Меж двух огней: новостройка или вторичка?

В первом полугодии 2016-ого года вторичный рынок Петербурга впервые показал некоторый рост в 9-10%. Однако в целом сфера «просела», так как покупатели опасаются брать подержанное жилье. А вот спрос на новостройки не падает.

В такой ситуации многие задаются резонным вопросом: что лучше купить, квартиру в новостройке или вторичку? SpbHomes.ru проанализировал для вас различные варианты.

Квартира в новостройке обладает, кажется, всеми необходимыми качествами:

• Дом только что построен, в квартире до вас никто не жил, а, значит, исключены различные «сюрпризы» в виде прогнивших перекрытий или пришедших в негодность коммуникаций;
• Соседи, скорей всего будут примерно одного возраста с вами, что позволит найти единомышленников или даже друзей;
• Новые районы внешне зачастую выгодно отличаются от более раннего периода застройки.

Но у вторичного жилья есть свои плюсы:

• Возможность заехать сразу после покупки;
• Вы можете заранее познакомиться с соседями;
• Инфраструктура, скорей всего, давно и хорошо развита.

Сомнения покупателя вполне обоснованы. Давайте воспользуемся системой составления списка с плюсами и минусами, чтобы можно было нагляднее описать преимущества и недостатки новостроек и вторички.

Чем лучше новостройка?

1. Денежный вопрос

В большинстве строящихся проектов есть возможность покупки квартиры в ипотеку либо рассрочку. Ипотечные программы с господдержкой работают только для этой категории жилья, для вторичного же рынка они недоступны.

Иногда банки предлагают так называемые «ипотечные каникулы» определенным категориям граждан. Во время этих «каникул» плательщик вносит только минимальную сумму в несколько тысяч рублей, например, только для погашения начисленных процентов. В целом, средняя ставка по ипотеке в России, по состоянию на ноябрь 2016-ого, 12,5%.

Кроме того, компании могут пойти на оформление беспроцентной рассрочки. Нельзя не согласиться, что этот вариант выгоден для тех, у кого нет на руках сразу полной суммы, а переплачивать по жилищному кредиту не хочется.

При условии стопроцентной оплаты многие строительные компании делают существенные скидки. Также можно попасть в акцию, когда определенный промежуток времени цены на квартиры в новостройки ниже, чем обычно, или же получить отделку в подарок.

Средняя стоимость 1 кв.м в первичном жилье в однокомнатной квартире в Петербурге 95 тыс.руб., в двухкомнатных и трехкомнатных 99-111 тыс.руб.

2. Комфортность проживания

Этот пункт надо рассматривать в каждом конкретном случае. Уровень комфорта зависит от района застройки, его удаленности от метро, остановок общественного транспорта, объектов социальной инфраструктуры, магазинов и т.д.

Чаще всего, в крупных городах, жилые кварталы возводят на свободных от застройки территориях либо в зоне уже идущего полным ходом строительства. Это означает не только строительный мусор и шум, но и необустроенный двор, незаконченные дороги и подъезды, проблемы с транспортной доступностью и отсутствие, к примеру, образовательных учреждений для детей.

В больших новых жилых кварталах застройщики вносят в проекты детские сады и школы, но, чтобы они начали полноценно работать, требуется время для оформления всех нужных бумаг и прочее.

3. Ремонт

В первичном жилье велик шанс не найти подходящий вариант с полной отделкой за определенную сумму. Либо сделанный строителями ремонт вас ну никак не устраивает и приходится все менять. Отдельный пункт – качество используемых материалов. Вполне возможно, что в «чистовую отделку» будут входить дешевые бумажные обои и линолеум на полу.

Необходимо учитывать и то, что новому дому понадобится определенное время на усадку, из-за чего возможно появление трещин в квартире.

Однако квартира в новостройке – это всегда «чистый лист». Вы можете в полной мере реализовать свой дизайнерский талант в оформлении жилища. А выбор планировок в новостройках, несомненно, гораздо шире и интереснее, чем в типовых домах постарше.

