Подорожание на рынке недвижимости СПб в два раза

Рынок жилья подвергается постоянным изменениям в зависимости от экономической ситуации в стране, а также от других факторов, влияющих на ценообразование в сфере недвижимости. Как обстоят дела на данный момент и чего ожидать желающим купить квартиру в 2022 году – об этом вам расскажут эксперты SPbHomes.

Цены на рынке недвижимости сейчас

За последние пару лет мы пережили сразу несколько потрясений. Сначала перешли на проектное финансирование и эскроу-счета. Затем нас настигла затянувшаяся пандемия, которая существенно повлияла на весь российский рынок. Теперь над нами, как тучи, нависли еще две проблемы – резкий подъем цен на строительные материалы и льготная ипотека.

Если выделить главные причины сильной просадки рынка недвижимости, то они выглядят так:

• Падение доходов населения – в период кризиса многие граждане потеряли работу, стали получать низкую зарплату, поэтому просто не готовы купить квартиру сейчас.
• Проблемы с поставками импортных материалов.
• Слишком дорогая ипотека.

Итак, мы видим, что спрос на жилье падает, его не могут покупать и наблюдается смутное затишье. Общероссийская статистика утверждает, что ипотека рухнула в мае этого года почти на 80%, рынок «первички» – на 42%, а вторички на целых 90%!

В июне ситуация снова поменялась, но уже в лучшую сторону. Средняя стоимость вторичного жилья России за три месяца, после падения спроса, снизилась на 4%. Сотрудники федеральной компании «Этажи» собрали следующую статистику:

• Пермь – на 1,6%;
• Ростов-на-Дону – на 1,2%;
• Самара – 1%;
• Волгоград – на 0,6%;
• Санкт-Петербург и Казань – на 0,4%;
• Москва и Екатеринбург – на 0,2%.

В остальных крупных городах России средняя цена предложения демонстрирует хоть и слабый, но рост.

Как обстоят дела на рынке СПб?

Если обратиться к данным сервиса DataFlat.ru, который проанализировал рынок цен недвижимости СПб, то в Санкт-Петербурге, по сравнению с весной 2021 года, число ДДУ сократилось с 5 до 2,3 тысяч. В Ленинградской области в мае заключили почти в 2 раза меньше договоров ДДУ, чем в апреле, а снижение по проданной площади сократилось в 1,7 раза.

Выручка застройщиков в июне 2022 года составила 23,4 млрд рублей, что на 48% меньше, чем год назад (41,1 млрд). В Ленобласти за июнь собралось 6,5 млрд рублей – на 18% меньше, чем в прошлом году (7,3 млрд).

Обратимся к другим интересным цифрам:

• По сравнению с маем в июне-июле продажи выросли на 4% в городе и на 34% в области.
• Средняя стоимость 1 м² в Питере увеличилась до 218,4 тыс. руб.

По последним прогнозам, уже к осени интерес покупателей может заметно усилиться, так как пройдет время отпусков, и наступит момент решения жилищных вопросов. Также на рынок вернутся инвесторы, которые каждый год вкладывают достаточно крупные суммы в жилые комплексы Санкт-Петербурга и области.

Сравнение цен на новостройки с 2021 годом

Наглядно ощутить разницу в ценообразовании можно с помощью сравнительной таблицы, в которой зафиксирована средняя цена за 1 м² в новостройках по крупным городам России. Она поможет вам проследить за текущей динамикой.

Теперь посмотрим, как ситуация изменилась в мае 2022 года:

Из таблиц мы видим, что в Санкт-Петербурге по сравнению с 2021 годом, средняя цена за 1 м² выросла практически на 37 тыс. руб., а в общем – на 15%. С чем же связаны такие показатели цен на рынке недвижимости? Давайте разбираться.

От чего зависят цены на недвижимость

Увеличение стоимости на квартиры в новостройках связаны сразу с несколькими факторами. В их числе изменение структуры предложения, рост цен на стройматериалы и многое другое. Расскажем о каждом из этих явлений кратко.

· Доходы населения

Для того чтобы спрос на рынке недвижимости не падал, население должно получать повышенную зарплату. В противном случае, если доходы не вырастут вслед за инфляцией, то деньгам на покупку жилья просто неоткуда будет взяться.

· Расходы на строительство

Затраты на строительные материалы могут расти быстрее инфляции. Большинство зарубежных товаров придется замещать материалами отечественного производства, а это может стоить гораздо дороже, чем осуществление импортных поставок.

Также не стоит забывать, что цены на стройматериалы всегда терпят так называемые скачки на нижние или, наоборот, высокие позиции. По этой причине девелоперы просто вынуждены поднимать стоимость, чтобы не терпеть убытки.

