О чем застройщики молчат: наиболее частые причины задержки сроков сдачи

Точного автора знаменитого принципа «клиент всегда прав» никто доподлинно не знает. Его приписывают то владельцу лондонского универмага Гарри Гордону Селфриджу, то основателю «Ритц» Цезарю Ритцу, то еще какому-нибудь крупному коммерсанту конца XIX-начала XX века. В сфере первичной недвижимости фраза обретает новый контекст: застройщик всегда обязан сдавать объект в строго указанные сроки. Но иногда случаются неприятные задержки и переносы. Всегда ли виновата строительная компания? И почему это происходит? SPbHomes отвечает на актуальные вопросы дольщиков.

Кто виноват?

Прежде всего следует разделить понятия задержки сроков сдачи и задержки передачи ключей. Ввод в эксплуатацию – это непосредственный прием государственной строительной комиссией объекта: выдача заключения о соответствии, проверка инженерных коммуникаций, присвоение милицейского адреса и оформление прочей разрешительной документации. Планируемая сдача дома согласовывается с властными органами и указывается в проектных декларациях и типовых ДДУ. Срок может быть квартальный или же с точной датой. Если, например, срок сдачи указан как I квартал 2020 года, то просрочкой будет считаться фактическое отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию уже первый календарный день II квартала 2020 года.

Такая же логика исчисления просрочки действует и при задержке передачи ключей дольщику. Разрешение на ввод в эксплуатацию при этом может быть получен.

Причин задержки строительства может быть несколько. Формально разделить их можно:

• По вине застройщика;
• По причинам, не зависящим от строительной компании.

Задержки по вине застройщика

1. Нарушения в проектной документации или ее несоответствие существующим нормам. В таком случае добросовестные компании довольно оперативно пытаются исправить положение, сроки могут быть нарушены несущественно.
   
   
   
2. Нарушения в инженерно-техническом плане при строительстве объекта. Такие моменты выясняет непосредственно государственная комиссия. Ошибки могут быть как незначительными с точки зрения дальнейшего исправления, так и фатальными. Например, отсутствие подключения к канализации станет непреодолимым препятствием к вводу.
   
   
   
3. Застройка категории земель, не предназначенных для многоквартирных домов. В нынешних условиях повышенного контроля со стороны властей такой случай практически исключен, но совсем о такой возможности забывать не стоит: в земельном банке компаний иногда годами числятся различные участки, которые могут быть проданы другим застройщикам. Правда, эту информацию можно проверить уже на этапе ознакомления с проектом – категория земель в ПД не прописана либо объект не имеет официального разрешения на строительство.
   
   
   
4. Банкротство. Самый, пожалуй, печальный, но регламентированный правом случай. По разным причинам застройщик может оказаться финансово несостоятельным. Для выполнения всех обязательств остается единственный путь – признать компанию банкротом. Дольщики могут претендовать на выплату компенсаций и возврат денежных средств, но процесс может значительно растянуться. Либо можно дождаться инвестиционных вливаний со стороны муниципалитета или сторонних девелоперов. Этот вариант с большей долей вероятности подходит для недостроев с высокой степенью готовности.

Если был выявлен факт недобросовестности застройщика, дольщикам следует ознакомиться с нашей инструкцией.

Надо отдать должное, количество неблагонадежных девелоперов год от года снижается. Этому способствует ужесточающееся законодательство и надзорная система.

Причины, не зависящие от застройщика

1. Долгое согласование исправлений в проектной документации. Бюрократическая система в российской реальности ни для кого не секрет. И, если обычный гражданин может неделями, а то и месяцами получать нужную справку, то в случае с крупной строительной компанией некоторые формальности растягиваются на годы.
   
   
   
2. Долгое устранение строительных недочетов. Не должна вызывать панику ситуация, при которой на объект уже выданы ЗОСы, но окончательное разрешение на ввод в эксплуатацию еще не получено: госкомиссия составляет свой собственный план выездов, который может не совпадать с указанными сроками сдачи. Обычно такие задержки не превышают пары месяцев.
   
   
   
3. Проблемы с подрядчиками. Не все девелоперы представляют собой группу компаний с множеством разнопрофильных подразделений, поэтому зачастую им приходится нанимать сторонние организации для проведения тех или иных работ. Случается, что качество выполнения не устраивает самого заказчика либо наемная компания в одностороннем порядке расторгает договор. Тогда происходит срыв строительного плана, т.к. на поиск новых исполнителей уходит драгоценное время.
   
   
   
4. Смена руководства. При перемене руководящего состава, поглощении компании более крупным холдингом могут меняться приоритеты новых собственников. Сам по себе перенос сроков сдачи (с официальным уведомлением дольщиков) нарушением не является. Однако, если такого оповещения не было, а задержка сдачи дома налицо, покупатели уже вправе будут требовать неустойку или расторгнуть ДДУ после 2 месяцев задержки.

В каждом отдельном случае лучше всего проверить финансовую отчетность застройщика за последние несколько лет, узнать, не ведется ли какое-либо исполнительное производство в отношении компании, нет ли проблем с властями. Всю эту информацию можно найти в открытых источниках, в том числе на сайте SPbHomes.ru.