Падение цен на рынке Недвижимости 2023 - время выгодных покупок

Рынок жилья подвергается постоянным изменениям в зависимости от экономической и социально-политической ситуации в стране, что прямым образом влияет на ценообразование недвижимости. Поэтому мы решили кратко проанализировать причины текущего падения цен и выяснить, стоит ли покупать или продавать квартиры в 2023 году или лучше подождать.

Основные показатели многоквартирного строительства на 2023-2024 годы

Опираясь на прогноз, составленный сотрудниками Единого Реестра Застройщиков (ЕРЗ), текущую ситуацию на рынке недвижимости можно проанализировать так:

1) В начале 2023 года тенденция к снижению продаж по ДДУ сохраняется. В Москве – от -9 до -48%, в Санкт-Петербурге – от -28 до -32%.

2) На это существенным образом повлияли:

• события февраля и сентября 2022 года;
• переход населения к сберегательной модели поведения (покупатель стал дольше думать, глубже оценивать ситуацию и соотносить риски);
• отъезд из России состоятельных граждан.

3) Повышению спроса на недвижимость в этом году могут поспособствовать:

• дополнительное субсидирование ипотеки от государства;
• увеличение доступности рыночной ставки;
• разворот цен на вторичном рынке;
• рост индекса цен на новостройки выше ставки депозита;
• улучшение геополитической ситуации в стране.

Что происходит с ценами? 

В прошлом году количество ипотечных сделок при ДДУ достигло 80%, поэтому главным показателем, формирующим спрос российских граждан, стала не цена квартиры в новостройке, а ежемесячный платеж по ипотеке.

Очевидно, что в 2023 году событий, которые могли бы привести к существенному повышению уровня доходов покупателей, не предвидится. Поэтому стабильные значения среднемесячных платежей по ипотеке должны сохраниться. Иначе девелоперам не удастся выйти из состояния стагнации и закрыть новые проекты.

В любом случае в текущей ситуации стоит ожидать незначительного превышения факторов повышения спроса над факторами по его снижению (по оценке ЕРЗ). Поэтому застройщикам нужно готовиться к росту продаж по договору долевого участия примерно на 5-10% по сравнению с 2022 годом.

Но такой прогноз эксперты делают только для тех городов, в которых наблюдается наиболее сильный затор рынка. В остальных регионах цены в номинальном выражении будут стоять на месте, несмотря на всеобщую инфляцию.

Так что же все-таки привело к падению цен?

• В России осталось крайне мало незакредитованных лиц и тех, кто способен выплачивать ипотеку.
• В связи с СВО некоторые граждане покинули страну.
• Миллионы квадратных метров не выведены в продажу.
• На вторичном рынке представлено слишком много предложений.
• У многих россиян снизились или полностью пропали доходы от сотрудничества с иностранными компаниями.

Еще один важный фактор – это намерение Центробанка ужесточить условия выдачи доступной ипотеки от девелоперов, которая со временем может полностью исчезнуть. Поэтому у застройщиков не останется другого выхода, кроме как снижать цены. Но потребителям это все равно вряд ли поможет, так как первоначальный взнос в размере 30% остается для большинства из них заградительным.

В чем отличие стоимости вторички и новостроек?

В начале 2023 года банки объявили о сильном подорожании ипотеки, поэтому взять кредит на покупку вторичного жилья теперь можно по ставке не ниже 12%. Но риелторы и аналитики утверждают, что каждый месяц цена таких квартир будет снижаться примерно на 1% за квадратный метр. Это поможет скорректировать текущие расценки и вернуться к более реальным показателям 2020-2022 года. Поэтому, если вы хотите продать жилье, то не раздумывайте и делайте это прямо сейчас, так как повышения цен на вторичном рынке точно ждать не стоит.

Если говорить о новостройках, то здесь дела обстоят значительно сложнее. Во-первых, не все готовы вложить свои деньги в строящееся жилье, потому что боятся рисков и отсутствия стабильности. Во-вторых, при росте стоимости строительства и материалов девелоперы не могут позволить себе слишком сильно сбавить цены. Поэтому выгоднее всего будет предоставлять новым клиентам скидки на некоторые проекты и предлагать всевозможные акции. Плюс к этому застройщик сможет сделать жилье более доступным, уменьшая его метражи и увеличивая многофункциональность.

На заметку: Рекомендуем вам ознакомиться с нашим независимым рейтингом новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области, который составлен на основе четырех важных параметров: Соотношение цены и качества, Экология, Инфраструктура и Транспортная доступность.

Как обстоят дела на рынке недвижимости Санкт-Петербурга?