· Программы банков и застройщиков

Некоторые строительные компании снова начали выдавать субсидии банкам в виде части процентов по ипотечным кредитам. Эта часть процентов закладывается в общую стоимость жилья или выплачивается за счет прибыли компаний.

Такие программы оказывают большое влияние на ценообразование рынка недвижимости. При этом покупка квартиры в жилом комплексе, который не пользуется большим спросом и активно не раскручивается, позволит вам сэкономить достаточную сумму.

· Ставка по кредитам

Большое количество компаний частично ведет строительство за свой счет, а частично на заемные средства. Если ключевая ставка повышается, то мелкие предприятия могут оказаться в кризисном положении.

· Льготная ипотека

Вопреки пессимистичным прогнозам льготная ипотека для покупателей продолжает действовать. Разумеется, программа потерпела несколько изменений: повысилась ставка по кредиту, увеличился уровень лимита, но все это, по мнению экспертов, все равно поможет удержать рынок жилья от катастрофического обвала спроса.

Если со спросом все ясно, то как обстоят дела с предложением?

Оно напрямую зависит от объёма, вводимого в эксплуатацию жилья и текущей ситуации на вторичном рынке. Вполне вероятно, что объемы строительства будут снижаться, так как банки оказались в затруднительном положении на фоне санкций. В связи с этим выдача кредитов тоже будет идти неохотно, снизится количество инвестиций, а, значит, девелоперам придется сократить объемы строительства.

Прогноз цен на недвижимость в 2022 году

Предсказания риелторов и других экспертов по вопросам приобретения жилья пока неоднозначные. Например, Олег Самойлов (Президент Российской гильдии риелторов) утверждает, что российский рынок недвижимости ждет стагнация. Это произойдет на фоне снижения спроса на квартиры в новостройках, цена которых в перспективе неизбежно будет расти.

Исходя из этого факта нас ждет два сценария:

• Первый – оптимистичный, но крайне неправдивый.

Экономическая ситуация улучшается, у людей вырастает уровень доходов, поэтому рынок снова набирает обороты. При этом цены на жилье тоже повышаются.

• Второй – негативный, но более всего приближенный к реальности.

Россияне не смогут покупать квартиры из-за низкого уровня заработной платы, повышения цен на товары и неизменных условий кредитования. Тогда стоимость жилья не будет заметно расти, но и значительного понижения застройщики себе позволить, конечно, не смогут.

Издержки растут, увеличивается стоимость материалов и рабочей силы, поэтому цены на жилье зафиксируются на уровне, до которого не дотянется много людей – это и есть стагнация. По словам Самойлова, только к середине осени 2022 года мы сможем увидеть, какой из двух сценариев воплотился в жизнь. Но ухудшения ситуации ожидать точно не стоит.

Делаем вывод, что инфляция будет постепенно замедляться, а цены на жилье вряд ли вырастут сильнее, чем общий экономический уровень цен на все товары и услуги.

Еще один важный прогноз дал нам Минстрой и утвердил норматив стоимости 1 м² жилья в России на второе полугодие и третий квартал 2022 года. Он выглядит так:

• Второе полугодие – 83 420 рублей, что на 20% больше, чем норматив первого полугодия.
• Третий квартал – цены вырастут до 161,2 тыс. руб. за 1 м² в Москве, до 163 тыс. руб. в Санкт-Петербурге.
• В регионах ожидается рост цен в пределах инфляции – от 0 до 45%.

Если говорить о ближайшем будущем рынка Санкт-Петербурга, то прогноз цен на недвижимость у него такой:

• Доля ипотеки в июне 2022 года достигла 95%. Мы снова вернулись к ситуации, когда выплачивать кредит за свое жильё дешевле, чем платить аренду за съемную квартиру.
• Только понижением ипотечных ставок ситуацию не спасти. Нужны макроэкономическая стабилизация, снижение инфляции, преодоление кризиса и стимулирование экономического роста.
• Крупнейшие компании, контролирующие более половины рынка Санкт–Петербурга и Ленинградской области, продолжат активно работать, а вот новые проекты от небольших застройщиков могут быть заморожены.
• Появилось заметное оживление спроса уже в июне по сравнению с майскими результатами. На рынок стали выходить те, кто в предыдущие месяцы не решался на это.

Мы советуем вам уже сейчас ознакомиться с актуальными ценами на новостройки Санкт-Петербурга и не откладывать жилищный вопрос в долгий ящик. Особенно это касается тех, кто желает приобрести квартиру именно по льготной ипотеке. Кредит можно рефинансировать через 1-2 года, но при этом сразу выбрать интересное предложение в элитном жилом комплексе.

Теперь вы знаете намного больше о том, от чего зависит рост цен на недвижимость и можете реально оценить текущую ситуацию по данному вопросу.