Особенности продажи квартиры по ипотеке для продавца
Бывают случаи, когда приобрести недвижимость за наличные средства не представляется возможности. Тогда продавцы идут на встречу и оформляют сделку через ипотеку на нового собственника.
Мы пошагово объясним, как провести такую процедуру в 2025 году, и в чем ее особенности.
Основные шаги
Инструкция по продаже квартиры другому лицу в ипотеку для продавца:
Шаг №1 – Проверьте объект на юридическую чистоту
Для начала закажите выписку из ЕГРН. Она нужна, чтобы убедиться, что на квартиру не наложены обременения, а вы являетесь единственным собственником.
Запросить документ можно на официальном сайте Росреестра или через специальные сервисы недвижимости, например, Домклик.
Затем следует проверить, нет ли задолженностей по коммунальным услугам. Если есть, то оплатить все счета, потому что покупатель имеет право запросить справку перед сделкой. Ее можно оформить через управляющую компанию или заказать на портале «Госуслуги».
Если в квартире проводились перепланировочные работы без согласования, то нужно получить разрешение у ответственных органов. В противном случае потенциальный собственник сможет настаивать на снижении стоимости или вообще отказаться от покупки.
Шаг №2 – Подать заявку в банк
Обе стороны должны подать запросы в банк на одобрение этой сделки. Продавец должен написать заявление о продаже с указанием стоимости жилья и данных покупателя, а покупатель – подать заявку на ипотеку.
Шаг №3 – Оценить квартиру
Обычно специалиста по оценке собственнику квартиры направляет банк, который будет проводить продажу. Если этого не происходит, то можно обратиться в частные компании или в БТИ.
Оценщик должен лично осмотреть вашу квартиру, изучить все документы на нее и выставить ликвидную стоимость в соответствии с рыночными ценами.
Шаг №4 – Соберите пакет документов
Точный список документов вам дадут в банке-кредиторе. Обычно в него входят:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы – свидетельство о праве собственности, договор о купле-продаже и пр.;
- выписка из ЕГРН, которая будет действительна в течение месяца;
- технический паспорт;
- справка об отсутствии долгов по ЖКУ.
Если продавец замужем/женат, то дополнительно он должен предоставить письменное согласие супруга на продажу квартиры. Если нет – заявление о том, что он не состоял в браке.
Если в семье есть дети, доля которых есть в квартире, то вопрос продажи нужно согласовать с органами опеки и попечительства.
После того как все документы будут готовы, их нужно отнести в банк для получения окончательного одобрения. Кредиторы обычно рассматривают их в течение 5-7 дней.
Шаг №5 – Оформите договор купли-продажи
При продаже квартиры по ипотеке в договоре (ДКП) необходимо указать следующие данные:
- контактная информация участников сделки – ФИО, дата рождения, паспортные данные, телефоны для связи;
- сведения об объекте продажи – точный адрес, количество комнат, площадь, кадастровый номер, срок возникновения права собственности;
- размер первоначального взноса по ипотеке;
- общая стоимость квартиры;
- способ, порядок и сроки расчета;
- сведения о банке-кредиторе;
- форс-мажорные обстоятельства, при наступлении которых задаток будет возвращен покупателю;
- подписи сторон.
Шаг №6 – Подайте документы на переход права собственности
Для регистрации сделки ее участники должны обратиться напрямую в Росреестр, в МФЦ или оформить все онлайн через усиленную электронную подпись. При себе нужно иметь подписанный договор купли-продажи в трех экземплярах, кредитный договор с банком и квитанцию об уплате госпошлины со стороны покупателя.
Оформление занимает от 1 до 10 рабочих дней. В результате в ЕГРН вносится запись о новом собственнике квартиры с обременением.
Шаг №7 – Получите деньги
После регистрации перехода права собственности покупатель должен перевести вам деньги тем способом, который был указан в ДКП. Чаще всего это происходит через аккредитив, реже – через банковскую ячейку.
Шаг №8 – Передайте квартиру
Последний этап – это подписание акта приема жилья и передача ключей. После этого сделку можно считать закрытой.
Вопрос-ответ
Перед тем как решиться на продажу квартиры в ипотеку, нужно изучить несколько важных вопросов. Оставили их в отдельной рубрике «Вопрос-ответ».
Что изменилось за последнее время?
В период с 2023 по 2025 гг. произошло несколько нововведений, связанных с продажей квартиры другому лицу в кредит:
- Стала доступна упрощенная регистрация сделок через портал «Госуслуги». Вместо 5-10 дней всего 1 день.
- С 2023 года в договор о купле-продаже обязательно нужно включать: условие о залоге, ссылку на кредитный договор и ответственность за сокрытие обременений.
- Многие банки требуют предварительно проверять квартиру на юридическую чистоту через цифровые сервисы, например, Домклик или ЦИАН. Там же можно заказать автоматизированный отчет с оценкой.
- Нотариально заверять сделку обязательно, если продавцом является иностранное лицо, квартира оформлена на одного супруга или в ней участвуют недееспособные/несовершеннолетние лица + их доли.
- Появились новые правила расчета с помощью аккредитива: его можно открывать в любом банке и на срок до 6 месяцев.
- С 1 марта 2025 года нельзя продать квартиру покупателю в ипотеку, если границы дома, в котором он находится, не отражены в ЕГРН.
Какие риски несет продавец?
Главный риск для продавца – это потеря времени. Первая причина – отсутствие одобрения сделки от банка, а вторая – отказ со стороны покупателя.
Если покупатель может просто передумать, то банк чаще всего не дает разрешение в нескольких случаях:
- Есть обременения на недвижимость.
- Дом деревянный/аварийный, либо квартира находится в ненадлежащем состоянии.
- Были проведены неузаконенные перепланировки.
В чем особенность продажи квартиры через военную ипотеку?
Во-первых, после подтверждения согласования с банком документы нужно отправлять в Росвоенипотеку. Без ее согласования сделку невозможно зарегистрировать в Росреестре.
Во-вторых, на поиски и покупку жилья военному дается всего 6 месяцев после выдачи сертификата. Поэтому из-за ограниченного времени приходится действовать очень быстро.
В-третьих, кредиты выдают только те банки, которые сотрудничают с Росвоенипотекой. Об этом нужно узнавать заблаговременно.
И, в-четвертых, военные могут взять ипотеку только на квартиру, соответствующую требованиям. Они отражены в статье 15 ЖК РФ и статье 23 закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.
А что с налогами?
Налог с продажи квартиры в ипотеку составляет 13% для доходов до 2,4 млн руб. включительно и 15% – для доходов выше этой суммы. Рассмотреть варианты квартир в ипотеку в новостройке можно в нашем каталоге. Для каждого жилого комплекса разработана индивидуальная карточка с краткими характеристиками.
Отзывы о статье «Особенности продажи квартиры по ипотеке для продавца»