Лишние траты или забота о будущем? Обязательно ли страхование при ипотеке

Для рынка первичной недвижимости ипотечное кредитование является одним из наиболее важных инструментов торговли: согласно данным Министерства по строительству РФ, объем выданных жилищных кредитов за 2018 год в России составил 3013 млрд рублей, что на 49% больше, чем в 2017 году. Такой необычайный рост связан с неопределенностью на рынке на протяжении всего прошлого года из-за изменений в законодательстве и введения проектного финансирования. Подросла и средняя стоимость «квадрата», и, вопреки уверениям властей, средняя процентная ставка по ипотеке (+1,5 процентных пункта). Так, финансовая нагрузка на рядового потребителя, даже при прочих равных, возрастает.

Немудрено, что расходы на страховку ипотеки начинают казаться избыточным: дополнительные траты с довольно расплывчатыми выгодами или вовсе с их отсутствием. SPbHomes углубился в законодательство и ответил на главный вопрос: а обязательно ли страхование при оформлении ипотеки?

Что гласит закон?

---

Нормы, регулирующие процесс страхования при ипотеке, содержатся в ст. 31 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Основная мысль – страхование недвижимости осуществляется в соответствии с ипотечным договором. Другими словами, заемщик обязан соблюдать все условия, содержащиеся в документе.

Начнем с азов. Если недвижимость покупается с использованием ипотеки, то, до полного погашения суммы долга, банк становится залогодержателем, т.е. лицом, которое принимает квартиру в залог. Этот инструмент дает финансовой организации гарантию того, что клиент полностью выполнит свои обязательства по выплате кредита. Покупатель в свою очередь становится залогодателем, тем, кто обеспечивает залогом всю сумму ипотеки.

Страхование квартиры при ипотеке заключается в пользу залогодержателя (банка), «если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной» (п. 1, ст. 31 Федерального закона №102-ФЗ).

Под «иными условиями» подразумевается некие исключения из правил, к примеру, включение страховки в обязанности банка, однако таких случаев в России нет.

Соответственно, законом (!) предусмотрена обязанность залогодателя (покупателя) страховать имущество в полной стоимости от рисков утраты или повреждения на время выплаты кредита. Так, на самый популярный вопрос обязательно ли страхование квартиры при ипотеке, ответом станет однозначное «да».

К сожалению, дополнительных расходов покупателю не избежать.

Платежеспособность и здоровье покупателя

---

Любые финансовые институты по сути своей представляют серьезные бюрократические машины, мало заинтересованные в здоровье своих заемщиков. Отношения строго регулируются исключительно заключенным договором и действующим законодательством. Помня об этом, клиент банка должен осознавать и собственные потенциальные риски: сокращения на работе, временная или полная потеря трудоспособности, тяжелые болезни или несчастные случаи.

Законом предусматривается добровольное страхование заемщика за свой счет за ненадлежащее исполнение или полное неисполнение обязательств перед кредитором. Плюс такого хода очевиден: банк не сможет взвалить долговое бремя на плечи созаемщиков или наследников. Отличие этого вида страхования от страхования квартиры в выгодоприобретателе – здесь им является клиент, а не банк.

Хорошей новостью стали поправки, вступившие в силу с 31 июля 2019 года, об «ипотечных каникулах»: один раз за период выплат ипотеки заемщик может попросить об отсрочке платежей или их сокращении на срок не более, чем 6 месяцев. Основаниями становятся все те же вышеназванные причины. Правда, ипотечное жилье должно быть единственным, а сумма кредита не должна превышать 15 млн рублей. Это действительно неплохая альтернатива полису страхования жизни, хотя и краткосрочная.

В добровольное страхование жизни и трудоспособности обычно входит:

• Смерть заемщика по любой причине;
• Присвоение инвалидности I или II группы в результате несчастного случая или болезни;
• Временная нетрудоспособность (длительный больничный).

Можно ли отказаться от страхования жизни при ипотеке? Можно. Но, по мнению редакции, в масштабах некоторых возможных проблем целесообразнее все-таки застраховаться.

Перестраховать право собственности

---

В одном из предыдущих материалов, SPbHomes рассказывал о видах обременения на недвижимое имущество. Если коротко, то в течение трех лет с момента заключения сделки купли-продажи ее может опротестовать лицо, имевшее на жилье какие-либо права. В первую очередь это касается «вторички». Там риск возникновения имущественных претензий и других подводных камней больше.

Страхование титула – это компенсация за возможную потерю права собственности. Обычно титульное страхование не входит в обязательный перечень банков, но и не встречает сопротивления с их стороны. Выгодоприобретателем также станет заемщик, это в его же интересах: если квартира заведомо «проблемная» или ее история вызывает смутные подозрения, то лучше не играть с огнем. Это убережет от потери жилья, нервов и денег.

Здесь ответ будет таким же, как и на вопрос об обязательности страхования жизни при ипотеке: не обязательно, но в некоторых случаях не помешало бы.

