Многообразие планировок квартир в новостройках: тенденции рынка

Рынок первичной недвижимости в нашей стране давно достиг вершины своего развития. На сегодняшний день множество застройщиков предлагают самые разнообразные планировки квартир в новостройках Санкт-Петербурга на любой вкус и кошелек. Даже в условиях снижения платежеспособности населения и перехода на эскроу-счета, девелоперы продолжают предлагать покупателю крайне широкий ассортимент: маленькие и комфортные студии, европланировки с просторной кухней, квартиры со свободными планировками. Что уж говорить, если на рынке есть даже двухуровневые квартиры, пентхаусы, квартиры с собственной финской баней или террасами. Что угодно, только плати. И люди платят, ведь именно спрос рождает предложение.

Тенденция №1: уменьшение площади квартир

Ни для кого не секрет, что появление огромного количества «муравейников» на окраинах Петербурга и в Ленобласти и, как следствие, внушительное количество микроскопических студий на рынке первичной недвижимости – это следствие повышенного спроса населения на малогабаритное жильё. Происходит подобное не от хорошей жизни – молодые семьи, студенты и просто одинокие работающие россияне не могу позволить себе дорогостоящее жильё. 

В первую очередь на это влияют: 

• снижение доходов наших граждан
• экономическая ситуация в стране
• высокая (по сравнению с развитыми европейскими странами) процентная ставка по ипотеке

Согласно данным аналитиков консалтингового центра «Петербургская недвижимость», только за 2019 год средняя доля спроса на студии в Санкт-Петербурге и Ленобласти составила 70%. 

При этом средняя площадь студий составляет 25-26 «квадратов» и держится на одном и том же уровне уже несколько лет.

Согласно статистике, минимальная площадь квартир в новостройках Санкт-Петербурга от застройщиков, неумолимо снижается. Например, на сегодняшний день самая маленькая студия, представленная на рынке, расположена в Гатчинском районе и имеет площадь всего 16,9 квадратных метров. И это, на минуточку, отнюдь не апартаменты, а полноценная квартира. Впрочем, цена на этот объект при 100% оплате составляет всего 780 000 рублей. 

Отдельно стоит отметить, что в Москве минимальная площадь квартир в новых домах ещё меньше – не так давно на столичном рынке появились студии площадью 11 кв. метров. Конечно, нам далеко до 5-метровых квартир в Токио, однако тенденция точно не радует.

Нельзя сказать, что проблема не решается на уровне властей. Например, 2 декабря 2019 года губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко подписал постановление, согласно которому площадь квартир в новостройках региона не должна быть меньше 24 «квадратов». Конечно, не в последнюю очередь такое решение обусловлено довольно высокой нагрузкой на инфраструктуру Кудрово и Девяткино, а это вечная головная боль для властей.

При этом средняя площадь реализуемых квартир в Петербурге держится на достаточно приемлемом уровне. В то время как по всей России и, что характерно, в Москве, этот показатель падает, Петербург держит отметку на 45 квадратных метрах. Однако по мнению экспертов, снижение платежеспособности населения и возможный рост процентных ставок по ипотеке в будущем могут привести к увеличению спроса на жильё с эргономичными и функциональными планировками. А в условиях недавних поправок в законодательство и продажи квартир посредством эскроу-счетов, застройщикам придётся подстроиться под спрос и увеличить объём предложения малогабаритного жилья.

Тенденция №2: все больше европланировок

Уже не столь свежие западные тенденции относительно недавно стали предметом повышенного внимания со стороны покупателей квартир в новостройках. Первые европланировки появились на российском рынке буквально каких-то 10 лет назад. И уже сейчас большинство застройщиков предлагают самые современные планировки квартир в новостройках, в том числе и с кухней-гостиной. 

Конечно, девелоперам выгодно называть «евродвушкой» однокомнатную квартиру с просторной кухней – это позитивно отражается и на восприятии и, как следствие, на продажах. Но все мы понимаем, что ничего, кроме грамотного маркетинга и рекламного хода, под этим словом не скрывается.

В среднем, квартира с европланировкой имеет кухню-гостиную площадью примерно 20 квадратных метров. Однако этот показатель зависит как от количества комнат, так и от площади квартиры в принципе. По причине того, что не существует никаких общепринятых норм и требований, касающихся европланировок, теоретически, статус «евродвушки» можно дать любой квартире, в которой площадь кухни больше площади комнаты. Но большинство застройщиков всё же акцентируют внимание покупателей не на конкретном соотношении площадей кухни и комнаты, а на условной возможности разделить помещение кухни-гостиной, соответственно, на столовую и гостиную зоны. Разумеется, в таком помещении система вентиляции должна быть тщательно продуманной, а сама планировка – максимально полезной и эргономичной.

