Квартиры в зачет: экономя время, экономим деньги?

Об улучшении своих жилищных условий задумывались практически все. Чаще всего под этой формулировкой скрывается желание приобрести более просторное и качественное жилье в новостройке. При этом, стандартная схема «продажа старого – покупка нового» чревата как потерей времени и нервов из-за непредсказуемости потенциальных покупателей, так и значительным удорожанием желаемой квартиры в новостройке. SPbHomes.ru расскажет о новой тенденции обмена «вторички» на «первичку» через застройщика.

Новое – хорошо забытое старое

Каждый, кто хоть раз задумывался над вопросом продажи имеющейся недвижимости, знает, насколько эта процедура может быть утомительной и растянутой по времени. Кроме сбора всех необходимых документов и справок, на первое место встает непосредственный поиск самого покупателя. Кто-то прибегает к услугам риэлторов, кто-то предпочитает делать все сам. К привычным способам приобрести квартиру в новостройке относятся:

• Продажа старого жилья и покупка нового с доплатой из собственных средств либо при помощи ипотеки;
• Ипотека под залог имеющегося имущества;
• Получение государственной жилищной субсидии.

С относительно недавних пор список пополнился: застройщики стали предлагать новый формат покупки жилья «Квартира в зачет» или trade-in.

Практика trade-in (с англ. буквально – «сделка по обмену») пришла в сферу недвижимости с автомобильного рынка. Суть подобной манипуляции заключается в том, что автосалон фактически берет на себя обязанности агента и покупает сам или же продает старую машину клиента по согласованной стоимости. Впоследствии полученная сумма идет в счет покупки нового автомобиля. Практически такая же схема действует и при trade-in в недвижимости.

Допустим, Вам понравилась какая-либо квартира у выбранной строительной компании. Сейчас у Вас уже есть собственная жилплощадь, однако сколько времени займет ее продажа неизвестно. К моменту окончательного завершения сделки выбранный лот вполне может быть продан, или увеличится его стоимость. Для того, чтобы минимизировать эти риски, стоит обратиться к программе «Квартира в зачет».

Застройщик, самостоятельно либо через партнерские агентства, обязуется реализовать квартиру клиента в оговоренный заранее срок по определенной заранее цене. На период продажи выбранная Вами квартира бронируется, поэтому опасность потерять желанную планировку исчезает. После того, как «вторичка» будет успешно реализована, клиент должен внести сумму от ее продажи в счет оплаты за новое жилье.

Рабочие схемы

Маркетинговый ход оказался настолько гибким и интересным покупателям, что успешно прижился на строительном рынке. Однако застройщики разработали определенные схемы, в которых есть некоторые, иногда принципиальные, отличия.

Сначала продажа, потом покупка. Пожалуй, это самый понятный и классический вид trade-in. После обращения, специалисты компании оценивают имеющуюся у клиента недвижимость и предлагают свою цену, по которой жилье гарантировано можно продать в необходимый промежуток времени. Если сумма клиента устраивает, то на его имя бронируется выбранная у застройщика квартира на срок от 1 месяца (зависит от конкретной организации), и заключается договор на оказание услуг. Потом начинается непосредственная реализация «вторички». После успешной продажи, клиент вносит полученную сумму в счет оплаты новой квартиры. Если финансов не хватило на покрытие полной стоимости, а так бывает в большинстве случаев, на остаток можно оформить рассрочку или взять ипотеку.

Необходимость первоначального взноса. Другой вид программы «Квартиры в зачет» подразумевает внесение первоначального взноса за жилье от застройщика в размере от 10% базовой стоимости. Обусловлен такой подход нежеланием компании заниматься продажей «вторички» без каких-либо финансовых гарантий. При такой форме перед оплатой взноса фактически заключается договор долевого участия. Правда, стоит отметить, что некоторые застройщики все-таки не спешат заключать ДДУ сразу же: первоначальный взнос учитывается в договоре на оказание услуг, однако при неудавшейся продаже имеющейся квартиры в срок, взнос полностью возвращается клиенту. После, схема работы не отличается от первого описанного способа.

За продажу «вторички» придется платить комиссию. Часть строительных компаний, взявших на себя функции риэлтора, просят вознаграждение в размере 3-4% от стоимости сделки по продаже или же имеют фиксированный прайс. Польза от такого сотрудничества в том, что новая квартира будет все-таки забронирована, а, значит, клиент может быть уверен в приобретении именно понравившегося варианта.

Появление третьей стороны. Для осуществления продажи старого жилья застройщики нередко обращаются к профессиональным агентствам. С партнерами клиент также должен заключить договор на оказание услуг, однако комиссию чаще всего платить сам застройщик. Делается это в том случае, если у строительной компании отсутствуют специалисты по вторичному жилью. Неудобство может возникнуть только в необходимости согласовывать действия сразу с несколькими сторонами. Хотя у крупных фирм процесс уже отлажен и не доставляет беспокойства клиентам.

