращении срока ипотеки вы сэкономите значительно больше, чем при сокращении суммы платежа.  

Далее мы рассмотрим, как и что лучше уменьшать при досрочном погашении ипотеки.

Когда выгоднее уменьшать срок ипотеки?

Если наличие ипотечного кредита создает для вас лишний стресс, заставляет постоянно беспокоиться о будущем и текущий размер платежа по ипотеке для вас комфортен, то имеет смысл уменьшать срок ипотеки. К тому, экономическая ситуация в стране может поменяться и нависший кредит будет оказывать давление. 

В чем выгода уменьшения срока? Чем он меньше, тем меньше составит переплата банку. 

Выгода серьезно зависит от того, когда вы будете производить частичное погашение. Чем раньше вы осуществите платеж, тем меньше переплатите. 

В качестве примера рассмотрим ранее описанную ситуацию: ипотека на 120 месяцев, сумма – 3 млн рублей под 10 % годовых, тип платежей – аннуитетный. Мы сравнили размеры переплаты в случае внесения досрочного платежа в размере 500 тыс рублей в разные периоды течения срока кредита: через месяц после заключения договора, в середине срока и за два года до конца срока.

При отсутствии досрочного платежа итоговая сумма составит 4, 757 млн рублей, переплата – 1, 757 млн. 

Как следует из таблицы, наиболее выигрышный вариант: вносить платеж в счет погашения ипотеки с уменьшением срока в первой половине срока. Во второй половине срока выгода не такая значительная. 

Когда выгоднее уменьшать сумму долга ипотеки?

В случае, когда нагрузка на бюджет слишком велика, уместнее будет уменьшать сумму ежемесячного платежа. Это позволит чувствовать себя более свободным и улучшить качество жизни. 

Возьмем ту же гипотетическую ситуацию, что и в предыдущем пункте. Сравним выгоду от досрочного погашения с уменьшением суммы применительно к платежам в разные сроки кредита. 

Как вы видим, уменьшать сумму платежа не так выгодно, как уменьшать сумму долга. В остальном ситуация схожа: значительно сэкономить при досрочном погашение ипотеки с уменьшением суммы платежа вы сможете только в первой половине срока.