В последнее время застройщики большое внимание уделяют эргономичности и экологичности. Приятно жить в правильно организованном, уникальном и безвредном пространстве.

4. Сроки заселения

Покупка квартиры на стадии котлована вынуждает ждать несколько лет завершения строительства, а потом и ввод в эксплуатацию с последующим оформлением документации. Это означает, что все это время придется снимать жилье и платить за это немалые деньги.

Можно выбрать объект, который близится к сдаче. Безусловно, его стоимость будет выше, но сэкономленное время безусловно дороже.

Чем лучше вторичка?

1. Денежный вопрос

Вторичное жилье традиционно дороже, чем в новостройках. С собственником можно торговаться, но это не всегда возможно. Чаще всего, владельцы боятся остаться в убытке, поэтому оценивают квартиру дороже, чем есть на самом деле. Средняя цена, по оценке аналитиков, 1 кв.м в однокомнатной квартире в Петербурге 107 тыс.руб, в двухкомнатных и трехкомнатных порядка 99-102 тыс.руб.

Чем лучше новостройка? Ипотечные программы с государственной поддержкой не распространяются на покупку вторичного жилья, да и в рассрочку собственник вряд ли продаст. Только примерно 20% от всех сделок по вторичке заключаются с участием ипотеки.

По этому пункту первичное жилье безоговорочный лидер.

2. Комфортность проживания

В подавляющем большинстве случаев, вторичка пробыла в собственности больше 3-х лет (а с новыми поправками, действующими с 2016 года, срок будет только увеличиваться). Это означает вполне сформировавшуюся инфраструктуру: не надо ездить за продуктами в соседний район; школы и детские сады будут несомненно ближе, чем в свежезастроенном квартале; зелень, которой так порой не хватает на недавней стройке, уже есть.

3. Ремонт

В вопросах ремонта все сугубо индивидуально: кому-то достаточно, чтобы была крыша над головой, а кому-то просто необходим авторский дизайн. В любом случае, покупая квартиру по вторичке, вы сможете оценить внешний вид и степень изношенности материалов.

Конечно, велик риск того, что продавец может утаить некоторые скрытые проблемы.

Дом уже вряд ли «поедет», поэтому неожиданные трещины вряд ли появятся.

И хотя рыночная стоимость такого жилья выше, в перспективе оно будет только удешевляться. Обусловлено это сроками эксплуатации домов. Зависит это, прежде всего, от:

• Технологии строительства;
• Показателей сейсмостойкости;
• Зараженности грибками или плесенью;
• Региона (климатические условия могут влиять на период эксплуатации).

Самые износостойкие дома – монолитные и кирпичные. Такие постройки при идеальных условиях могут прослужить около 150-200 лет. Самыми же недолговечными стали «хрущевки», построенные из тонкостенных панелей. Их период эксплуатации не должен превышать 60 лет.

Цена же квартиры в новостройке увеличивается в среднем на 25-30% после введения в эксплуатацию.

4. Сроки заселения

Во вторичное жилье можно въехать сразу же после заключения сделки.

Итоги

Пик активности на рынке недвижимости обычно приходится на 4-ый квартал. В 1-ом же квартале падает как спрос, так и предложение. Эксперты отмечают, что в ближайшие несколько лет покупательская активность останется на более-менее одинаковом уровне ввиду кризиса. Именно в этот период можно выгодно приобрести жилье. Что лучше купить в ипотеку: новостройку или вторичное жилье, - зависит от исходной суммы.

У каждого из вариантов есть определенные преимущества и недостатки. Риски, связанные с покупкой жилья на вторичном рынке, чаще всего в юридической сфере оформления покупки. Неприятности, поджидающие покупателей первички, обусловлены добросовестностью строительной компании. Самым лучшим вариантом является привлечение юриста для консультирования и полного сопровождения.