Освоение промзоны

Очередное нововведение ожидает нас с 1 января 2017 года. Именно с этого момента в силу вступает закон 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный комплекс РФ», согласно которому у застройщиков появится возможность выкупать принудительно площадки промышленных зон, которые в свою очередь используются не по назначению.

Авторы законопроекта обращают внимание на то, что земли и объекты недвижимости на территории промзон зачастую эксплуатируются с отклонениями от допустимых норм в области охраны окружающей среды и в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения и прочих нормативно-правовых актов.

Благодаря новому закону ситуация должна измениться в лучшую сторону. Владельцы заброшенных территорий или территорий, которые используются неправильно, будут вынуждены расстаться со своей собственностью. Инвесторы или региональные власти смогут в принудительном порядке выкупать ее у собственников.

Возможностью эффективного использования промышленных зон одновременно заинтересовалось множество чиновников самых различных уровней власти. Это свидетельствует о том, что данный законопроект будет всеми силами поддерживаться властью и не останется не замеченным.

Промышленные зоны советских, а зачастую еще более «древних» времен, являются насущной проблемой большинства крупных городов России. К примеру, в Санкт – Петербурге, такой «серый пояс» охватывает около 19 тысяч гектаров. Эти проблемные территории подчинены 12 районным администрациям. Огромные территории и постройки имеют не совсем эстетический вид.

Такие территории и промышленные постройки, используемые не по назначению – очень хорошо подходят для осуществления проектов реконструкции.

Основные статьи затрат

Организатор работ несет определенные затраты, зависящие от многих факторов, формирующих сумму затрат. К таковым можно отнести следующие:

· площади участка под реконструкцию;

· расположения на нем различных строений, их состояния и статуса;

· наличия на территории застройки архитектурных и исторических памятников культуры, что требует дополнительных финансовых вложений для их сохранения и реконструкции;

· восстановление земельных массивов, что на прямую зависит от типа и вредности промышленного предприятия, располагавшегося на данной территории;

· санитарно-защитные зоны, которые располагаются далеко за пределами самой территории промышленного предприятия.

На сегодняшний день застройка и реконструкция местности промышленной зоны не имеет масштабный характер,и работы ведутся в основном локально, на определенных участках. То есть сейчас осуществляется точечный характер проведения реконструкций.

Реконструкция «серого пояса»

Приобретенный участок «серого пояса» в основном застраивается жилыми комплексами класса комфорт и выше. Правда, основным требованием городской администрации является соблюдение следующей нормы: «30-30-40». Составляющие данной пропорции расшифровываются следующим образом:

· 30% - необходимое процентное соотношение рекреационной зоны;

· 30% - коммерческая зона, а также участок для обеспечения приложения труда;

· 40% - зона жилой застройки.

Попытки освоить территории промышленных зон, используемых не по назначению, предпринимались и до этого. Ускорить процесс реконструкции таких строений и территорий планировалось при помощи поднятия налоговой ставки, рассчитывая на то, что желающих принудительно продать не перспективные территории будет предостаточно. Однако данную идею, согласно ряда причин, не поддержала администрация города. Как следствие этого большое количество перспективных проектов по освоению заброшенных территорий так и не воплотились в жизнь.

И только после принятия нового закона, у инвесторов снова появится такая возможность. И возможно в скором времени эти архитектурные проекты можно будет увидеть наяву.

Хотя в последнее время, а именно последние несколько лет, такие проекты под реконструкцию осуществлять все сложнее и сложнее. С одной стороны, увеличивается сложность работы с историческими памятниками культуры, с другой стороны усложняется порядок внесения изменений в градостроительную документацию. И, наверное, самый весомый аспект – это кризис, который с легкостью меняет планы застройщиков.

Для реализации данных планов, очень важно, чтобы городские власти оказали весомую поддержку инвесторам. Так как, на сегодняшний день, основная их масса, считает ее совсем незначительной. Каждый желающий выступить в роли инвестора должен иметь определенные гарантии того, что форс-мажорные обстоятельства будут сведены к минимуму.

Для нормальной и полноценной реализации этого проекта, дополнительно нужно обновить ряд местных законов. Ведь для того, чтобы правомерно осуществлять перепланировку и реконструкцию промышленных зон в Санкт – Петербурге, нужно обязательно внести все изменения в генплан.

Наглядным примером является опыт иностранных государств, где возможность принудительного извлечения промышленных земель и предприятий довольно частое явление, которое встречается непосредственно в законодательстве.

Российская власть относится к такому роду мероприятий очень осторожно, мотивируя это такой основной причиной, как – «инициатива наказуема».

Но в этом то и состоит особенность нового закона, который устанавливает совершенно новые правила при решении проблемы с территориями промышленных зон на территории всей страны. Вследствие этого желающих инвесторов будет достаточное количество, чтобы вложить средства в реконструкцию проблемных площадок. И тогда окружать исторический центр будут обустроенные на высоком уровне реконструированные кварталы. Которые будут отличаться особой префектурой и стилем.