Квартиры с обременением: как купить жилье и не унаследовать чужие обязательства

Каждый покупатель при выборе квартиры сталкивается с большим количеством бумаг, нужных для оформления или одобрения ипотеки. Но параллельно с этим возникает и необходимость проверить юридическую чистоту будущего жилища. Первичная недвижимость связана чаще всего с добросовестностью юридического лица, а вот вторичка – это чаще всего жилье с историей. О том, что такое обременение, как выяснить его наличие и как его снять, читайте в новом материале.

Квартиры с «нагрузкой»

---

Российское законодательство раскрывает понятие права собственности через три составляющих: право владения, распоряжения и пользования. Наличие каких-либо ограничений для нынешнего или будущего собственника хотя бы в одном из этих определений – это и есть обременение.

На любую собственность, будь она движимая или недвижимая, могут быть наложены определенные запреты. К примеру, в квартире или доме можно жить, но их нельзя продать. Или же их можно даже продать, но только с соблюдением ряда условий. Все возможные ситуации регламентированы, но важно помнить о том, что новый собственник, при покупке квартиры с обременением становится правопреемником предыдущего владельца. Это значит, что все обязательства продавца вполне законно перейдут покупателю.

О каких видах обременений нужно знать:

• Залог. Самый распространенный из всех видов. Например, квартира в новостройке СПб, взятая в ипотеку, находится в залоге у банка. То есть она фактически является способом обеспечения кредита – в случае его невыплаты, недвижимость перейдет в собственность кредитной организации в счет долга. Ипотечное жилье можно продать, можно купить и даже сдать в аренду, но для этого требуется одобрение банка.
  
  
• Сервитут. Часто употребляемый, но не всегда ясный латинский термин используется, когда нужно обозначить право пользования квартирой, участком или домом кого-то, кто не является фактическим собственником. Самый простой пример: на территории домовладения проходит линия электропередач, принадлежащая властям или частной компании. Собственник вправе делать все, что угодно со своей землей, но не может убрать конструкцию или нарушать правила ее эксплуатации. Либо квартира находится в долевой собственности: владельцы имеют равное право пользоваться местами общего пользования – кухней, санузлом, коридором и проч.
  
  
• Рента. Собственник может продать недвижимость за смешную цену, но с оговоркой: он продолжит там жить, а новый владелец будет обязан выплачивать ему содержание, т.е. ренту. Обычно этим способом пользуются пожилые люди, не имеющие или не желающие передавать жилье наследникам.
  
  
• Право безвозмездного пользования. Обычно в таких случаях речь идет о земельных участках, но касаться это может и квартир, которые приватизировали в 1990-х гг. Если один из тогдашних собственников отказывался от приватизации в пользу другого, то получал бессрочное право безвозмездного пользования. Проще говоря, продать, заложить, подарить или передать в наследство такой человек недвижимость не может, а вот жить в ней сам – пожалуйста.
  
  
• Арест. Эта форма обременения уже будет относиться к принудительным: судебные органы принимают соответствующее решение, а исполнительные следят за его соблюдением. Чаще всего арест накладывается на имущество в случае финансовых проблем собственника, попросту говоря, - у него большие долги.

Любая форма ограничений права собственности нежелательна для покупателя, поэтому жилье, особенно квартиру следует проверить на обременение.

Что нужно знать о купле-продаже квартир с обременением

---

Продажа квартиры с обременением весьма затруднительна при наличии несовершеннолетних, находящихся в местах лишения свободы или недееспособных собственников. Все эти данные хранятся в соответствующих ведомствах.

Чаще всего продавцы сталкиваются со следующими формами обременений:

• Права несовершеннолетних. Для того, чтобы продать квартиру, где зарегистрирован несовершеннолетний, необходимо получить разрешение от органов опеки и предоставить сведения о том, что ребенок не останется без крыши над головой. Этот, казалось бы, излишний бюрократический процесс занимает от недели до нескольких месяцев, но его цель понятна: нельзя лишить человека единственного жилья.
  
  
• Арест одного из собственников. В случае, если один из собственников отбывает наказание, необходим запрос начальнику колонии, тюрьмы и проч. Если заключенный не будет против продажи и будут соблюдены все его законные права, он может подписать нотариально заверенное разрешение, которое и должен будет предоставить непосредственный продавец покупателю.
  
  
• Недееспособность одного из собственников. Недееспособные или частично ограниченные в дееспособности граждане находятся под надзором попечителя или опекуна и органов социальной опеки. Соответственно, необходима тщательная проверка добросовестности намерений и альтернативного варианта жилья.

