Старты грустные – прогнозы радужные: Андрей Кугий о перспективах рынка

О перспективах рынка первичной недвижимости в Санкт-Петербурге и о промежуточных результатах 2019 года SPbHomes.ru рассказал Андрей Кугий, управляющий партнер М2Маркет.

Грустные старты

Старты этого года действительно можно назвать грустными. Почему мы говорим о них именно в преддверии 1 июля? Наверное, потому, что это как раз отражение той ситуации, которая сложилась в ожидании перехода строительной отрасли на новые правила. Очень скромные показатели по выводу новых проектов на рынок стали итогом той гонки в получении разрешений на строительство, которую мы наблюдали последние 2 года. Все девелоперы, кто только успел получить документы на строительство, в 2017-2018 годах, вывели свои проекты до конца 2018 года. Причем разрешения на строительство получали даже совсем сырые проекты. А те, кто по каким-либо причинам не успели этого сделать, вынуждены заявлять свои старты уже в 2019 году. Итак, мы имеем по одному проекту из класса премиум, бизнес и комфорт+. Шесть проектов комфорт-класса. При этом большинство проектов, вышедших в 1 квартале, расположены на окраине города: 6 из 9 комплексов находятся за КАДом/на внешней стороне ЗСД, в том числе два в Пушкинском районе.

Основной тренд – это формирование нового класса жилья «комфорт+» для проектов с «промежуточными» характеристиками (локация, продуктовое наполнение), который в классификации можно поставить между классами комфорт и бизнес. К этой категории можно отнести новые проекты, выходящие в срединных промзонах города на месте серого пояса в результате редевелопмента. Цена квадратного метра в квартирах в данной локации начинается от 130 тыс. руб. /кв.м.

Девелоперы проявляют большой интерес к развитию территорий бывших промзон, но после старта продаж в таких проектах становится очевидной одна закономерность. В этих локациях ранее никто не проживал, у потенциальных покупателей, коренных петербуржцев, напрочь отсутствуют якоря в районах строительства. То есть нет родственников, поближе к которым хочется жить, привычных социальных объектов и пр. И горожане в принципе пока не воспринимают эти локации для жизни.

Еще один тренд, который в последние годы набирает обороты – новые проекты за границей КАД, которые выходят на рынок, относятся к классу комфорт, несмотря на удаленность от центра города. Расстояние застройщики компенсируют улучшенными потребительскими характеристиками объектов, уникальными форматами квартир (мансардные квартиры, квартиры с террасами, евроформаты, квартиры с саунами, закрытая территория, близость зеленой зоны).

Старты грустные – прогнозы радужные

Если говорить о прогнозах, ожидать какого-то значимого роста числа новых проектов во втором и даже третьем кварталах не стоит. Реальных предпосылок для этого пока нет. Рынок находится в ожидании последствий реформ с одной стороны, а с другой, предложение велико и разнообразно. Несмотря на скромные старты 2019 года, баланс на рынке соблюдается, как и в предыдущие годы.

Объема выведенных в предыдущие два года проектов точно хватит для комфортной работы на ближайшие полтора-два года. Баланс означает, что во всех районах города есть проекты различных классов для удовлетворения любого запроса клиента. Предложение полностью покрывает современные потребности рынка.