Trade-in на рынке Петербурга

Несмотря на то, что программа довольно известная, соглашаются на ее реализацию далеко не все застройщики. В Санкт-Петербурге такой услугой можно воспользоваться менее, чем в десятке компаний.

«ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» бесплатно предлагает провести оценку вторичного объекта. Кроме того, никаких дополнительных расходов клиент не понесет. Однако перед началом реализации необходимо будет заключить ДДУ и внести первоначальный взнос от 10% стоимости будущего жилья. При этом заниматься продажей будут партнерские агентства «ПАН» или «София». С ними подписывается договор на оказание услуг на 3 месяца. По словам представителя застройщика, в их практике еще не было ни одного случая, когда риэлторы не уложились бы в этот срок. При необходимости же договор можно будет продлить на индивидуальных условиях.

Так же поступают и в компаниях LEGENDA Intelligent Developent (первоначальный взнос от 30%, срок реализации устанавливается на 6 месяцев с агентством «ПАН»), «КВС» (при первоначальном взносе от 15% срок реализации 3 месяца, а при взносе от 20% - полгода; агентство «Метро») и «Ленстройтрест» (10% первоначальный взнос, реализация в течение 7 месяцев агентством «ПАН»).

Вернуть первоначальный взнос в 15% или 20% от стоимости понравившейся квартиры в случае неудавшейся продажи старой можно в RBI. Срок реализации установлен в 3 и 5 месяцев соответственно. При этом клиент не обязан сразу же заключать ДДУ. Работать можно как самостоятельно, так и с партнерскими агентствами «М16» или «ПАН».

Комиссию за услуги берут в «РосСтройИнвесте» (договор на оказание услуг и бронирование на 1 месяц с возможностью однократного продления обойдется в 3-4% от суммы сделки по продаже) и в «ПСК» (эксклюзивным договором предусмотрено вознаграждение в 150 тысяч рублей, а срок реализации колеблется от 3 до 6 месяцев). В обеих компаниях работают собственные отделы вторичного жилья.

Предложение застройщика Normann разочарует тех, кто рассчитывал зафиксировать стоимость квартиры при бронировании – купить забронированное жилье можно будет только по текущей цене.

Возможные риски

Ни одна денежная сделка не может быть полностью безопасной. Речь идет не о возможных мошеннических действиях, а о вполне обычных финансовых рисках, которые существуют в любой сфере.

1. Стоимость вторичного жилья практически всегда завышается собственниками. Это означает, что ожидания клиента могут быть не оправданы уже на стадии оценки имущества. Сумма, как отмечают эксперты, оказывается на 10-15% ниже. Конечную же стоимость тем более сложно спрогнозировать.
2. Оценка недвижимости может быть недобросовестной из-за понятного желания агента побыстрее продать квартиру. Варианты подешевле, как водится, «уходят» быстрее, а вот финансовое положение клиента при этом редко становится важным фактором.
3. Trade-in, что является особенно важным пунктом, не является сделкой равноценной мены. За новое жилье все равно придется так или иначе доплатить – из собственных средств сразу же, в рассрочку или при помощи ипотечного кредита. Сейчас на рынке недвижимости наблюдается тенденция к увеличению стоимости новостроек и падению цен на вторичное жилье.
4. При покупке строящегося жилья в trade-in чаще всего продается единственное недвижимое имущество, а, следовательно, до ввода в эксплуатацию и начала заселения в новую квартиру необходимо где-то жить. Хорошо, если существует возможность пожить у родственников или имеются дополнительные «метры» (хотя, конечно, это идеальный вариант). Поэтому стоит заранее озаботиться вопросом аренды и просчитать свои финансовые возможности.
5. Если все-таки имеется дополнительное жилье, стоит рассмотреть привычный вариант самостоятельной продажи с помощью агентства недвижимости. Правда, есть риск потерять часть денег из-за постепенно снижающихся цен на «вторичку» и растущих на «первичку».

Перед заключением договора по программе «Квартира в зачет» необходимо максимально подготовить имущество к продаже, чтобы не терять на это драгоценное время. И касается это не только уборки или косметического ремонта, но и снятия всех возможных обременений. Например, заложенную квартиру не возьмется продавать ни один риэлтор, так как это противозаконно. В целом, trade-in – удобная услуга, имеющая свою довольно широкую аудиторию. Специалисты оценивают объем таких сделок в 20-30% от общего числа. Главное, реально оценивать собственные возможности и вчитываться в условия договора. Тогда мечты о новой квартире станут реальностью.