Как продать квартиру в ипотеке?

Необходимость продать квартиру в ипотеке может являться следствием разных ситуаций: потери дохода, необходимого для оплаты взносов, или же стремления расширить площадь жилья, по которому еще не погашен заем.

Однако ипотека – это обременение, накладывающее определенные условия. Согласно ФЗ «Об ипотеке» заемщик фактически может только пользоваться имуществом, которое находится в залоге у юридического лица, выдававшего кредит, то есть у банка. Продать же такую квартиру он может, получив официальное разрешение банка и действуя по одному из описанных ниже сценариев.

Если Вы потеряли доход: можно ли продать квартиру и погасить ипотеку?

Если собственник потерял доход, и он не может позволить себе вносить внушительные ежемесячные платежи, перед ним закономерно встает вопрос, как продать квартиру, купленную в ипотеку, и можно ли досрочно погасить заем?

Принимая решение о возможности досрочного закрытия обязательств по ипотеке, любой банк руководствуется двумя моментами.

• С одной стороны, продажа квартиры позволит заемщику погасить основной долг.
• C другой, при досрочном погашении ипотеки банк теряет свою прибыль, которую он бы получал в качестве ежемесячных процентов.
  
  Чтобы сохранить хотя бы ее часть, банки накладывают штрафные санкции на досрочное погашение. Однако для многих собственников уплата штрафов является более рациональным решением, чем постоянный рост долга из-за просрочек по платежам.

Многие собственники интересуются о возможности продажи квартиры с обременением уже в случае возникновения непредвиденной ситуации. Однако намного логичнее уточнять, можно ли продать квартиру в ипотеке, на стадии заключения договора с банком: в некоторых договорах сразу прописывается эта возможность до полного погашения займа. При наличии такого пункта банк не может препятствовать продаже жилья, хотя разрешение на осуществление сделки у него придется получить.

Ваши действия при продаже квартиры в ипотеке

Заемщик в праве выбрать один из следующих алгоритмов:

• Самостоятельное досрочное погашение займа. Продать квартиру в ипотеке таким образом можно, найдя покупателя, готового совершить сделку без фактического участия банка. Уже практически бывший собственник получает от него необходимую сумму денег, досрочно гасит ипотеку и передает права собственности на квартиру, которая уже не будет иметь никаких обременений, новому владельцу.

• Совершение сделки через банк с самостоятельным снятием обременения. В этом случае покупатель должен будет заключить договор с банком, в котором была оформлена ипотека, и закрыть оставшийся долг по займу. После этого бывший собственник получает справку об отсутствии задолженности перед банком, и самостоятельно снимает обременение. Такой способ, как и следующий, подходит для тех, кто хочет продать квартиру в ипотеке с минимальными рисками.

• Совершение сделки через банк со снятием обременения последним. Такой порядок действий предполагает открытие двух депозитных ячеек, на которых должны храниться деньги на закрытие ипотеки и разница, получающаяся при вычете из стоимости квартиры суммы долга перед банком.

• Перекредитование. Продать квартиру и погасить ипотеку можно и в случае, если покупатель хочет выкупить ее, оформив кредит. Если документы покупателя соответствуют всем требованиям, банки часто идут на перекредитование, перекладывая обязательства по займу на нового собственника, так как в этом случае они фактически не теряют свою прибыль.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Использование материнского капитала при покупке недвижимости не накладывает обременений на квартиру и не препятствует ее последующей продаже.

Единственная сложность, которая возникает в этом случае, заключается в том, что при использовании материнского капитала приобретенная квартира должна быть оформлена в качестве долевой собственности всех членов семьи, в том числе новорожденного ребенка и всех предыдущих детей. Соответственно, если на момент осуществления сделки в семье останется хотя бы один несовершеннолетний ребенок, для того, чтобы продать квартиру с материнским капиталом, потребуется разрешение органов опеки, в противном случае документы не удастся подать на регистрацию в Росреестр.

Для получения такого разрешения необходимо представить следующие документы:

• Паспорта обоих родителей
• Паспорта детей или, при их отсутствии, свидетельства об их рождении
• Свидетельство о браке (если родители разведены, то о разводе)
• Если детям уже исполнилось 14 лет, их письменное разрешение на осуществление сделки
• Документы на продаваемое жилье
• Документы на покупаемое жилье.
  
  Последние требуются для того, чтобы органы опеки смогли убедиться, что совершение сделки не ухудшит жилищные условия ребенка. В качестве таких документов может быть предоставлен предварительный договор купли-продажи на новое жилье. С целью проверки представители органов опеки могут также совершить выезд для осмотра приобретаемой квартиры.

Причинами отказа со стороны органов опеки могут являться:

• Покупка новой квартиры с использованием рассрочки
• Увеличение количества прописанных лиц
• Уменьшение площади

В редких случаях органы опеки выдают разрешение на совершение сделки без предоставления документов на новую квартиру при условии, что деньги, вырученные после продажи недвижимости, будут храниться на счете, а новая собственность будет куплена в самое ближайшее время: обычно на совершение такой сделки предоставляется 1 месяц.