Квартиры с европланировкой подойдут, в первую очередь, людям, мечтающим собираться вечерами семьёй на большой кухне и для которых важно большое пространство столовой зоны. Но при этом не стоит забывать, что полноценная двухкомнатная или трёхкомнатная квартира обычно имеет большую площадь и, соответственно, более высокий ценник. Тогда как «евродвушка» и «евротрёшка» - это альтернативный и недорогой вариант такого жилья, где дополнительная комната включена в планировку за счёт увеличения площади кухни. По-сути, «евродвушка» – это однокомнатная квартира, а «евротрёшка» – двухкомнатная. И никакая виртуозная маркетинговая подмена понятий, основанная на особенностях западного проектирования жилья, этот факт изменить не может.

Тенденция №3: проживать в студиях можно с комфортом

Несмотря на весь негатив, связанный с ростом количества студий в новостройках, такие квартиры по-прежнему являются для многих единственной возможностью обзавестись собственным жильём. В первую очередь это идеальный вариант для новых ячеек общества без детей, одиноких студентов или молодых специалистов. И хоть на рынке, как уже писалось выше, появляются малогабаритные квартиры неприлично маленькой площади, основной спрос среди населения направлен на комфортные студии площадью от 25 квадратных метров и выше.

Такое жильё обычно включает в себя просторную лоджию, утепление и обустройство которой позволит организовать там некую lounge-зону. При этом площадь столовой и спальной зоны в подобной квартире является вполне достаточной для комфортного проживания и времяпровождения. Новые планировки квартир в новостройках зачастую разрабатываются уже с максимально полезным распределением пространства, особенно, когда речь касается студий.

При выборе малогабаритного жилья, в первую очередь, необходимо чётко понимать, каким образом будет использовано то или иное пространство. 

Например, если нет чёткого представления о том, как организовать полезное применение лоджии, то, возможно, стоит рассмотреть студии без неё, благо, предложений на рынке хватает. Благодаря этому, лишние 4-5 квадратных метров будут включены в площадь комнаты или кухонной зоны. То же самое касается коридора: если шкаф для одежды планируется разместить в комнате, то нет необходимости рассматривать студии с большой прихожей. Кроме того, стоит учитывать, что студию более квадратной формы проще зонировать, чем, например, узкий пенал. А если в студии имеются два окна, её можно и вовсе превратить в однокомнатную квартиру при необходимости. Также довольно удобным фактором при выборе будет наличие кухни-ниши, или кладовой для хранения вещей. Таким образом, благодаря эргономике и правильному распределению пространства, небольшая квартира станет действительно уютным и комфортным домом.

Тенденция №4: растет потенциал свободных планировок

Свободные планировки – явление относительно новое и непривычное для российского рынка недвижимости. Однако потенциал у подобного жилья крайне высок. Главным преимуществом такой квартиры является возможность разработать планировку своего будущего жилья самостоятельно. Однако именно на этом этапе и начинаются сложности. 

Во-первых, подавляющее большинство покупателей стремится приобрести уже готовую квартиру, причём не просто с готовой планировкой, но и отделкой, чтобы не тратить время на ремонт, и принять жильё по принципу: «заезжай-живи». 

Во-вторых, любые изменения планировки своей квартиры необходимо согласовывать с государственными органами, и квартиры со свободными планировками в новостройках – не исключение. 

Поэтому покупателям такого жилья нужно быть готовым к столкновению с большим ремонтом и суровой бюрократией. Также необходимо понимать, что свободные планировки – это чаще всего продукт жилых комплексов элитного и бизнес-класса. Но несмотря на то, что спрос на подобные нестандартные планировки квартир в новостройках очень низок, это предложение заняло свою нишу на рынке недвижимости и вряд ли куда-то исчезнет.

Вообще, стоит отметить, что в последнее время большинство застройщиков стремятся проектировать свои дома таким образом, чтобы в пределах квартиры не было несущих стен. Чаще всего в новых домах несущие стены располагаются по периметру квартир, а в качестве межкомнатных стен выступают перегородки, которые несложно снести, получив разрешение у регулирующих органов. Кроме того, не так давно на рынке появилось крайне интересное ноу-хау – квартиры-трансформеры. Эта модель квартир, заимствованная у западных девелоперов, предусматривает в качестве межкомнатных стен передвижные перегородки, позволяющие зонировать пространство в любое время без особых усилий.

Что же выбрать?

Рынок первичной недвижимости действительно богат на разнообразные предложения. Чтобы не растеряться в этом огромном объёме, необходимо сразу для себя решить, какой именно должна быть ваша идеальная квартира, и не отступать от этого решения ни при каких обстоятельствах. Стоит выделить основные требования к будущему жилью, например, наличие или отсутствие смежных комнат, достаточное пространство для большого шкафа в прихожей, отсутствие длинных коридоров, которые просто бесполезно «съедают» и без того недешёвые квадратные метры или пожелания к размеру и расположению окон в квартире. И если, в конечном итоге, ни одно из существующих предложений вас не удовлетворит, то всегда можно обратить своё внимание на свободные планировки квартир в новостройках и разработать идеальное жилище самостоятельно.