Мало быть просто ответственным

---

Вернемся к ст.31 Федерального закона №102-ФЗ: должник имеет полное право застраховать свою ответственность перед банком-кредитором за пользование полученными денежными средствами. Мера возникла относительно недавно. Во время первого кризиса 2000-х многие заемщики оказались в страшной ситуации: доход сократился или исчез вовсе, платить по кредиту стало невозможно, а выход только один – отдать заложенную квартиру банку и кое-как продолжать выплачивать проценты за пользование деньгами. Ни жилья, ни средств.

Поэтому на законодательном уровне появилось понятие «страхование ответственности». Страховая компания берет на себя обязательство по уплате разницы между суммой долга клиента и суммой от продажи квартиры. Обычно это 10-50% от основного долга.

Кредитные организации довольно часто могут настаивать на заключении такого договора страхования в целях обеспечить себе дополнительные способы получения денег в случае форс-мажора. Однако непосредственным выгодоприобретателем является все же заемщик.

Отказ от страхования при оформлении ипотеки

---

В первую очередь, необходимо понять, вправе ли заемщик вообще отказываться? От страхования квартиры – не вправе. От других видов – да, и на законном основании.

Для отказа вам потребуется лишь заявление по форме банке при оформлении ипотечного договора. Однако, как правило, такое решение влечет увеличение процентной ставки по кредиту.

Есть ли в этом выгода для клиента? Скорее нет, чем да. Банк всеми силами стремится минимизировать собственные риски. И, если первоначальная ставка с всеми требующимися видами страхования была равна 9-10%, то после отказа она может вырасти на 1-2%. В перерасчете в долгосрочной перспективе переплата по процентам нивелирует всю экономию на страховке.

Совершенно безоговорочно отказываться от услуг страховщиков нужно в том случае, если банк-кредитор навязывает оформление полиса в какой-либо конкретной фирме. Причем ситуация должна иметь форму ультиматума: только здесь и нигде больше. Это прямое нарушение российского антимонопольного законодательства, и дело уже будет подлежать расследованию со стороны ФАС.

Если же кредитор предлагает выбрать из списка страховых компаний – это правильно. Между организациями заключаются договоры, проходит аккредитация по требованиям конкретного банка.

Не очень распространены, но все же существуют случаи, когда у заемщика уже имеется договор со сторонней страховой фирмой по тому или иному виду страхования. Например, клиент обезопасился финансово от потери нетрудоспособности или работы. Он может предоставить имеющийся пакет документов банку, но гарантий, что там соблюдены все необходимые условия, нет.

Снижаем расходы на страхование

---

Страховые взносы по ипотеке зависят от размера первоначального взноса и выплачиваются заемщиком на протяжении всего срока кредита. Средний размер – 1,5% годовых от суммы остатка долга. Для наглядности приведем приблизительные расчеты по обязательному страхованию квартиры в «ВТБ Страхование»:

Затраты по страхованию
Объект страхования	Квартира
Право собственности	Зарегистрировано
Остаток по кредиту	2 500 000 рублей
Страхование имущества от гибели и повреждений	3000 рублей
Страхование жизни и утраты трудоспособности	8850 рублей

Размер тарифа будет зависеть от возраста заемщика, ставки по кредиту, года постройки дома (или срока ввода в эксплуатацию), конструктивных особенностей дома (например, наличия деревянных перекрытий), количества учтенных рисков, наличия или отсутствия созаемщиков. В различных страховых компаниях базовые тарифы могут отличаться.

Первый способ сэкономить – как можно быстрее выплатить «тело» долга. На проценты банка по пользованию денежными средствами страховка не начисляется, соответственно, чем раньше клиент закроет основную сумму, тем меньше будет отчислений страховщикам.

Второй путь – это уменьшение страхового тарифа. Если учесть, что страхование квартиры при ипотеке обязательно для всех, то снижение страховой ставки даже на 0,3-0,5% уже может существенно облегчить жизнь. Сделать это можно в любой момент, как только увидите, что организация «облегчила» тариф. Договор перезаключается, что схоже с механизмом рефинансирования ипотеки.

Третьим вариантом станет отслеживание акций страховщиков. Как и на любой продукт, который нужно продать, на страховые программы время от времени действуют скидки и акции. Учитываются разные факторы: общий стаж, сфера деятельности, состояние здоровья, семейное положение и проч.

Сократить количество страховых случаев – это следующий этап. Из базового перечня можно исключить ряд пунктов, что приведет к уменьшению выплачиваемой страховой компании суммы. Однако этот необходимо согласовывать с банком-кредитором: некоторые риски могут быть принципиальными.

И, пожалуй, последний способ – отказ от всех дополнительных видов страхования (жизни, трудоспособности, титула, ответственности). По сути, банк свою выгоду не упустит, а вот клиент, хоть и сократит страховые взносы, но увеличит процентную ставку по кредиту и останется беззащитным.

Чтобы просчитать все финансовые плюсы и минусы страхования, следует реально оценить собственный уровень доходов и расходов, честно ответить самому себе о состоянии своего здоровья и здоровья близких, представить развитие событий по самому негативному сценарию и посчитать, что же важнее: разовая небольшая выгода или потенциальные потери в будущем.