Все соответствующие документы в обязательном порядке должны быть предоставлены покупателю и регистрирующим органам. Иначе сделка не состоится, а договор купли-продажи с обременением просто не оформят.

Основная проблема приобретателя такого жилья – невозможность полноправного распоряжения имуществом в будущем. Все обязательства другого человека ложатся на его плечи. Если говорить о не снятых вовремя обременениях, то собственности или денег можно просто-напросто лишиться.

Загвоздка состоит в том, что о некоторых моментах недобросовестные продавцы умалчивают. Например, квартира перешла по наследству. По закону, полноправно распоряжаться недвижимостью можно только по истечении 6 месяцев. За этот срок могут объявиться другие наследники, имеющие право претендовать на долю. Форма обременения в таком случае может быть и добровольной (при наличии завещания), и принудительной (при наследовании согласно правовым нормам).

Допустим, квартира продавцу досталась от умершего родственника. Но о братьях или сестрах, бывшем супруге почившего или других претендентах он умолчал. Если после заключения сделки кто-либо из них объявится, то покупатель, в соответствии с законом, должен будет отдать их часть в материальном или денежном эквиваленте. Чаще всего это грозит крупной потерей. Справедливости ради нужно отметить, что сейчас надзорная система практически исключила подобный исход событий: в регистрации договора купли-продажи и оформлении собственности на такой объект будет отказано. «Черная» сделка может быть проведена только при наличии поддельных документов очень высокого качества, которые, впрочем, не составит труда проверить даже самостоятельно по регистрационным номерам.

Проверка, проверка и еще раз проверка

---

Задача покупателя состоит в тщательном мониторинге всех документов на квартиру. С 1998 года все собственники и операции с имуществом заносятся в домовую книгу, если это частное домовладение, или в Росреестр, если это квартира.

Копии покупатель вправе запросить сам и лично удостовериться в чистоте приобретаемого. Любые обременения, наложенные на недвижимость, будут отражены в официальных документах.

Такую проверку можно делегировать риэлтору, нотариусу или нанятому юристу. Они будут обязаны сверить регистрационные номера – так будет понятна их подлинность. Однако к выбору специалистов нужно подходить тщательно, опираясь на их профессионализм и отзывы клиентов.

Закон предоставляет возможность как продать, так и купить квартиру с обременением, главное, соблюсти все правила и тонкости.

Снятие обременения с квартиры

---

Вопрос, как снять обременение с квартиры, чаще всего касается находящегося в залоге у банка имущества. С 2017 года эту процедуру можно пройти в любом МФЦ.

Это сопряжено с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя. При продаже ипотечной квартиры сначала необходимо получить одобрение банка. После этого покупатель вносит в банковскую ячейку сумму, из которой продавец обязуется погасить остаток долга. После закрытия кредита стороны должны со всеми подтверждающими документами прийти в МФЦ и отдать погашенную закладную на проверку. Если все в порядке, то специалисты примут пакет, выдадут об этом расписку и оформят заявку. После ее одобрения покупатель уже спокойно может оформить право собственности.

Если дело касается обременений, связанных с правами физических лиц, например, при наличии сервитута у кого-либо из проживающих, то тут можно договориться полюбовно (например, выплатить денежную компенсацию из доли продавца) или же пойти в суд. Общей правовой статистики по снятию обременений нет, так как случаи бывают совершенно разными и их сложно систематизировать.

Одно можно сказать точно: в случае споров с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан, суд будет на их стороне. Снятие обременения с квартиры с такими жильцами всегда означает потерю драгоценного времени и, зачастую, денег.

Резюмируем

---

Что должен сделать каждый продавец обремененного имущества:

• Получить при необходимости все разрешения от надзорных или банковских органов;
• Подготовить нотариально заверенные копии таких документов;
• Уведомить покупателя о наличии каких-либо обременений;
• Своевременно информировать надзорные или банковские органы об изменении хода сделки.

Что должен сделать каждый покупатель:

• Проверить в открытых государственных источниках все сведения, предоставленные продавцом;
• Отдать документы на проверку юристу или риэлтору (желательно);
• Не доверять обещаниям на слово, требовать письменного подтверждения.

Общая доля таких сделок на рынке вторичной недвижимости не превышает 25-30%, причем большинство квартир – ипотечные. В чем же преимущество покупки обремененной недвижимости? В ее стоимости. Временные затраты обязательно компенсируются денежными преференциями. Если вы покупатель, то можете смело торговаться. Если же вы продавец, то, для скорейшей продажи, вам необходимо сбавить цену.

Не все обременения являются фатальными, нет смысла отказываться от понравившегося варианта, если есть уверенность в добросовестности сторон.