Новостройки с отделкой. Выгодно ли их покупать?

Некоторые питерские застройщики сегодня предлагают покупателям «персональную настройку» жилых квадратных метров. Готовые квартиры в новостройках Спб с отделкой под ключ – это пока слабый отголосок обязательной в Европе философии продаж нового жилья «Заезжай – и живи!». В ЕС законодательно недопустим иной формат постройки и сдачи квартир, в то время как в крупных российских городах с отделкой сдается не более 5-6%, а в удаленных от них регионах – не более 10%. Что стоит за российской статистикой? Выгодно ли вселяться в готовые квартиры? Есть ли недостатки у такого жилья?

Пять видов отделки жилья: общие требования

Всего несколько лет назад отделка была исключительно бинарной – в форматах «присутствует» или «отсутствует». Сегодня застройщики уже освоили пять видов отделки – разных по стоимости, красоте и функциональности.

• Квартира без отделки ограничивается только голыми бетонными стенами.
• Черновая отделка – обойдется дороже п. 1 на 2-3%.
• Предчистовая отделка.
• Чистовая отделка – квартира обойдется дороже п. 1 на 15%.
• Квартира «под ключ» – цена возрастет на 25-30% в сравнении с п. 1.

Готовые новостройки с отделкой «под ключ» на рынке пока встречаются редко и в основном представлены в категории элитных новостроек. Предполагается, что в них выполнен качественный ремонт, установлены сантехника и мебель. Покупателю даже может быть предложена возможность выбора стилевых решений (цвета, фактур и марок ламината, обоев, кафеля и т.д.) с помощью специализированной компьютерной программы. Две соседних квартиры никогда не будут схожи между собой.

Квартиру с чистовой отделкой покупателю достаточно всего лишь обставить мебелью. Обычно такое жилье сдают в ЖК двух классов – «эконом» и «бизнес». Его ремонт предполагает выбор стиля и цветовой палитры материалов. О таком жилье мечтает более трети потенциальных покупателей.

Предчистовая отделка включает выравнивание пола и стен – соответственно, для укладки ламината и покраски или поклейки обоев, монтаж отопительных радиаторов, обустройство коммуникаций во всех помещениях, достаточно часто – кладку кафеля в санузле и на кухне и монтаж сантехники.

Черновая отделка квартиры в новостройке ограничивается заведением в нее коммуникаций, установку радиаторов и межкомнатных перегородок. В квартиру без отделки не будут заведены системы водоснабжения и отопления, а свет будет протянут только до щитка.

Сравним стоимость: отделка от застройщика против самостоятельного ремонта

Капремонт «квадрата» квартиры класса «эконом» сегодня обходится примерно в 2 тыс. руб., на разнице в ценах можно сэкономить порядка 7%. Такая экономия при покупке жилья кажется весьма приятной. А что в реалиях?

Этапы ремонта включают:

• разработку проекта организации пространства, в котором строителями даже не возведены перегородки (стоимость – от 15 тыс. руб.);
• разработку дизайн-проекта в близком заказчику стиле и приятной цветовой гамме (0,5-1 тыс. руб. за «квадрат»);
• закупку материалов и контроль над бригадой ремонтников, на что у заказчика уйдет масса его собственного рабочего времени (оно тоже имеет стоимость!).

К общей сумме расходов приплюсовываем стоимость жилья, арендованного на пару месяцев во время ремонта квартиры, и расходы на повторную закупку материалов, испорченных нерадивыми строителями. Итоговая сумма как минимум окажется вполне сравнимой с теми самыми 7%, а то и заметно превысит их рублевый эквивалент.

Чтобы оценить затраты на элитную отделку, полученную сумму придется увеличить как минимум вдвое. Хотя жилье с отделкой от застройщика обойдется только на 25-30% дороже своего аналога без отделочных работ.

Не забывайте также, что застройщику ремонт обходится по оптовым ценам, а самостоятельно приобретать стройматериалы и услуги придется по завышенным розничным.

Особенности юридического оформления покупки жилья с отделкой

Если объектом сделки изначально является квартира с отделкой:

• требования, которым она должна соответствовать, и обязательства застройщика по выполнению отделочных работ следует внести в ДДУ;
• перед подписанием акта приема-передачи покупатель должен оценить качество отделки, перечислив выявленные недостатки в смотровом листе;
• застройщик, ознакомившись с претензиями покупателя, может снизить стоимость объекта сделки, или за свой счет устранить недостатки, или компенсировать расходы покупателя, решившего взяться за переделку самостоятельно.

Если договором долевого участия предусмотрена только черновая отделка в новостройке:

• условия оказания услуг по ремонту квартиры оформляются новым договором;
• в нем можно подробно прописать все актуальные для заказчика мелочи: от рисунка на обоях до марки и тона кафельной плитки.

Такой подход позволяет покупателю по максимуму застраховаться от недоработок, допущенных застройщиком при выполнении отделки, но, увы, не исключить их.

Покупка жилья с отделкой обладает и еще несколькими, хотя и условными, минусами:

• сдача квартиры с отделкой потребует пары дополнительных месяцев, выдержать которые покупателю, заключившему ДДУ на этапе котлована, будет непросто;
• возможность заказать оптимальный вариант отделки предоставляют далеко не все девелоперы;
• если сданный дом через год даст осадку, то жильцам, возможно, придется повторить ремонт за свой счет.

Подведем итоги. На сегодняшний день преимущество следует отдать получистовой отделке. На грязную, затратную по времени черновую работу уходит слишком много времени, а поклейку обоев на подготовленные стены покупатель может организовать и сам.

Чистовая отделка от застройщика все-таки пока еще требует удачного стечения обстоятельств. До желаемого ее качества большинству девелоперов пока еще нужно дорасти. Исключение составляют, пожалуй, только ипотечные квартиры. На заемные деньги стоит покупать квартиру с отделкой, чтобы не оплачивать ипотечные проценты, сам ремонт и аренду жилья на период проведения работ.