Новые поправки к 214-ФЗ «перекроют кислород» девелоперам?

Несколько дней назад, 21 июля 2017 года, Государственная Дума приняла в третьем чтении законопроект «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который заставил девелоперов буквально вздрогнуть. 

Текст законопроекта вызвал бурные обсуждения. По замыслу законодателя, новый закон призван ужесточить требования к застройщикам, защитить граждан и конкретизировать положения предыдущего пакета поправок к 214-ФЗ, в том числе, о компенсационном фонде. 

Все меньше свободы

Еще на этапе первых чтений девелоперы высказывали свои опасения и предположения о том, как изменится рынок. Каждое изменение правил игры отражается на всех участниках: и на застройщиках, и на покупателях. Стратегия «закручивания гаек» только на первый взгляд может казаться удачной. Чем тяжелее девелоперу, чем больше он тратит времени и средств, тем больше он перекладывает на дольщика.  

Без сомнения, государство обязано встать на защиту обманутых дольщиков: их по всей стране и в Санкт-Петербурге достаточно. Нововведение, принятое в январе 2014 года в виде страхования гражданской ответственности застройщиков, показало свою неэффективность. Старому долгострою оно не помогло, так как закон не распространялся на ранее заключенные договоры. А страхование ответственности по новым договорам оказалось сложной процедурой, учитывая, что не всякая страхования компания может взять на себя многомиллиардные риски. Назрела необходимость другого механизма защиты.  

Новый механизм компенсации

Законодатель предлагает новую модель: создание компенсационного фонда. Средства Фонда защиты граждан-участников долевого строительства должны использоваться:

• для выплат возмещения гражданам-участникам долевого строительства, если застройщик признан банкротом; 
• с целью финансовой помощи для завершения строительства объекта лицу, которому переданы обязательства изначального застройщика.

Поступление средств в фонд обеспечивается самими застройщиками: они уплачивают взносы в определенном законом размере – 1,2% от цены каждого договора о передаче жилья. Размер процентной ставки может меняться, но не чаще одного раза в год. Предполагается, что новая структура решит проблемы дольщиков. Но все ли так однозначно?

Поправки не повлияют на текущие проблемы: разбираться с ними властям придется с помощью привычных инструментов. У дольщиков остается выбор: достраивать жилье самим, создавая ЖСК, либо ждать, пока город подыщет нового застройщика. 

Спорным представляется пункт о предельном размере возмещения гражданам. В качестве максимальной площади приобретаемой квартиры в формуле расчета используется значение 120 кв.м. Все метры за этой границей не учитываются, следовательно, их стоимость не будет компенсирована. Так, размер выплат равен цене заключенного договора, но не более предельной суммы, которая равна произведению общей площади жилых помещений в доме, подлежащих передаче гражданину и средней рыночной цены одного кв.метра общей площади на первичном рынке в регионе. При этом, поправки на инфляцию нет.  

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова отмечает следующее: «Почему компенсация должна ограничиваться, если все действия производятся легально, платятся честные деньги за квартиру, уплачиваются честные отчисления в фонд и налоги в казну».

И это не единственная проблема. Директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев: «Не совсем понятно, почему застройщики будут отчислять в компенсационный фонд процент от рыночной цены жилья, а компенсации дольщикам будут выплачиваться по нормативам, где расчетная цена квадрата значительно ниже рынка».

Реальная защита граждан или бюрократия?

Помимо норм о компенсации новые поправки в 214-ФЗ содержат и другие неоднозначные положения. 

• Застройщиком признается только такое лицо, которое имеет трехлетний опыт участия в строительстве в качестве застройщика, заказчика или генерального подрядчика;
• Средства граждан могут привлекаться застройщиками только в пределах одного разрешения на строительства. Одновременное строительства по нескольким разрешениям запрещено;
• Застройщик обязан иметь на банковском счету минимум 10% от планируемой стоимости строительства объекта.

Каждое из этих положений дает дополнительную гарантию для дольщиков. А вот застройщикам придется не сладко. Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова справедливо отмечает: «Очередные ужесточения 214-ФЗ, если сказать в двух словах, способствуют удорожанию и осложнению деятельности застройщика». 

Новые требования создадут бумажную волокиту, застройщики начнут искать лазейки в законе и будут активнее создавать «дочек» с целью реализации сразу нескольких проектов. При этом, каждое такое юридическое лицо необходимо обеспечить уставным капиталом, минимальные размеры которого указаны в ст. 2.1 214-ФЗ и зависят от объемов строительства. 

К примеру, уставный капитал в 2,5 млн рублей должен быть у застройщика при максимальной площади всех объектов долевого строительства не более 1,5 тыс кв.м. Все дополнительные финансовые затраты лягут на плечи дольщиков: они из своего кармана заплатят за благонадежность застройщика.

Что станет с девелоперами? На этот вопрос отвечает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев: «Нововведения в 214-ФЗ отразятся на всей отрасли. Никто не сомневается, что целью законодателя является максимальная защита интересов дольщиков и создание гарантий благонадежности застройщиков. Однако некоторые нововведения выглядят достаточно драконовскими и с высокой долей вероятности приведут к уходу с рынка многих малых и средних компаний и снижению конкуренции».