Чтобы ответить на этот вопрос, обратимся к актуальной статистике:

• Во-первых, в Санкт-Петербурге спрос вырос на 15,4%, благодаря дисконту. Однако новых предложений от девелоперов стало на 33% меньше, чем в первом квартале 2022 года.
• Во-вторых, доля сделок на жилье в комплексах, готовность которых более 80%, выросла до 39%. Чем ближе срок завершения строительства, тем выше узнаваемость проекта и больше информации о его реальных характеристиках.
• В-третьих, квартиры на вторичном рынке Северной столицы подешевели на 14,1%. По прогнозам такая ситуация может продолжаться и дальше вплоть до осени 2023 года.
• В-четвертых, цена квадратного метра в петербургских новостройках в первом квартале 2023 года снизилась на 2,8%, поэтому сейчас она составляет около 212 000 рублей.

Следовательно, текущую ситуацию все-таки нельзя назвать кризисной. Поэтому заключать сделки по вопросам купли или продажи недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 2023 году по-прежнему выгодно. Средний шаг снижения цен при этом составит около 1,5% в месяц.

А что происходит со спросом на Московском рынке?

В Москве ситуация с продажами складывается немного иначе:

• Во-первых, сделки по продаже квартир в новостройках сократились на 30% по сравнению с первым кварталом 2022 года.
• Во-вторых, количество проектов в реализации увеличилось на 18%.
• В-третьих, в марте 2023 года средняя стоимость 1 квадратного метра снизилась только на 3%.
• В-четвертых, цена вторичного жилья по итогам первого квартала упала на 4%. Но в этом сегменте спрос заметно оживился, в том числе, благодаря оттоку большого количества москвичей за границу.

В связи с этим, можно сделать вывод о том, что если популярность вторички продолжит набирать обороты из-за перегретых цен на новые проекты застройщиков, то стоимость таких квартир перестанет снижаться.

Какие тенденции на рынке жилья 2023 станут главными?

В условиях прекращения льготной ипотеки с околонулевой ставкой, снижения доходов населения и текущей политической ситуации на рынке недвижимости-2023 сформировалось несколько интересных тенденций, которые тем или иным образом тоже должны повлиять на увеличение спроса.

Тренд №1 – Площадь новых квартир будет уменьшаться.

Для того чтобы сократить стоимость недвижимости, застройщику придется уменьшать площадь лота по всем классам. В целом по стране за основу, скорее всего возьмут усредненный показатель – 50 квадратных метров.

Тренд №2 – Популярность микроапартаментов продолжит расти.

Апарты получили статус полноценного рейтингового продукта, несмотря на высокую стоимость. А некоторые строительные компании начали предлагать своим новым клиентам услугу по официальному оформлению такого формата недвижимости в собственность.

Тренд №3 – Государство будет и дальше поддерживать строительную индустрию.

Очевидно, что без поддержки со стороны государства, девелоперы не справятся с возникшими трудностями. Поэтому льготные программы будут существенным образом стимулировать спрос и держать цены.

Тренд №4 – Переформатирование существующих специализированных программ.

В первую очередь речь идет о военной ипотеке, так как в сегодняшних реалиях государство должно активно помогать с жильем участникам СВО и их семьям. Поэтому подобные механизмы необходимо сделать более доступными и усовершенствованными.

Тренд №5 – Увеличение этажности новостроек.

Таким способам застройщики смогут усилить коммерческую эффективность проектов без явного ущерба для площади квартир и качества строительства.

Тренд №6 – Рекорды по количеству дисконтов.

Решиться на покупку недвижимости сейчас многим достаточно трудно. Поэтому девелоперы будут заманивать клиентов скидками, акциями и специальными программами.

Заключение

Подведем итоги:

• В 2023 году цены на жилье будут снижаться примерно на 1-1,5% в месяц, но это произойдет далеко не во всех регионах, а только в тех, где произошел застой.
• Ипотечные ставки продолжат расти, а доходы – нет. Поэтому инвестиции будут сопряжены с определенными рисками, в том числе связанными с увеличением сроков окупаемости недвижимости.
• С учетом роста издержек застройщиков стабилизация рынка будет происходить за счет сдержанного роста цен на квартиры в новостройке и более высоких темпов роста на вторичном рынке.
• Желающим сэкономить на покупке квартиры в 2023 году лучше выбрать вторичное жилье, а тем, кто желает выгодно инвестировать свои средства – искать новостройки на стадии котлована.

Делаем вывод: Текущую ситуацию на рынке недвижимости нельзя назвать критической. В ближайшее время цены стабилизируются, поэтому каждый желающий сможет приобрести квартиру в доступном для него ценовом сегменте.

На заметку: Напоминаем вам, что в разделе «Сравнение новостроек» вы можете сориентироваться в выборе понравившихся жилых комплексов по цене за квадратный метр, сроку сдачи, классу жилья, типу отделки, а также по степени развитости инфраструктуры и транспортной доступности района.